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Wasserrohrbruch


14.05.2007 22:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir ziehen Wasser magisch an...

Am 02.11.2006 hatten wir einen Wasserrohrbruch in unserer angemieteten Wohnung (12-Parteien-Haus) in der Zweittoilette. Dieser wurde innerhalb von 6 Wochen behoben (Ausbessern der defekten Wasserleitung, Bautrocknung und Instandsetzung der Toilette - unter ständigem Lärm durch die Trocknungsmaschinen). Mietminderung wurde mit Hilfe von Internetrecherche durchgeführt und vom Vermieter akzeptiert.

Am 27.12.2006 trat der zweite Wasserrohrbruch im Badezimmer hinter der Badewanne auf. Beide Toiletten waren zeitweise nicht benutzbar. Die Badewanne wurde entfernt, die defekte Leitung ausgetauscht. Bautrocknung wurde wieder durchgeführt - Schadensbehebung innerhalb von 3 Wochen. Eine neue Badewanne wurde eingebaut und Badezimmer und Zweittoilette wurde instand gesetzt. Mietminderung wurde wieder mit Hilfe von Internetrecherche durchgeführt und vom Vermieter akzeptiert.

Nun zum eigentlichen Problemfall:
Am 25.04.2007 hatten wir den 3. Wasserrohrbruch, diesmal hinter der Dusche. Die Hausverwaltung hat sich entschieden, in unserer Wohnung neue Wasserleitungen verlegen zu lassen, um weiteren Wasserschäden vorzubeugen. Während dieser Zeit wurde von uns eine Ersatzwohnung angemietet (Ferienwohnung), die wir bar bezahlten.
Es wurde uns von der Hausverwaltung zugesagt, dass wir die Kosten erstattet bekommen.
Wie gesagt, trat der Wasserschaden am 25.04.2007 auf, es wurden die oben genannten Maßnahmen durchgeführt. Die erforderliche Bautrocknung fand erst am 04.05.2007 abends (also erst 1,5 Wochen nach dem Rohrbruch!) bis zum 11.05.2007 morgens statt. Dabei wurde sie mehrmals aufgrund von Handwerksarbeiten unterbrochen (neue Wandfliesen wurden zum Teil auf die alten Fliesen angebracht, Bade- und Duschwanne wurde wieder eingesetzt).
Am 11.05.2007 wurde wurden die sanitären Anlagen (Toiletten, Waschbecken usw.) wieder angebracht und angeschlossen.
Die Bauarbeiten wurden weder von der Hausverwaltung noch vom Vermieter abgenommen. Der Vermieter zeigte bei keinem der drei Rohrbrüche Interesse und der Hausverwalter kam nur auf unser Verlangen, kurz: wir fühlten uns im Stich gelassen.
Am 12.05.2007 bezogen wir wieder unsere Wohnung. Dabei entdeckten wir bei Reinigungsarbeiten im Schlafzimmer an der angrenzenden Wand zum Badezimmer Schimmel (ca. 0,3qm). Darüber informierten wir den Hausverwalter und den Vermieter. Aufgrund von gesundheitlichen Beschwerden (Asthma) räumten wir das Schlafzimmer und schlafen seitdem notdürftig im Wohnzimmer.
Am 14.05.2007 wurde eine Feuchtigkeitsmessung des Bodens im Schlafzimmer durchgeführt und es stellte sich heraus, dass der Boden erheblich durchfeuchtet ist und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen.

Nun kommen die Fragen:
1. Können wir während des Aufenthalts in der Ersatzwohnung Mietminderung durchführen und wenn ja wie viel?
2. Wie viel Anspruch auf Mietminderung haben wir seit der Entdeckung des Schimmels im Schlafzimmer und der damit verbundenen Unbewohnbarkeit, auch nachdem am 14.05.2007 eine Desinfektion mit Chlor durchgeführt wurde? (14,5qm von 67qm unbewohnbar / statt 2,5 nur 1,5 Zimmer verfügbar)
3. Aufgrund beruflicher Gründe können wir erst ab August 2007 eine neue Wohnung suchen und beziehen. Ist auch dann noch eine fristlose Kündigung der Wohnung möglich?
4. Nach jedem behobenen Rohrbruch wurden umfangreiche Reinigungsmaßnahmen durchgeführt. Uns wurde ein finanzieller Ausgleich von der Hausverwaltung zugesichert. Was können wir pro Stunde ansetzen?
5. Von den ersten beiden Schadensfällen haben wir noch keine Erstattung der erhöhten Stromkosten bekommen. Wie wäre die weitere Vorgehensweise diesbezüglich?
6. Kann man die Anwaltskosten der Hausverwaltung in Rechnung stellen?

Vielen Dank im Voraus
15.05.2007 | 03:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Während des Aufenthaltes in der Ersatzwohnung können Sie die Miete für die eigentliche Wohnung um die Miete für die Ersatzwohnung mindern.

2. Sie können die Miete anteilig nach unbenutzbarer Wohnfläche mindern, also Miete durch m^2 teilen und mit der unbenutzbaren wohnfläche multiplizieren = Minderungsbetrag.

3. Die fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Wenn der unzumutbare Zustand im August nicht mehr besteht, können Sie dann nicht mehr fristlos kündigen.

4. Grundsätzlich können Sie eine angemessene Entschädigung fordern, die sich nach Marktpreisen richtet, also nach dem durchschnittlichen Stundensatz einer durhschnittlichen Reinigungskraft.

5. Wenn die erhöhten Stromkosten direkt aus den Schadensfällen resultieren, können Sie die Miete entsprechend mindern bzw. die Aufrechnung mit den Mietzahlungen erklären.

6. Die Kosten für eine umfassende Rechtsberatung bezüglich des Verhaltens in dieser Situation können Sie von dem Vermieter ersetzt verlangen, wenn die Situation zu komplex für Ihre Beurteilung ist. Da Sie aber bereits ohne anwaltliche Hilfe Mietminderungen durchgeführt haben, dürfte dies schwer zu begründen sein. Dementsprechend können Sie vorliegend nur dann die Anwaltskosten in Rechnung stellen, wenn die Gegenseite Ihre Mietminderungen nicht anerkennt.

Die Situation klingt sehr komplex und verlangt nach einer In-Augenschein-Nahme durch einen Anwalt. Daher rege ich an, einen örtlichen Kollegen hinzuzuziehen. Dies spätestens dann, wenn die Gegenseite Widerstand zeigt.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2007 | 21:09

Wir melden uns nach einem halben Jahr nochmal mit diesem Problem:

Wir haben der Hausverwaltung Ende Juli 2007 eine gemeinsame Kostenaufstellung (über ca. 1000€) der drei Schadensfälle mit folgenden Punkten zugesandt:

- Stromkosten für die Bautrocknung

- Kosten für den Reinigungsaufwand der Wohnung

Die Bezahlung der Kosten wurde uns von der Hausverwaltung mündlich zugesagt.

Nun kommt unser Problem:
Wir haben bis heute noch keine Zahlung erhalten, auch nach mehrmaligen telefonischen Nachfragen.
Dabei wurde anfangs gesagt, das Geld sei unterwegs; später sagte man uns, die Versicherung mache Probleme, weil die Aufstellung alle drei Schadensfälle beinhaltet.


Wie lange haben wir Anspruch auf unser Geld? (Verjährungsfrist?)

Wenn wir noch Anspruch haben, was können wir machen, dass wir unser Geld bekommen?
Sollen wir eine weitere Zahlungserinnerung mit Fristsetzung absenden; ist es angebracht, mit rechtlichen Schritten zu drohen?

Können wir den Betrag über die Miete nachträglich noch einfordern?


Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2007 | 01:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.

Wenn Sie noch Miete zahlen, können Sie die Ansprüche gegen die Mietforderungen aufrechnen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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