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Wasser-/Kalkschäden, Kaution und Endrenovierung

| 08.06.2009 23:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Wasser-/Kalkschäden

Anfang 2009 hatte ich im Badezimmer einen Wasserschaden, welcher durch ein verkalktes Wasserrohr in der Wand des Mietsauses ausgelöst wurde (natürliche Ursache ohe Vorsatzhandlung). Der Vermieter hat den Schaden in Eigenregie am Rohr behoben und hat auch die Wand im Bad dazu aufstemmen müssen. Nun habe ich seit fünf Monaten ein riesen Loch in der Wand (Mauersteine und Fliesen fehlen).

Der Vermieter weigert sich den Schaden auszubessern und verwies mich immer wieder behaarlich auf meine Hausratversicherung, die dafür aber nicht zuständig sein kann (hat mir die Versicherung bereits mitgeteilt).
Bei mir wurde auch keinerlei Hausrat beschädigt. Ich habe den Vermeiter bereits angeschrieben und ihm eine vier Wochen Frist gesetzt (03.07.2009), mit der Bitte um Ausbesserung. Er hat dies aber schon mündlich abgelehnt, mit der Begründung er sei nicht zuständig. Und seine Gebäudeversicherung, die er nicht zu haben scheint würde das nicht tragen, da müsse er ja jede Wohnung seines Hauses versichern und das wäre ja nicht tragbar (O-Ton).

Meines Wissens ist sehr wohl seine Gebäudeversicherung dafür zuständig, da das Mauerwerk und die Wasserrohre ja Teile des Mietshauses sind, also sein Eigentum, das er mir in einem Einwandfreien Zustand zur verfügung stellen sollte!??

Weiterhin habe ich eine total verkalkte Spüle (Wasserhahn), der leider ein Eigenkonstukt ist uns sich nicht so wechseln lässt. Im Mietvertrag gibt es leider auch eine Klausel, die besagt das ich Schönheitsreperaturen bis 75 € selbst durchzuführen habe.

Meine Fragen:

Zum Wasserrohrbruch und Loch in der Wand
- Wer hat den Schaden warum zu beseitigen?
- Was kann ich bei Nichteinhaltung machen?

Verkalkte Spüle:
- Muss ich die Spüle selber reparieren lassen im Rahmen der Schönheitsreparaturklausel?

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Endrenovierung

Weiterhin habe ich dem Vermieter bereits meinen Auszug mitgeteilt und bin aber mit dem neuen BGH Urteil zur Endrenovierungsklausel nicht ganz sicher.

In meinem Mietvertrag aus dem Jahr 2003 steht (Original Wortlaut):

Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vor (??). In der Regel sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:
- in Küche, Dusch- und Badräume alle 3 Jahre
- in Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
- in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre
Zu Schönheitsreparaturen gehören auch Innenanstriche der Türen, Fenster, Fußleisten und Heißkörper.
Bei Übergabe wirde die Ausführung dieser Arbeitenin der Farbe weiß vereinbart. Die Schönheitsreparaturen sind Sach- und Fachgerecht auszuführen.

Frage:
- Bin ich also verpflichtet komplett alles in weiß zu streichen beim Auszug?

Weiterhin findet sich dort eine Klausel für die besagten Schönheitsreparaturen:

Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzen Einrichtungen des Mietobjekts z.B: Heißthermen, WC-Alnagen, Wasch- und Abflussbecken, Fenster bis zu einem Rechnungsbetrag von 80 € im Einzelfall , jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8% der Jahres-Netto-Kaltmeite, zu tragen.

Frage:
- Ist dies richtig, und was habe ich eigentlich zu erledigen im juristischen Sinn?

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Mietkaution

Ich bin mir sicher, gelesen zu haben, das der Vermieter die Kaution max. 6 Monate einbehalten darf. Er hat mir auch schon mitgeteilt, er könne die Kaution locker 12 Monate zurückhalten, er habe dies bereits schon einmal getan. Weiterhin behalte er erst einmal 200 € ein für evtl. weitere "Kosten", wie Reparaturen etc. Ich habe aber bereits heute meine letzte Nebenkostenabrechnung erhalten und beglichen.

Fragen:
- Ist der Vermieter berechtigt die Miete 12 Monate einzubehalten?
- Ist er weiterhin berechtigt 200 € der kaution einzubehalten, trotz bereits geleisteter Nebenkostenabrchnung?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Zum Wasserrohrbruch und Loch in der Wand
- Wer hat den Schaden warum zu beseitigen?
- Was kann ich bei Nichteinhaltung machen?

Für die Behebung des Wasserrohrbruchs sowie für die Ausbesserung des Lochs in der Wand ist der Vermieter zuständig.
Das ist Sache des Eigentümers. Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter stellt eine unangemessene Benachteiligung dar.

Verkalkte Spüle:
- Muss ich die Spüle selber reparieren lassen im Rahmen der Schönheitsreparaturklausel?

Hier müssen Sie die die Kosten für die Spüle im Sinne der Kleinstreparaturenklausel tragen.

Bin ich also verpflichtet komplett alles in weiß zu streichen beim Auszug?

Die von Ihnen genannte Klausel ist als unwirksam zu klassifizieren, weil sie den Miter unangemessenen benachteiligt, da eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietwohnung besteh.
Der durchschnittliche Mieter muss die Klausels dahingehend aufwassen, dass die Wohnung in jedem Fall vor seinem Auszug renovieren muss, unabhängig von der Nutzungsdauer der Mietwohnung, wie lange die Mietwohnung genutzt wurde und in welchem Zustand sich diese bei Auszug befand.

Sie müssen daher keinesfalls alles in weiß streichen und übergeben.

Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzen Einrichtungen des Mietobjekts z.B: Heißthermen, WC-Alnagen, Wasch- und Abflussbecken, Fenster bis zu einem Rechnungsbetrag von 80 € im Einzelfall , jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8% der Jahres-Netto-Kaltmeite, zu tragen.

Frage:
- Ist dies richtig, und was habe ich eigentlich zu erledigen im juristischen Sinn?

Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu beanstanden.
Bei Kleinstreparaturen dürfen nur Gebrauchsteile der Mietsache betroffen sein, die der Mieter oft nutzt, wie bspw.

Installationsgegenstände für Strom, Gas und Wasser,
Heiz- und Kocheinrichtungen,
Fenster-, Fensterladen- und Türverschlüsse,
Lichtschalter, Steckdosen,
Wasserhähne, Waschbecken, Waschbecken, WC-Becken,
Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe,
Einzelöfen, Rollläden, Kühlschränke, Herde, Spülen,

Kleine Reparaturen bis zu 75 Euro bzw. von 8 % der Jahresmiete wären insoweit von Ihnen zu zahlen.

Fragen:
- Ist der Vermieter berechtigt die Miete 12 Monate einzubehalten?
- Ist er weiterhin berechtigt 200 € der kaution einzubehalten, trotz bereits geleisteter Nebenkostenabrchnung?

Einzelne Instanzgericht billigen dem Vermieter eine Frist von sechs Monaten zu, um die Kaution zurück zu zahlen, 12 Monate ist aber in jedem Fall zu lang.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist (BGH VIII ZR 71/05).
Diese Frage kann von hier aus aber nicht abschließend beurteilt werden, da nicht ersichtlich, ob der Betrag von EUR 200,00 zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag als angemessen zu werten ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Bewertung des Fragestellers 09.06.2009 | 16:15

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