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Wasserschaden Mietwohnung - Übernahme der Umzugskosten und Reinigung der Wohnung

| 14.03.2008 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben heute, am 14.03.08 einen Wasserschaden in unserer neuen Mietwohnung festgestellt. Der Mietvertrag wurde am 01.03.08 abgeschlossen. Bei der Wohnung handelt es sich um eine sanierte Altbauwohnung, die wir aber noch nicht bezogen haben. Der Wasserschaden äußert sich in einem ca. 40-50 cm großen, braunen Wasserfleck an der Zimmerdecke und einer sich feucht anfüllenden Außenwand. Am Laminatboden waren keine Schäden zu verzeichnen. Wir haben den Schaden heute, am 14.03.08 telefonisch der Mietverwaltung mitgeteilt. Bei diesem Telefongespräch stellte sich heraus, dass der Schaden schon bekannt war und eine Notlösung zur Beseitigung der Schadensursache stattgefunden hat. Die Notlösung bestand darin, dass eine defekte Stelle der Dachterrasse über unserer Wohnung mit Silikon abgedichtet wurde. Als wir fragten, wann der Schaden aufgetreten sei, sagte man uns ca. vor 1 1/2 Wochen. Wir empfinden es als ärgerlich, dass wir nicht informiert wurden. Am Dienstag den 11.03.08 habe ich sogar mit der Mietverwaltung telefoniert, aber über den aufgetretenen Schadensfall wurde ich nicht informiert. Überdies gab es einen weiteren Vorfall. Im Übergabeprotokoll vom 01.03.08 haben wir vermerkt, dass eine Reparatur (Beseitigung einer Wärmebrücke zwischen Balkon und Wohnzimmeraußenwand) nötig ist. Heute am 14.03.08 haben wir festgestellt, dass auch diese Reparatur nur unsachgemäß durchgeführt wurde. Die schadhafte Stelle wurde lediglich mit „Spezialfarbe“ von Innen überstrichen aber die Ursache (abgeplatzter Putz an der Außenwand) wurde nicht behandelt. Die angebliche Spezialfarbe beginnt bereits abzublättern und die Stelle weißt ebenfalls Feuchtigkeit auf. Wir würden jetzt gerne den Mietvertrag auflösen, da wir damit rechnen, dass sich die Reparaturen noch lange hinziehen und wir auch kein rechtes Vertrauen mehr zu der Mietverwaltung haben. Welche rechtlichen Schritte können wir unternehmen um so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag raus zukommen. In dem Fall der Wohnungskündigung möchten wir natürlich auch unsere Miete für den Monat März wieder zurück erstattet bekommen. Wir konnten ja aufgrund von feuchten Wänden nicht in die Wohnung einziehen. Wie sollen wir vorgehen?
Oder zu welchen Maßnahmen können Sie uns raten, um zu gewährleisten, dass der Schaden inklusive Ursache schnell und sachgemäß behoben wird und wir doch noch glücklich werden in besagter Wohnung?
Wie sieht es mit Mietminderung bzw. Entschädigung (z.B. Übernahme der Umzugskosten und Reinigung der Wohnung) für den Fall das wir doch noch einziehen sollten, aus?

Bei Bedarf senden wir Ihnen auch gerne den Mietvertrag zu.

Sehr geehrte Fragestellerin,

anhand Ihrer Angaben beantworte Ihre Frage wie folgt:

Zunächst zum Schaden von heute. Natürlich kann es in einem Altbau zu einem Wasserschaden durch eine undichte Stelle am Dach kommen, allerdings ist nicht hinzunehmen, wenn der Schaden innerhalb von 1 ½ Wochen nicht behoben wird oder dies zumindest versucht wird, zumal Ihr Einzug bekannt war und der Start für das Mietverhältnis nunmehr denkbar schlecht ist. Bitte melden sie den Schaden nochmals schriftlich per Telefax oder Einschreiben mit Fristsetzung zur Behebung des Schadens, damit Sie den Beweis für die Schadensmeldung führen können.

Für einen Rechtsstreit tragen Sie jedoch die Beweislast dafür, dass der Verwaltung der Schaden bereits 1 ½ Wochen bekannt und sie untätig war bzw. unsachgemäß der andere Schaden nur geflickt wurde.

Allerdings rechtfertigt ein Wasserschaden an der Decke nicht die Aussprache einer fristlosen Kündigung. Außerdem ist die Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigt. Bitte lassen Sie zudem die Wände auf Feuchtigkeit messen, denn Außenwände fühlen sich zumeist feucht an. Eine ordentliche Kündigung ist aber jederzeit mit 3-Monatsfrist möglich. Ferner kommt eine Mietminderung in Betracht.

Die Mietminderung verstehe ich in Ihrem Fall in erster Linie als ein Druckmittel mit dem der Vermieter veranlasst werden soll, die Mängel zu beseitigen. Allgemeingültige Regeln über die Höhe der Minderung kann ich nicht aufstellen. Entscheidend ist der Umfang der Beeinträchtigung. Ohne genaue Kenntnis des Ausmaßes kann ich Ihnen nur eine Hilfestellung aufgrund bereits gerichtlich anerkannter Minderungen geben:

In Anbetracht Ihrer Schilderung, dass ein Zimmer feucht (aber bewohnbar) ist, würde ich in Ihrem Falle eine Minderung in Höhe von bis zu 20 % für angemessen erachten. In Ihrem Schreiben drohen Sie die Mietminderung bitte bereits Als Folge an.

Ferner zitiere ich zwei weitere Entscheidungen, die sehr weit auseinander liegen, damit Sie sehen, dass eine Mietminderung immer eine Einzelfallentscheidung ist:

Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke und an den Wänden, die zu einer optischen Beeinträchtigung führen, können eine Mietminderung von 25 % rechtfertigen.
AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44.

Befindet sich im Badezimmer ein circa 80x 40 cm großer abgetrockneter Wasserfleck und in der Küche ein weiterer Fleck in eine Größe von circa 40x 40 cm, kommt allenfalls eine Minderung in Höhe von 2,95% in Betracht. Minderungen der Gebrauchstauglichkeit im Bereich von unter 3% sind aber letztendlich auf unerhebliche Beeinträchtigungen zurückzuführen, weshalb eine Mietminderung ausgeschlossen ist.
AG Dortmund, Urteil vom 07.03.1997 - 125 C 16832/96 S, DWW 1997, 157.

Für Schimmelbefall kann eine Minderung von bis zu 75 % gerechtfertigt sein, wenn alle Räume von Schimmel befallen sind. Für Feuchtigkeit in der Wohnung sind je nach Ausmaß zwischen 20 und 50 % anerkannt worden, bei völliger Unbewohnbarkeit bis zu 100 %.

In Bezug auf die Wärmebrücke kommt es auf die Vereinbarung im Übergabeprotokoll an. Sie teilen mit, dass sich der Vermieter zur Behebung verpflichtete. Mithin rate ich Ihnen, den Vermieter unter Fristsetzung zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Reparatur mit dem Hinweis auf anschließende Mietminderung aufzufordern. Angemessen sind aufgrund der optischen und energetischen Beeinträchtigung wohl ca. 5 % Mietminderung. Ferner haben Sie Anspruch auf Übernahme der Reinigungskosten.

Sollten Sie in die Wohnung nicht mehr einziehen wollen, empfehle ich, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Teilen Sie ihm Ihre Enttäuschung mit. Rechtlich rechtfertigen die Mängel wohl aber noch keine fristlose Kündigung. Anderenfalls müssten Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Ich gehe davon aus, dass bis auf das betroffene Zimmer die Wohnung bewohnbar ist. Daher können Sie derzeit keine Umzugskosten beanspruchen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache mit dieser Einschätzung weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase

Rechtsanwältin

Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

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