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Was zu Wohnfläche gehört?

14.05.2009 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Guten Tag,
ich habe vor kurzem ein Haus gekauft. Ich stellte im Nachhinein fest, dass die angebliche Wohnfläche aus der Expose nicht mit der von meinem Architekten ausgemessenen Wohnfläche übereinstimmt(Differenzen weit über 10% Toleranz). Ich habe Rücksprache zum Verkäufer gehalten. Er teilte mir mit, dass Kellerräume mit 66 qm, Sonnenterasse mit ca. 200qm(25% anrechenbar), Überdachte Freisitz mit 48qm(50% anrechenbar), die Empore mit 10 qm auch zur Wohnfläche angerechnet werden.
Nun meine Fragen:
1) stimmt die Aussage des Verkäufers?
2) kann man beliebig große Sonnenterassen bzw. überdachte freisitz als Wohnfläche anrechnen lassen, oder gibt es wenn überhaupt eine Grenze an Größe der Sonnenterasse etc., was man maximal in der Wohnfläche anrechnen kann.. Ansonsten kann hingehen, 1000 qm Grundstück mit Pflaster belegen und behaupten, hiervon gelten 25% also 200qm Wohnfläche .

Herzliche Grüße

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Als Wohnfläche bezeichnet man die Gesamtheit der anrechenbaren (Grund-)Flächen, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu gehören nicht Kellerräume oder Dachräume. Früher wurde die Berechnung auf Grundlage der II. Berechnungsverordnung vorgenommen. Nunmehr wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet.

Nach der bis 2004 geltenden II. Berechnungsverordnung konnten zum Wohnbereich Balkone, Loggien und Terrassen mit bis zu 50 % ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Seit 2004 gilt dies so nicht mehr. Die Berechnung richtet sich nunmehr nach der Wohnflächenverordnung. Danach werden Balkone, Loggien und Dachterrassen nur noch bis zu 25 % ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugezählt. Nur ausnahmsweise kann hier noch eine Anrechnung zu 50 % erfolgen; dies aber nur bei entsprechender Qualität und qualitativer Bewertung der Fläche.

Da Sie schreibe, dass Sie vor kurzem ein Haus gekauft haben, gehe ich davon aus, dass hier die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung heranzuziehen ist.

In § 2 Absatz 2 der Wohnflächenverordnung ist geregelt, dass Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche dazugehören.

In § 2 Absatz 3 der Wohnflächenverordnung ist geregelt, dass Kellerräume nicht zur Wohnfläche dazugehören.

1) Stimmt die Aussage des Verkäufers?

Die Aussage des Verkäufers ist also nicht zutreffend.

- Kellerräume werden nicht angerechnet.

- Die Sonnenterrasse kann aber mit 25 % angerechnet werden.

- Der überdachte Freisitz – auch als Terrasse bezeichnet – kann nur unter besonderen Umständen mit 50 % angerechnet werden. Dies müsste der Verkäufer begründen. Ansonsten ist hier auch nur eine Anrechnung von 25 % zulässig.

- Hinsichtlich der Empore ist fraglich, was Sie unter einer Empore verstehen. Diese ist in der Wohnflächenverordnung nicht aufgeführt. Von daher ist hier davon auszugehen, dass die Anrechnung mit 10 % nicht zulässig ist. Sollte die Empore ihrer Bauart nach hier als Balkon zu werten sein, dann wäre eine Anrechnung bis zu 25 % erlaubt und die 10 % hier also zulässig.

2) Kann man beliebig große Sonnenterassen bzw. überdachte Freisitze als Wohnfläche anrechnen lassen, oder gibt es wenn überhaupt eine Grenze an Größe der Sonnenterasse etc., was man maximal in der Wohnfläche anrechnen kann? Ansonsten kann ich hingehen, 1000 qm Grundstück mit Pflaster belegen und behaupten, hiervon gelten 25% also 200qm Wohnfläche.

Man kann auch nicht nach Belieben das Grundstück pflastern und dies als Terrasse oder Ähnliches bezeichnen, um dies dann anteilig zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Die als Terrasse oder Freisitz bezeichnete Fläche muss schon entsprechende (baurechtliche etc.) Merkmale aufweisen, um als Terrasse oder Freisitz anerkannt werden, um teilweise in die Wohnfläche einbezogen werden zu können.

Im Ergebnis sollten Sie sich mit dem Verkäufer auseinandersetzen und sich die Anrechnung der Flächen erläutern lassen. Insbesondere sollten Sie die zu viel berechneten Flächen beanstanden. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % kann hier auch angedacht werden, den Kaufpreis zu mindern oder den Vertrag rückabzuwickeln.

Zunächst empfiehlt sich aber das Gespräch mit dem Verkäufer. Wenn dies fruchtlos verstreichen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

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