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Wasserkosten Abrechnung Verjährung


| 10.07.2007 15:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Vermieter einer Mietwohnung. Die Mieter haben mittlerweile gekündigt und sind ausgezogen. Nun haben wir, nachdem die Zählerstände (Wasser und Heizung)abgelesen wurden, von der Wohnungsverwaltung eine Abrechnung erhalten, wonach eine Nachzahlung i.H.v. 1600,00 € für das Jahr 2006 allein aufgrund des Wasserverbrauchs fällig ist. Das Problem war, dass seit dem Jahr 1998 der Verbrauch nur geschätzt wurde, da sich die Mieter standhaft geweigert hatten, den Zugang zur Wohnung zum Zweck der Ablesung der Zähler zu gestatten. Die Schätzung fiel allerdings viel zu gering aus, was der Energieversoger hätte auch erkennen müssen, da die letzten Verbräuche aus den Jahren 97 und 98, die noch abgelesen werden konnten, jeweils 5 mal so hoch waren.
Jetzt wird für das Jahr 2006, nachdem man nun einen tatsächlichen Zählerstand ablesen konnte, der Differenzbetrag zum letzten Schätzbetrag, der konsequent zu niedrig war, nachberechnet. Der unterstellte Wasserverbrauch für 2006 (eben o.g. Differenz)wäre demnach 17 mal höher als der bis dahin geschätzte Verbrauch. Tatsächlich war der Verbrauch 2006 natürlich deutlich geringer. Die Hausverwaltung begründet dies damit, dass nunmehr die Korrektur für die letzten 8 Jahre und somit der konkrete Verbrauch rückwirkend für die letzten 8 Jahre abgerechnet wird, auch wenn die einzelnen Abrechnungen für die vergangenen Jahre aufgrund der Schätzungen bereits erfolgt waren.
Die Frage stellt sich nun, für welchen Zeitraum die Energieversorger/Hausverwaltung nun noch Nachzahlungen erheben kann. Sind diese Forderungen auch dem Vermieter gegenüber nicht irgendwann verjährt? Bei unseren ehemaligen Mietern ist leider nichts zu holen, so dass letztlich wir auf den Nachforderungen sitzen bleiben würden.
Für eine baldige Antwort bedanke ich mich im Voraus.

MfG
Sehr geehrte Dame,

erfahrungsgemäß rechnen Versorger auch die erbrachten Wasserlieferungsleistungen im kalenderjährlichen Zeitraum ab. Es wird sodann eine Jahresschlussabrechnung gelegt. Dies war offenbar hier auch der Fall.

Auf diese Leistungen findet sodann hinsichtlich der Verjährung § 195 BGB Anwendung, wo es heißt, dass Ansprüche regelmäßig im Zeitraum von drei Jahren, gerechnet vom Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, verjähren.

Der doch recht ungewöhnlichen Versuch des hiesigen Versorgers, die Abrechnungen der letzten acht Jahre nunmehr nachträglich durch einen derartig hohen Schätzwert zu korrigieren, offenbart zumindest ein hohes Maß an Einfallsreichtum.

Im Rahmen des „geschätzten Verbrauchs“ , werden durch die Versorger sodann üblicherweise Werte zu Grunde gelegt, wie sie sich auf der Basis durchschnittlicher Vergleichsobjekte/Personenkonstellationen/Kunden in der betreffenden Wohnung ergeben. Wohlgemerkt: auch bei einer auf „geschätztem Verbrauch“ ermittelten Abrechnung dürfte es sich eben um eine Abrechnung handeln und nicht etwa nur einen „Abschlag“ auf die später zu erwartende tatsächliche Forderung.

Wenn der Versorger es unterlässt, derlei Schätzwerte anzupassen oder vernünftige Maßstäbe anzulegen, ordnungsgemäße Abrechnung erteilt und diese auch beglichen werden, ist nicht ersichtlich, auf welcher rechtlichen Grundlage es ihm hernach - und zwar unter Umgehung der Verjährungsregeln- erlaubt sein sollte, die zu wenig eingenommenen Beträge sich nunmehr einzuverleiben. Dies alles vor dem Hintergrund, dass er aus den Jahren 1997 und 98 unzweifelhaft erkennen konnte, dass er den Verbrauch viel zu gering eingeschätzt hatte.

Insbesondere dürften die Nachforderungen aus den Jahren 1998 – 2003 verjährt sein. Für die Abrechnung aus 2004 gilt dann, dass die Verjährung daraus mit Schluss des Jahres, in welchem sie entstanden ist beginnt, § 199 Abs.1 BGB (es wird unterstellt, dass der Versorger gemäß Nr. 2 sowohl Kenntnis von den Anspruch begründenden Umständen wie auch von der Person des Schuldners hatte) und dann drei Jahre andauert, also bis 2007.

Danach wäre zumindest die Möglichkeit einer Nachforderung für die Jahre 2004 – 07 zumindest nicht wegen Verjährung ausgeschlossen, davor schon. Es dürfte aber keine Anspruchsgrundlage für eine Nachforderung bestehen, da ja hinsichtlich der Jahre 2004 – 2005 ebenfalls ordnungsgemäße Schlussabrechnung vorliegt und die Ansprüche durch Zahlung erledigt sind. Hier bliebe nun noch zu prüfen, ob sich ggf. ein „Nachschlagsrecht“ aus den AGB des Versorgers ergibt. Dieses wäre sodann den Vorgaben aus §§ 305 ff BGB zu unterwerfen.

Für das Jahr 2006 konnte der tatsächliche Verbrauch ermittelt werden, so dass dieser auch zur Grundlage der Abrechnung gemacht werden kann.

Aus Gründen der Sorgfalt noch dies: Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung habe ich bei Beantwortung der Frage unterstellt, dass Sie der Vertragspartner des Versorgers unmittelbar sind und nicht etwa die ehemaligen Mieter.

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2007 | 20:34

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Pflüger,

vielen Dank für die rasche Antwort. Eine Nachfrage habe ich noch. Um nochmals zu präzisieren: Der Verbrauch für das Jahr 2006 basiert letztlich auch nur auf Schätzungen, wie auch für die anderen Jahre, da wir nur den Zählerstand Anfang 2007 ablesen konnten, nicht jedoch den zu Beginn des Jahres 2006, auch hatten wir ja nur die Schätzung des alten Zählerstandes Ende 2005.Damit dürfte die Abrechnung für 2006 aber auch nicht korrekt sein, da diese ja die gesamte Nachforderung für die letzten 8 Jahre enthält und nicht gesondert den Verbrauch für das Jahr 2006. Verstehe ich Sie richtig, dass man allenfalls, sofern die AGB des Versorgers Entsprechendes vorsehen, nur den, gemessen am durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 97/98, realistischen Verbrauch berechnen und ggf. nachfordern kann?
Vielen Dank für die Beantwrtung meiner Nachfrage.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2007 | 21:15

Sehr geehrte Dame,

sehe ich ebenfalls so. Da der tatsächliche Verbrauch für 2006 offenbar nicht festgestellt werden konnte muss auch hier ein geschätzer Wert angesetzt werden. Der kann aber natürlich nur so hoch sein, wie der Verbrauch einer vergleichbaren Kundenkonstellation - also etwa wie der Verbrauch aus den Jahren, wo der Wert noch gemessen werden konnte (97/98). Abschließend dürfte daher die jetzt anstehende Rechnungslegung aus 2006 auf diese Werte begrenzt sein. Im Hinblick auf eine weitergehende Nachforderung sehe ich keinen Raum, dies schon in Ermangelung einer Anspruchsgrundlage, die dem Versorger zur Seite stehen könnte. Vielmehr hat er ja auch offenbar für die Jahre, die dann nicht mehr in die Verjährung fallen, also 04 und 05 ordnungsgemäß abgerechnet, so dass er auch diesbezüglich nichts mehr "nachfordern" kann. Es bleibt der Verbrauch in 2006 und den hat er m.E. an einer vergleichbaren Personengruppe zu schätzen und auch so zu bemessen.

Bewertung des Fragestellers |


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