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Wasser-Abrechnung rückwirkend erzwingen & Ansprüche daraus geltend machen

| 13.05.2018 19:52 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Abend allerseits,
sehr geehrte Damen und Herren,

Folgender Sachverhalt:

Unsere Mutter hat Ärger mit ihrer Vermieterin im Zusammenhang mit der Wasser-Abrechnung. Sie wohnt seit nunmehr fast 5 Jahren in dieser Wohnung, und obwohl im Mietvertrag unter „Weitere Vereinbarungen" folgender Wortlaut handschriftlich enthalten ist: „Wasser/Abwasser, Strom sowie Heizkosten (gemäß Ista-Abrechnung) werden mit dem Mieter separat abgerechnet", wurden bis dato keine separaten Wasser-Abrechnungen erstellt. Die Kosten für Wasser/Abwasser wurden bis dato immer von der Gemeinde über das Konto unserer Mutter abgebucht. Nun sollte sie aber für das Jahr 2017 eine Nachzahlung über insgesamt mehr als 1.300.- EUR leisten und hat diese erst einmal verweigert. In diesem Zusammenhang habe ich nun festgestellt, dass diese Abrechnung, die bis dato immer unsere Mutter bezahlt hat, eigentlich die Abrechnung der Gemeinde für eine Wasseruhr an ihre Vermieterin ist, über die auch der Wasserverbrauch einer Massagepraxis im EG dies Hauses läuft und über diese Abrechnung wird auch das gesamte Niederschlagswasser des Hauses abgerechnet. Das Haus ist ein altes Bauernhaus mit 3 Mietparteien. Im EG eine Massagepraxis, im OG 2 Mietwohnungen. Für eine Mietwohnung im OG gibt es eine separate Wasseruhr, das ist klar getrennt, aber die beiden anderen Mietobjekte laufen über eine Wasseruhr, die bislang immer alleine über unsere Mutter abgerechnet worden ist. Ich bin nun der Meinung, dass unsere Mutter, seit sie dort wohnt, deutlich zu viel an Wasser/Abwasserkosten bezahlt hat und werde eine entsprechende Gegenrechnung aufstellen. Die Ablese-Stände dieser Wasseruhr liegen (von der Gemeindeverwaltung) vor, und ein Regel-Verbrauch als Ansatz der Gemeinde ebenso. Selbstverständlich werde ich mich auch von unserer Mutter entsprechend bevollmächtigen lassen für alle Belange, die diesen Mietvertrag betreffen und dies der Vermieterin auch schriftlich mitteilen. Da es aber nach meinem Wissen keine klare rechtliche Regelung für eine Wasser-Abrechnung in einem Mietverhältnis gibt, wie z.B. für die Heizkostenabrechnung, stellen sich mir nun mehrere Fragen:

1. Welche rechtliche Grundlage haben wir überhaupt? Lt. Vertrag hätte abgerechnet werden müssen, was meiner Meinung nach auch eine eindeutige Grundlage ist, das wurde aber nie gemacht. Daraus leiten sich nun für mich zwei weitere Fragen ab:
2. Kann ich die Vermieterin dazu zwingen, diese Wasser-Abrechnung(en) rückwirkend nachzuholen, und zwar einigermaßen nachvollziehbar und (verbrauchs)gerecht, und wie weit zurück in Jahren kann ich das? Was natürlich nur über einen anerkannten Durchschnittsverbrauch möglich wäre, der aber von der Gemeinde vorliegt. Und
3. Verjähren Ansprüche aus einer Wasserabrechnung? Falls ja, wann und wie kann ich eine Verjährung stoppen?

Die Beantwortung dieser Fragen wären für mich im ersten Schritt ausreichend um über die weitere Vorgehensweise dann entscheiden zu können. Folgendes erhoffe ich mir durch ihre Antworten:

Zu Frage 1: Gibt es andere, rechtlich belastbare Verordnungen o.ä. (außer des MVs), die als Grundlage für eine Wasserabrechnung herangezogen werden können? Wenn ja, welche?
Zu Frage 2: Gibt es eine anerkannte, erfolgversprechende Vorgehensweise in diesem Fall, außer der schriftlichen Aufforderung, eine Wasserabrechnung zu erstellen, mit dem Verweis auf den MV? Wenn ja, welche andere?
Zu Frage 3: Die sachliche Antwort inkl. Verweis auf die entsprechenden Rechtsgrundlage(n).

Die einzelne Beantwortung der Fragen 1 und 2 wären mir jeweils 35.- EUR wert, die Antwort auf Frage 3 30.- EUR, also in Summe 100.- EUR.

Herzlichen Dank und beste Grüße

Sehr geehrte Fragenstellerin,

1) Es gilt § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB ( "Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt." )
Es gibt aber "kein Recht" auf einen Wasserzähler o.ö.: BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 69/09.
Weil es eine ältere Bestandsimmobilie zu scheint scheint, gibt es möglicherweise auch keine öffentlich rechtliche Einbaupflicht solcher Zähler. Insofern empfiehlt sich aber zusätzliche Rücksprache beim Bauamt.

Der Verbrauch wäre insofern angemessen zu schätzen, aber auf jeden Fall nicht alleine zu tragen.

2) + 3) Nein. Es ist das beste, per Einwurfeinschreiben, die Aufstellung ordnungsgemäßer Abrechnungen unter Fristsetzung zu verlangen.

§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB besagt:

"Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Momentan scheint also möglicherweise nur das Jahr 2017 monierbar, außer die Abrechnungen der Gemeinde wären bewusst vorenthalten worden bzw. es hätte eine formell stets falsche Abrechnung vorgelegen, wofür hier gewisse Indizien sprechen.

Siehe auch BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Drager, beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann,
Hrsg: Schmidt
Stand: 01.04.2018 Rn. 217-220:
"Dieser Befriedungsfunktion wird die Ausschlussfrist nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird, soweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Sie gilt daher etwa auch für solche abgerechneten Kosten, die gem. Abs. 1 S. 1 iVm BetrKV generell nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.666 Allerdings kann dem Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben gem. § 242 verwehrt sein, sich auf den Einwendungsausschluss zu berufen, etwa dann, wenn der Vermieter bereits im Rahmen der fehlerbehafteten Abrechnung ausdrücklich darstellt, dass ihm einzelne Positionen nicht zustehen."

An Ihrer Stelle würde ich also erst einmal die rückwirkende Korrektur / Aufstellung für alle Räumlichkeiten verlangen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


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