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Was zählt Mietvertragsbeginn oder Anmeldungsdatum vom Einwohnermeldeamt.

10.03.2011 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo
Nach meinem Auszug bekam ich eine saftige Nebenkostennachzahlung per Post.
Hauptposten waren Wasser und Kanal.ca 200 Euro.
Abrechnungszeitraum war 1.1 bis 30.9..
Da ich einziger Mieter im Haus war wurde der Wasserverbrauch komplett auf mich umgelegt.Das Haus hatte nur 1 Wasseruhr und nicht für jede Wohnung eine.
Ich erfuhr das eine 5 Köpfige Familie sich Mitte August beim Einwohnermeldeamt als Bewohner angemeldet hatten.
Nachdem ich meinen Vermieter mit der Sachlage konfrontiert hatte ,erklärte mir dieser ,das diese Familie von Mitte August bis Anfang Oktober nur renoviert hätte .Der Mietvertrag sei erst ab Oktober angelaufen und da waren schon neue Uhren eingebaut.Da die Familie aber tatsächlich im August einzog (was ich nicht Beweisen kann)meine Frage.
Was zählt bei der Nebenkostenabrechnung,das Datum im Mietvertrag oder die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt?
Vielen Dank für eine Antwort.
Schöne Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich verstehe Ihre Frage so, dass die Kosten in einer Wohnung verursacht wurden.

Grundsätzlich sind Sie auch bei einer vorzeitigen Rückgabe der Mietwohnung weiterhin verpflichtet, die Nebenkosten bis zum Ende des Mietvertrages zu bezahlen. Dies folgt daraus, dass der Mieter keine Gebrauchspflicht an der Mietsache hat. Durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache tritt nicht automatisch eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages ein.

Eine Eigennutzung des Vermieters liegt nur dann vor, wenn er nach Auszug aber vor Beendigung Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchführen lässt, die über das übliche Maß hinausgehen. In diesem Fall entfällt die Verpflichtung des Mieters für diesen Zeitraum weiter die Miete und die Nebenkosten zu zahlen. Dazu müsste beurteilt werden, in welchem Umfang die Familie renoviert hat.

Bei üblichen Schönheitsreparaturen liegt keine Eigennutzung vor, so dass dann jedenfalls die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten weiterhin beim ausgezogenen Mieter abzurechnen sind. Verbrauchsabhängige Kosten sind hingegen nur zu zahlen, soweit Sie von Ihnen verursacht sind. Sind solche Kosten durch die renovierenden Nachmieter verursacht worden, sind diese nicht von Ihnen zu tragen. Eine saubere Trennung kann dabei vorgenommen werden, wenn die Verbrauchskosten beim Auszug abgelesen wurden.

Sollten Sie hingegen bis zum Mietende in Ihrer Wohnung gewohnt haben und die Familie in einer anderen Wohnung gearbeitet haben, ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung für die Nebenkostenabrechnung maßgeblich. Ab diesem Zeitpunkt ist dann der Umlageschlüssel anzupassen, sofern Nebenkostenpositionen personenbezogen abgerechnet werden. Eine Umlage der personenbezogenen Kosten auf Sie alleine ist für diesen Zeitraum nicht rechtmäßig.

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2011 | 23:43

Hallo Herr Kaussen
Danke für die Antwort.
Es ist ein 3 Familienhaus,und ich habe bis zum Mietende in meiner Wohnung gewohnt.
Nach meinem Auszug wurden für jede Wohnung neue Wasserzähler eingebaut.
Mein Problem ist eben diese tatsächliche Überlassung.
Gemeldet mitte August ,Vertragsbeginn anfang Oktober (Angeblicher Vertragsbeginn)kann ich
da kein Wiederspruch einlegen?
Vermieter und neu eingezogene stammen aus dem gleichen Land und halten dementsprechend zusammen,da ist nichts (Informatives)zu holen.
Habe ich eine Chance?
Nochmals Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2011 | 08:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

in dem Fall ist der letzte Teil der Ausgangsantwort maßgebend.

Sie sollten vorsorglich Einwendungen einlegen und den Vermieter auf die Rechtslage bzgl. der vorherigen Überlassung hinweisen. Maßgeblich ist in jedem Fall die tatsächliche Benutzung:

"Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen"; vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07.

Weiter sollte nach meiner Einschätzung kritisch geprüft werden, ob der Leerstand ordnungsgemäß im Rahmen der Abrechnung berücksichtigt wurde. Hierzu fordert die Rechtsprechung, dass "wegen der statischen Kosten, die auch bei verbrauchsabhängigen Kosten trotz Leerstand weiterlaufen (z.B. Grundkosten, Zählermiete), für die Dauer des Leerstandes eine Person ansetzen müssen"; AG Köln, WuM 1998, 290. Teilweise werden bei einem überwiegenden Leerstand von mehr als 50 %, der in Ihrem Fall vorlag, sogar noch weitergehende Verpflichtungen des Vermieters gesehen.

Sie sollten die Ihnen erteilte Abrechnung bzgl. dieser Punkte weiter prüfen lassen.

Mit freundlichem Gruß

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