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Wasserschaden Mietwohnung, 40 % der Wohnung betroffen - meine Rechte ?

| 14.02.2013 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:05

Bitte um Nachricht von einem Rechtsanwalt für Mietrecht.

Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

in unserer Mietwohnung gibt es aktuell einen Wasserschaden (Bruch der Wasserrohre, nicht unser Verschulden). Betroffen sind das Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer und ein kleiner Flur - quasi der komplette hintere Bereich der Wohnung, etwa 40 Prozent.

Nach mündlicher Aussage des Trockenbauers von heute ist allein für das Trocknen der Wände und Böden ein Zeitraum von 14 Tage einzukalkulieren; für die gesamte Sanierung (mit Tapezieren etc.). ein Zeitraum von ca. fünf Wochen.

In dieser Zeit werden wir die genannten Räume nicht nutzen können - sprich, uns dort weder aufhalten noch duschen oder schlafen können. Auch die Waschmaschine, die im Bad steht, werden wir dann nicht nutzen können. In den Schlafräumen stehen auch unsere Kleiderschränke.

Der Trockenbauer meinte noch, ein solcher Schaden kann sich in dem nun ca. 40 Jahre alten Gebäude immer wiederholen.

Der Austausch der Fußböden, unter denen es feucht ist, würde von der Gebäudeversicherung des Vermieters nicht übernommen; dies müssten wir unserer Privathaftpflichtversicherung melden.

Erschwerend kommt eine ärztlicherseits nachgewiesene, psychische Erkrankung meiner 14jährigen Tochter hinzu - die daher zusätzlich zu erwartenden Belastungen durch die geplante Sanierung schätze ich als sehr hoch ein.

Eine zu versorgende Katze haben wir auch noch.

Wir wohnen mit drei Personen gut 10 Jahre dort.

Ich möchte gerne meine Rechte in diesem Fall kennen und auch durchsetzen.

Mir geht es zunächst um die Einschätzung der Situation.

- Welche Rechte kann ich aus dieser Situation ableiten?

- In wie fern kann ich die Miete mindern?

- Ist die Aussage, für den Fußboden ist die Privathaftpflichtversicherung zuständig, korrekt ?

- Was ist mit einer Ausweichmöglichkeit für die Dauer der Sanierung, in denen die genannten Räumlichkeiten nicht nutzbar sind ? Besteht darauf ein Anrecht ?
Wenn ja:
- Wer sucht diese Ausweichmöglichkeit aus ?
- Gibt es Empfehlung bezüglich einer Kostengrenze ?

Abschließend:
Könnten wir den Wasserschaden zum Anlass für eine fristlose oder fristverkürzte Kündigung nehmen ?
Wenn ja:
- Müssten wir eine Wohnung aus dem Bestand des Vermieters nehmen ?
- Wer hätte für die Renovierung der neuen Wohnung zu sorgen ?

Es ist davon auszugehen, dass der Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft) bei der Einforderung meiner Rechte Probleme machen wird. Eine gute Rechtsschutzversicherung habe ich seit Jahren, so dass ich auch einem Rechtsstreit nicht aus dem Weg gehen werde.

Sofern mein Einsatz zu gering ist, erbitte ich einen Hinweis; allerdings erachte ich es für sinnvoll, wenn sich ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt meldet, der mich auch in dem kompletten Fall vertreten kann. Standort ist Dortmund.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

14.02.2013 | 12:48

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:


1.
Bei der Beurteilung Ihrer Rechte kommt der Frage, inwieweit Ihre Wohnung derzeit und während den SAnierungsmaßnahmen tatsächlich noch nutzbar ist, selbstverständlich eine besondere Bedeutung zu.

Wichtig für Sie ist zunächst, dass gemäß § 536 BGB die Miete für eine Mietwohnung angemessen reduziert wird, sobald die Wohnung sich nicht mehr oder nur noch teilweise zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch eignet. Je größer die Beeinträchtigung ist, desto höher fällt auch die Mietminderung aus. Ist eine Wohnung letztlich nicht mehr bewohnbar, so führt dies zu einer Mietminderung in Höhe von 100 %. Hierbei sind Sie allerdings in der Beweislast, dass die Wohnung tatsächlich nicht genutzt werden kann, wobei anhand Ihrer Schilderungen dieser Beweis wohl geführt werden kann.

Zu beachten ist hierbei, dass nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Mieter das RIsiko einer zu hohen Mietminderung trägt. Akzeptiert das Gericht daher z.B. eine vollständige Mietminderung nicht, so läge ein Zahlungsverzug vor, den Vermieter dazu berechtigt, die Miete geltend zu machen und bei einem zu hohen Rückstand den Mietvertrag zu kündigen.

Dies kann umgangen werden, indem statt der Minderung die MIete zunächst unter Vorbehalt gezahlt wird. HIerbei muss dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Miete unter Vorbehalt gezahlt wird. Anschließend kann die Miete dann von Ihnen unter Bezugnahme auf das bestehende Mietminderungsrecht zurückgefordert werden.

Festzuhalten ist jedenfalls, dass Sie m.E. nicht dazu verpflichtet sind, während der Sanierungsmaßnahmen MIetzahlungen zu leisten.


2.
Weiter zu berücksichtigen sind Ihre Rechte während der SAnierungszeit. Hier bestimmt § 554 Abs. 4 BGB , dass Ihnen sämtliche Aufwendungen, die Ihnen im Zusammenhang mit den Instandsetzungsmaßnahmen entstehen, im angemessenen Umfang zu ersetzen sind. Dies betrifft z.B.:

- Kosten für Reinigungsarbeiten
- Kosten für die Beaufsichtigung der Mietwohnung
- Kosten für den Auf- oder Abbau der Einrichtung
- Erhöhte Kosten wegen nun fehlender Küche
- Kosten eines Hotelaufenthalts, damit verbundene Fahrtkosten
- Kosten für nach der SAnierung notwendige Schönheitsreparaturen

Hierbei handelt es sich um einige Beispiele, letztlich sind alle Aufwendungen zu ersetzen, die auf die Maßnahmen zurückzuführen sind.

Die Kosten müssen allerdings auch angemessen sein. Ein Hotelaufenthalt kann z.B. nur beglichen werden, wenn die WOhnung tatsächlich nicht mehr bewohnbar ist. Auch wird man wohl nicht auf das teuerste Hotel in der Gegend zurückgreifen dürfen. Die Grenzen sind hier sicherlich fließend und letztlich abhängig von der derzeitigen Miethöhe und den aktuellen Lebensumständen. Eine konkrete Kostengrenze kann daher leider nicht gegeben werden, da die Frage, was nun "angemessen" ist, sicherlich einigen SPielraum von alle Beteiligen lässt.

Bietet der Vermieter hingegen eine angemessene Ersatzwohnung an, so wird man diese wohl aktzeptieren müssen, da ein Hotelaufenthalt in diesem Fall nicht mehr erforderlich wäre.

Anzumerken ist hierbei noch, dass Sie das Recht haben, für die entstehenden Aufwendungen einen Vorschuss geltend zu machen. Dieser ANspruch kann im Einzelfall auch durch eine einstweilige Verfügung durchgesetzt werden.


3.
Die Aussage zum Fußboden kann ich in dieer Form so nicht teilen. Wenn der Fußboden - wie üblich - von Ihnen in dem bestehenden Zustand angemietet wurde, obliegt auch dieser der Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters. Wird der Boden durch die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen in Mitleidenschaft gezeogen, so verbleibt es dabei, dass der Vermieter hier Abhilfe schaffen muss. Ob dies von seiner Versicherung übernommen wird, ist letztlich eine Frage, die der Vermieter intern zu klären hat. Ihre Haftpflichtversicherung schreitet in der Regel nur bei einer Beschädigung durch Sie selbst ein und dürfte daher vorliegend nicht zuständig sein.

4.
Ob Ihnen ein fristloses Kündigungsrecht zusteht, ist sicherlich ebenfalls eine Frage der Abwägung der gegenseitigen Interessen. Geht man vorliegend davon aus, dass die Sanierung einen Zeitraum von ca. 4 - 6 Wochen umfassen wird, so scheint mir eine vorzeitige Kündigung zumindest dann schwierig zu sein, wenn der Vermieter eine Alternativwohnung stellt bzw. dazu bereit ist, sämtliche AUfwendungen auszugleichen. Denn in diesem Fall gibt es letztlich keinen besonderen Grund, um die Mietwohnung vorzeitig zu kündigen.

Je länger die Sanierung andauert und je eher der Vermieter die Begleichung der AUfwendungen ablehnt, je eher kommt vorliegend meines Erachtens eine fristlose Kündigung in Betracht.

Letztlich scheint mir dies allerdings nicht sehr entscheidend zu sein. Denn berücksichtigt man, dass Sie während der Zeit der Sanierungsarbeiten wohl ohnehin keine oder zumindest eine deutlich reduzierte Miete zu zahlen haben, so dürfte sich der Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung doch auf eine gernige Mietzahlung beschränken. Das RIsiko besteht hier jedoch stets, dass bei einer UNwirksamkeit der Kündigung eine doppelte Miete für die neue und alte Wohnung gezahlt werden muss.

Die weiteren Kosten, die mit einem Umzug verbunden sind, können m.E. allerdings wohl nicht dem Vermieter in Rechnung gestellt werden. HIerbei ist zu beachten, dass Sie einen eigentlichen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter vorliegend nicht geltend machen können, wenn nicht zugleich nachgewiesen werden kann, dass den Vermieter in irgendeiner Art und Weise ein Verschulden an dem Rohrbroch trifft. Dies dürfte vorliegend jedoch schwierig sein.


Zusammenfassend stehen Ihnen daher Rechte auf Aufwendungsersatz zu, die es Ihnen ermöglichen, den finanziellen Schaden im Zusammenhang mit dem WAsserschaden bei dem Vermieter geltend zu machen. Miete ist während der Bauarbeiten nicht zu zahlen bzw. zumindest deutlich zu reduzieren, wobei ich hier anraten würde, die Miete unter Vorbehalt zunächst weiter zu zahlen, sofern Sie das Mietverhältnis nicht ohnehin kündigen möchten.



Selbstverständnlich stehe ich Ihnen gerne für eine weitere Interessenvertretung gegenüber Ihrem Vermieter zur Verfügung. Die Korrespondenz könnte telefonisch bzw. per EMail erfolgen. Sollte es zu einem gerichtlichen Termin in Dortmund kommen, könnte ich Sie selbstverständlich auch dort vertreten, so dass die Entfernung letztlich nicht allzu hinderlich sein sollte.

Gerne können Sie sich daher unter Mueller@seither.info nochmals mit mir in Verbindung setzen.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 14.02.2013 | 14:34

Sehr geehrter Herr RA Müller,

zunächst besten Dank für Ihre Ausführungen.

Gestatten Sie mir bitte eine Nachfrage zu Punkt 3 - hier hatte ich mich undeutlich ausgedrückt:
Der Fussboden hat einen Linoleum-Boden, der vom Vermieter verlegt wurde.

Darauf liegt ein PVC-Boden, der von uns, den Mietern, verlegt wurde.

Beide sind wohl zu ersetzen. Muss ich mich für "unseren" PVC-Boden an meine Privathaftpflichtversicherung wenden ?

Und um den Linoleum-Boden muss sich der Vermieter kümmern ? Oder um beide Böden ?

Wir werden gerne auf Sie zurückkommen, sobald es rechtliche Schwierigkeiten mit dem Vermieter gibt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.02.2013 | 16:05

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

grundsätzlich gehe ich nach wie vor davon aus, dass Ihre Haftpflichtversicherung für einen Schaden am Boden nicht einstandspflichtig ist. Dennoch sollten Sie vorsorglich Ihre Versicherung über den Schadenfall informieren.

Gemäß § 554 IV BGB sind Ihnen auf die Kosten zu erstatten, die damit verbunden sind, dass Einrichtungen, mit denen Sie die Wohnung versehen haben, durch die Instandsetzung entfernt oder erneuert werden müssen. Dies betrifft aus meiner Sicht daher auch den von Ihnen verlegten Bodenbelag, wobei dies auch davon abhängt, dass der Boden mit der Genehmigung bzw. Zustimmung des Vermieters angebracht wurde.

Demnach wäre der Vermieter m.E. für beide Boeden verantwortlich.

Gerne können Sie sich wieder mit mir in Verbindung setzen, falls eine weitergehende Interessenvertretung notwendig werden sollte.

Bewertung des Fragestellers 14.02.2013 | 16:08

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Super kompetente und schnelle Antworten, herzlichen Dank. Nun wissen wir, welche Möglichkeiten wir haben. Gerne kommen wir auf Sie zurück.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.02.2013
5/5,0

Super kompetente und schnelle Antworten, herzlichen Dank. Nun wissen wir, welche Möglichkeiten wir haben. Gerne kommen wir auf Sie zurück.


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