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Wasserschaden - Haftung - Regulierung


22.07.2007 22:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir haben im August 2001 eine Eigentumswohnung (=Anbau an einem Einfamilienhaus) gekauft.

Unser "Haus" besteht aus zwei Teilen,
Teil 1 = ein Anbau Alleineigentum auf unserem Grundstück sowie
Teil 2 = eine zusätzliche Fläche von 60 qm als Sondereigentum, die sich unter dem Haus des Nachbarn befindet, als Souterrain.
Souterrain Teil 1 und Teil 2 gehen jeweils ineinander über.
Teil 2 befindet sich somit auf dem Grundstück der Nachbarn.

Wir hatten im Jahr 2003 einen ersten Wasserschaden aufgrund heftiger Regenfälle von dem Souterrain Teil 2 betroffen war.
Der Schaden wurde durch umfangreiche Renovierungsarbeiten von uns reguliert.

2 Jahre später, im Jahr 2005, ebenfalls durch heftige Regenfälle mit Hagel hatten wir erneut einen Wasserschaden. Diesmal waren beide Teile, Teil 1 und Teil 2 betroffen. Wir haben durch umfangreichen Bauarbeiten an den Außenanlagen auf unserem Grundstück (Teil 1) ein wiederholtes Wassereindringen verhindert (Drainagerohre, Sickerschächte etc.). Den Schaden haben wir behoben mit Bautrocknung und umfangreiche Renovierungsarbeiten. Der Nachbar hat vor unserem Zimmerfenster (Teil 2) die 30 Jahre alten Waschbetonplatten entfernt, ca. 50 cm aufgegraben und mit Kies gefüllt.

Gestern, 21.7.2007 hatten wir wieder aufgrund heftiger Regenfälle Wassereintritt, diesmal war nur Teil 2 Souterrain betroffen. Die angrenzenden Kellerräume des Nachbarn und der gemeinschaftliche Heizungsraum waren ebenfalls betroffen.
Teil 1 (unser Alleineigentum) war nicht betroffen.

Wer von beiden Parteien ist nun zuständig, die tatsächliche Ursache des Wassereintritts in Teil 2 feststellen und beheben zu lassen?

Vielen Dank




23.07.2007 | 00:54

Antwort

von


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Großfriedrichsburger Straße 13
81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Für den Schaden, der an Ihrem Sondereigentum (Teil 2) entstanden ist, sind Sie gem. § 14 WoEigG zunächst selbst verantwortlich, der Schaden in den Räumen des Nachbarn ist dessen Angelegenheit und der Schaden im Heizungskeller ist, sofern keine andere Regelung getroffen wurde, gem. § 16 WoEigG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.

Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn der Nachbar schuldhaft eine Gefahrenquelle geschaffen bzw. nicht beseitigt hätte, ohne die es trotz des starken Regens nicht zum Wassereintritt gekommen wäre, was jedoch von Ihnen zu beweisen wäre. Ob die Tatsache, dass der Nachbar nach dem letzten Wasserschaden im Gegensatz zu Ihnen keine Drainage und Sickerschächte eingebaut hat, hierfür ausreichend ist, kann nicht beurteilt werden. Wenn fest steht, dass weitere Wassereintritte und insbesondere auch der vom 21.07. durch entsprechende Maßnahmen hätten behoben werden können, der Nachbar hiervon Kenntnis hatte und ggf. auch aufgefordert wurde, diese auch auf seinem Sondereigentum zu treffen, wird das wohl anzunehmen sein.

Was die Ursache und deren Behebung angeht, so besteht evtl. ein Anspruch auf Durchführung von Maßnahmen gem § 1004 BGB, das heißt, der Nachbar könnte z.B. verpflichtet sein, ebenfalls eine Drainage und Sickerschächte anzulegen, um künftige Wassereintritte verhindern. Entscheidend hierfür ist, dass solche zu befürchten sind und mit den genannten Maßnahmen zu verhindern wären.

In Betracht käme auch ein Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss einer entsprechenden Versicherung gem. § 21 IV WoEigG.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2007 | 13:43

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wir brauchen bitte noch eine Auskunft, wer die Kosten der Ursachenfeststellung zu tragen hat.

In unserem Fall ist nicht offensichtlich, ob der Wassereintrit aufgrund der Gartenarchitektur (Gefälle und somit fast der Effekt eines Wasserbeckens vor unserer Wohneinheit) des Nachbargrundstückes oder evtl. auch aufgrund eines schadhaften Gullis in unserem Sondereigentum entstanden ist. Wer muß somit einen Sachverständigen beauftragen und bezahlen, und müssen diese Kosten nach Feststellung der Ursache von der entsprechende Partei getragen werden? Das gilt natürlich auch für Kosten, die bei der Ursachenfeststellung, z.B. durch Probebohrungen duch unseren Fließenboden entstehen.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2007 | 17:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Überprüfung Ihres Gullys müssen Sie selbst beauftragen und auch bezahlen, wenn dieser zum Sondereigentum gehört. Das könnte dann der Fall sein, wenn es sich um einen einzelnen Gully im Außenbereich handelt, der nicht Bestandteil eines kompletten Abwassersystem ist, das dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.

Ist der Gully dagegen Teil eines gemeinschaftlich genutzten Abwassersystem, ist er auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn er in Ihrem Sondereigentum liegt und die Kosten sind aufzuteilen. Da hier möglicherweise ein weiterer unmittelbarer Schaden droht, werden Sie in diesem Fall die Überprüfung und etwaige Reparatur gem. § 21 II WoEigG auch ohne Zustimmung des Nachbarn beauftragen können.

Möglicherweise ergeben sich aus der Teilungserklärung weitere Informationen darüber, ob der Gully Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist.

Bei dem Gefälle habe ich Zweifel, ob ein Gutachten überhaupt erforderlich ist, denn das Gefälle ist ja, ebenso wie die damit verbundene Problematik, auch ohne Gutachten normalerweise deutlich sichtbar. Wenn das Gutachten nichts anderes ergibt, als das, was ohnehin schon ersichtlich ist, besteht auch kein Anspruch auf Kostenerstattung.

Sollten die häufigen Wassereintritte durch das Gefälle verursacht werden, so besteht grundsätzlich auch ein Beseitigungsanspruch gegen den Nachbarn, allerdings nur dann, wenn es tatsächlich möglich ist, entweder das Gefälle zu beseitigen (z.B. dann wenn dieses durch künstliche Aufschüttungen des Nachbarn erst geschaffen wurde) oder andere Möglichkeiten bestehen, das Wasser abzuleiten.

Was die Probebohrungen betrifft, wird es tatsächlich darauf ankommen, was diese am Ende ergeben. Wurde der Schaden durch Ihren eigenen Gully verursacht, müssen Sie die Folgeschäden ebenfalls selbst tragen, liegt die Ursache dagegen beim Nachbarn, besteht ein Erstattungsanspruch.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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