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Wasserschaden - Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters?


04.08.2005 14:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo!

Ich wohne in einem Altbau (1947), kürzlich wurden in der Wohnung unter mir Wasserflecken an der Decke entdeckt.
Nun meint der Wohnungsverwalter, der Schaden sei von der Duschkabine in meiner Küche gekommen. Das ist etwas unklar.
1. Habe auch ich Wasserflecken an meiner Küchendecke, allerdings nicht an der Wand.
2. steht die Duschkabine auf PVC, es sind also allenfalls kleinere Spritzwassermengen, die unter das PVC gelangen können, Schwer denkbar, daß es so große Mengen sein sollten, daß sie den Boden durchdringen.

Ich vermute eher, daß hier auf meine Kosten eine sowieso fällige Sanierung abgewickelt werden soll.

Aber wie dem auch sei: Meine Fragen:
1. Habe ich das Recht, die Firma selbst zu wählen und zu bezahlen, die den Schaden beseitigt (um unnötige Kosten, bzw. Kosten, die ich nicht verursacht habe, auszuklammern)?
2. Wer ist in der Beweispflicht? Muß der Vermieter meine Schuld oder ich meine Unschlud beweisen? Das läuft quasi auf die Frage hinaus, wer ggf. einen unabhängigen Gutachter bezahlt.
3. Kann der Vermieter verlangen, daß der Schaden "mit Haut und Haaren", koste es, was es wolle, komplett trockengelegt wird, wo er bei anderen Schäden an der Wohnung, wie z.B. meinem Wasserfleck an der Decke oder Rissen im Wohnzimmer sagt, das bräuchte man nur überstreichen? Oder kann ich verlangen, daß man alles lediglich trocknen läßt und ebenfalls überstreicht, so wie es dem Gesamtzustand und Alter des Hauses ja irgendwie auch entspricht?
04.08.2005 | 15:23

Antwort

von


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63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
Web: www.glatzel-partner.com
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn in der Nachbarswohnung unter Ihnen Wasserflecken an der Decke aufgetreten sind, dann muss zunächst der betroffene Mieter gegen den Vermieter vorgehen, d.h. er muss dem Vermieter den Mangel anzeigen und der Vermieter muss sich alsbald um die Feststellung des gerügten Mangels kümmern.

Würde der Vermieter nun Sie als Dritten bzw. Verursacher auf Schadensersatz in Anspruch nehmen wollen, dann müsste er auch darlegen, dass die Schadensursache weder aus seinem Verantwortungsbereich noch aus seinem Pflichtenkreis stammt, sondern in Ihrem Verantwortungsbereich begründet ist.
Der Verantwortungsbereich des Vermieters wäre z.B betroffen, wenn die Feuchtigkeitsschäden durch eine mangelhafte Bausubstanz entstanden sind. Dagegen wäre Ihr Verantwortungsbereich betroffen, wenn Sie die Wohnung unsachgemäß benutzt hätten und dadurch die Wasserschäden verursacht hätten (z.B. regelmäßiges Überlaufen des Badewassers).

Erst wenn der Vermieter den Nachweis erbringt, dass er nicht für den Schaden verantwortlich ist, müssten Sie dann wiederum nachweisen, dass Sie den Schaden nicht zu vertreten haben.

In Ihrem Fall müssen Sie zunächst abwarten, wie die Sache zwischen Ihrem Nachbarn und dem Vermieter ausgeht. Aus diesem Grund besteht für Sie auch kein Anlass, eine Firma zu beauftragen, da der Schaden zunächst beim Nachbarn aufgetreten ist und auch die Ursache noch gar nicht geklärt worden ist. Denn sollte tatsächlich der Vermieter haften, dann muss er die Sanierung vornehmen lassen.

Hinsichtlich der Risse und Flecken in Ihrer Wohnung sollten Sie diese Mängel dem Vermieter anzeigen und Beseitigung verlangen. Dies muss auch fachgerecht ausgeführt werden, d.h. die Schadensursache muss auch behoben werden. Im Übrigen können Sie auch die Miete bis zur Beseitigung der Mängel mindern.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2005 | 15:59

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

Ja, das ist ja alles soweit durch: Mein Nachbar hat den Vermieter informiert und Abhilfe verlangt. Und der hat eben ruckzuck mich als Verursacher bei der Hand gehabt.

Der Vermieter hat bereits eine Firma beauftragt. Unklar ist, ob zur Besichtigung (Kostenvoranschlag) oder bereits zur Behebung.

Insofern sind wir bereits an dem Punkt.

Ich mache mir also berechtigt Sorgen, daß der Vermieter 1. keine _unabhängige_ objektive Untersuchung veranlaßt, und 2. nicht den preisgünstigsten Weg der Behebung wählt.

Also nochmal meine Frage: Kann ich darauf pochen, einen eigenen Weg zur Schadenbehebung zu finden, ggf. diese Firma abzulehnen?
Kann ich vor Behebung des Schadens verlangen, daß der Vermieter auf _seine_ Kosten einen unabhängigen (!), vereidigten Sachverständigen die Sache begutachten läßt?

Ansonsten ist der Schaden dann am Ende behoben, ich bekomme die Rechnung und niemand kann mehr nachprüfen, was die Ursache war.
Die Firma selbst wird mglw. auch Aussagen zur Ursache machen, aber eben nicht unabhängig. Es ist wahrscheinlich eine befreundete Firma ("Wess´ Brot ich ess´, dess´ Lied ich sing")o.ä. Deren Aussage hat doch dann keine Beweiskraft!?

Vielen Dank nochmal im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2005 | 16:59

Sehr geehrter Rechtssuchender,

wenn Sie überzeugt sind, dass die Wasserschäden nicht durch ein falsches Verhalten Ihrerseits herrührt, sondern Ihre Dusche im Rahmen der normalen Nutzung genutzt haben, würde ich mir nicht zu große Sorgen machen.

Der Vermieter kann Ihnen natürlich eine Rechnung schicken. Die würde ich dann nicht bezahlen. Dann müsste der Vermieter gegen Sie klagen. (der Vermieter müsste als Kläger dann auch die Gerichtskosten vorstrecken). Im Klageverfahren kann er dann möglichwerweise ein Gutachten einer von Ihm beauftragten Firma vorweisen. Dieses Gutachten können Sie dann als Privatgutachten bestreiten und zur Klärung der Schuld die Erstellung eines gerichtlichen Sachverständigengutachten fordern. Der gerichtliche Sachverständige ist dann eine objektive Instanz. Die Kosten für das gerichtliche Sachverständigengutachten darf dann wieder der Vermieter vorstrecken, der dann schon langsam entnervt sein dürfte.

Wenn dann der gerichtliche Sachverständige zu dem Schluss kommt, dass es tatsächlich an der Bausubstanz lag und nicht am unsachgemäßen Nutzung der Mietsache, darf der Vermieter dann alle Kosten tragen. (Anwaltsgebühren, Sachverständigenkosten usw.).

Sollte der Mieter Ihnen einen Mahnbescheid wegen der Rechnung zuschicken, dann empfehle ich Ihnen unbedingt Einspruch hiergegen einzulegen. Dann kommt es wahrscheinlich zu einem Gerichtsverfahren nach obigen Grundsätzen.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

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