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Wasserschaden - Wieviel dürfen wir die Miete kürzen?

29.07.2010 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

es gibt zwar noch einige andere Probleme wie undichte Rolladenkasten, abbröckelnder Putz mit Schimmelbildung ausserhalb rolladenkasten etc. Aber das würde hier alles sprengen.

Daher die Kurzfassung mit dem dringensten Fall.

In März 2010 teilten wir bereits dem Hausverwalter mit (an Vermieter kommen wir nicht ran), dass endlich die Rolladenkasten gemacht werden soll wie in 2009 besprochen, und das oben an der Schlafzimmerdecke Wasser eindringt da die Deckenpanelle aufquillen.

Zur Info: über unser Schlafzimmer und Wohnzimmer ist direkt ein große Terasse. Mittlerweile hat sich herausgestellt das die Terasse nicht ganz dicht ist und neu gemacht werden muss.

Nach mehrmaligen Mails und versuche per Telefon zu klären ist bis heute nichts geschehen. Termine geplatzt, Handwerker krank, oder Hausverwalter einfach nicht geantwortet...

Auch sind seid März so komische schwarzen Flecken an der Schlafzimmerwand innen (Außenwand). Abstände immer ca. 50cm. Scheint aber kein schimmel zu sein. Stück tapete haben wir abgemacht. Jedoch ist die Wand feucht.

So, jetzt seit ca 4 Wochen, machte sich ein Modergeruch im Schlafzimmer breit. Der wird immer schlimmer. Seit 2,5 Wochen schlafen wir im Wohnzimmer auf dem Boden mit Matratzen. Da Schleimhaut reizungen und verstopfe Nase.
Vor einer Woche mussten wir die ganzen Schlafzimmer Schränke abbauen da der Geruch so stark und beißend geworden ist, dass man da kaum mehr rein kann. Die Schränke sind jetzt verteilt im Esszimmer und Kinderzimmer. Esstisch mussten wir wegschaffen.

Vermieter war vor 2 Tagen da, und meinte dass das alles von der Terasse oben wohl reinläuft und dass da gemacht werden muss. Termin ausstehen, da dies mit mehreren Handwerkern koordiniert werden muss. Fraglich ob das dies in den nächsten 1-2 monaten noch geschieht. (und im winter wird wahrscheinlich nichts gemacht ?)

Auf meine Anfrage hin, ob wir uns einigen können wegen Mietminderung - noch keine Antwort erhalten.

Daher meine Frage. Wie wieviel dürfen wir die Miete kürzen? Wohnung hat 90 qm. Schlafzimmer nicht bewohnbar ca. 20 qm. Esszimmer nicht mehr ganz nutzbar da mit Möbel vollgestellt ca. 15 qm. (Gerucht kommt teilweise auch manchmal durch die Türritze.) Miete 650 Euro warm.

Dürfen wir zusätzlich noch das Mietzurückaltungsrecht gebrauch machen, bis endlich was gemacht wird? Wenn ja wieviel.

Dürfen wir, bzw wann dürfen wir fristlos kündigen? Oder geht nur ordentlich Kündigung? Kein Zustand hier zu leben mit 2 Erwachsende und 2 Kleinkinder da sehr eingeengt.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:

Zu der Frage der Mietminderung sei folgendes auszuführen:

Der von Ihnen beschriebene Hauptmangel (Wasserschaden aufgrund undichter Terrasse) dürfte insoweit unstreitig gegeben sein, nachdem der Vermieter selbst eingesehen hat, dass das repariert werden muss.

Dass kausale Folge von Nässe, die Bildung von Schimmel und Modergeruch ist, dürfte ebenfalls nicht schwer zu beweisen sein.

Daher steht Ihnen ein Minderungsanspruch kraft Gesetzes zu, und zwar ab dem Zeitpunkt, in dem Sie den Mangel erstmals gerügt haben.

Grundsätzlich ist es aber schwierig ohne konkretes Bildmaterial und einem Sachverständigengutachten Fragen zur Höhe der Minderung en detail zu beantworten. Bezugnehmend auf aktuelle Mietminderungstabellen dürfte aber bei dem von Ihnen beschriebenen Hauptmangel mit einem Minderungsanspruch von ca. 15 bis 20 % der Brutto-Miete zu rechnen sein.

Selbstverständlich hätten Sie bei entsprechender, durch den Wohnraum bedingter, Gesundheitsgefährdung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht, von dem Sie auch fristlos Gebrauch machen könnten. (vgl. § 569 BGB)

Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,

Ihr
Alexander Stephens

__________________________________________________________________________________

*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2010 | 15:11

Hallo

erstmal vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ein Antwort fehlt mir jedoch zu meiner o.g. Frage.

Kann ich zusätzlich zur Mietminderung noch vom Mietzurückbehaltungsrecht gebrauch machen (wo man später die Miete nachzahlt), solange hier in der Wohnung nichts passiert als Druckmittel? Und wie hoch darf die bei uns sein? Wie gesagt bezahlen wir 650 euro warm
Habe mal irgendwo gelesen dass das laut Gesetz ginge.

Die Mietkürzung ist das unabhängig davon ob wir das Zimmer nutzen können oder nicht? Bezieht sich die 15-20% nur auf das Schlafzimmer oder auch für die halbnutzbare durch das voll gestellte Esszimmer?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2010 | 15:19

Sehr geehrter Fragensteller,

es gibt kein Mietzurückbehaltungsrecht, dafürgibt es das Institut der Mietminderung und Aufrechnung mit entsprechenden Forderungen.

Die von mir angesetzten 15-20% beziehen sich nur auf das Schlafzimmer, aber eine weitere Mietminderung hinsichtlich der Tatsache, dass Sie nunmehr das Wohnzimmer nur noch eingeschränkt nutzen würde ich nicht geltend machen, da dies ja die adequatkausale Folge der eingeschränkten Nutzbarkeit des Schlafzimmers ist.

Sollten Sie noch weitere Fragen haben, zögern Sie bitte nciht mich nochmals anzuschreiben.

Herzliche Grüße,

Ihr

Alexander Stephens

Ergänzung vom Anwalt 30.07.2010 | 16:08

Sehr geehrte Fragenstellerin,

ich bedanke mich für Ihre freundliche Rückfrage: Vielleicht haben wir auch aneinander vorbeigeschrieben:

Bezüglich Ihres Kündigungsrechts!!! Ist ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 570, 578 BGB ausgeschlossen. Gleiches gilt hinsichtlich des vertraglichen Zurückbehaltungsrchts aus § 320 BGB. Sobald Sie die Wohnung außerordentlich kündigen, fällt dieses Recht weg. Dafür hatten Sie ja schließlich auch die Kompensation aus der Mietminderung.
Sollten Sie nicht fristlos kündigen wollen (dann habe ich Sie falsch verstanden) können Sie entgegen der von Ihnen zitierten Meinung des Kollegen den kompletten Mietpreis einbehalten, bis der Mieter der Behebung nachkommt.
Allerdings sollten Sie das Geld dann aber auf ein Treuhandkonto einbezahlen.
Ich hoffe dass damit die Missverständnisse aus der Welt geschafft sind und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

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