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Was tun nach Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

09.09.2009 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag, ich möchte mich gern in nachfolgender Angelegenheit vor dem einleiten weiterer Schritte informieren.

Als Eigentümer eines selbst bewohnten 3 Familienhauses haben wir einer Mietpartei mit Frist von 9 Monaten wegen Eigenbedarf gekündigt. Bereits nach 1 Monat legten die Mieter dagegen Widerspruch ein, aus ihrer Sicht rechtfertigen die aufgeführten Gründe keine Eigenbedarfskündigung (also kein Widerspruch nach §574 BGB).
Trotz des Widerspruchs haben die Mieter bereits angefangen die von ihnen genutzte Grünfläche und Nebenräume zu beräumen. So dass für jetzt nicht klar ist, wie ernst der Widerspruch gemeint ist oder ob es sich hierbei eventuell nur um den Versuch handelt eine Abfindung oder ähnliches herauszuschlagen.
Wir bestehen natürlich auch weiterhin auf der Kündigung und planten eigentlich eine Räumungsklage ca 1,5 Monate vor Mietvertragsende.
Gibt es Fristen für die Einreichung einer Räumungsklage die nach dem Widerspruch gegen unsere Eigenbedarfskündigung eingehalten werden müssen? Bis zu welchem Zeitpunkt müssen wir eine Räumungsklage spätestens eingereicht haben?
Ist es notwendig die Mieter über unsere Absicht eine Räumungsklage einzureichen zu informieren?
Macht es Sinn den Eigenbedarf (und damit die Wirksamkeit der Kündigung) im Rahmen einer Feststellungsklage schon vorab zu klären? Können auch für diesen Fall die Kosten an die Mieter weitergegeben werden?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Ihre Fragen möchte ich nunmehr wie folgt beantworten:

Eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist unabhängig der Verjährung eines möglichen Anspruches an keine Frist gebunden. Sinnvoll ist aber, die Klage zeitnah nach Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung zu erheben auch bereits vor Ablauf des potentiellen Vertragsendes. Hintergrund ist derer, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu untermauern. Je länger Sie mit der Klage zu warten, umso mehr könnte der Zeitablauf an der Ernsthaftigkeit Ihres Eigenbedarfs zweifeln lassen.
Spätestens sollten Sie die Räumungsklage mit Ablauf der Kündigungsfrist einreichen. Dies ist gesetzlich zwar nicht vorgesehen aber es gilt vorab Gesagtes.
Sollte die Klage rechtshängig sein und der Mieter dann doch mit Ablauf der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen, so könnte die Klage für erledigt erklärt werden. Das Gericht hätte sodann, soweit der Gegner der Erledigung zustimmt, nur noch über die Kosten zu entscheiden. Dies hängt davon ab, inwieweit die Klage ursprünglich zulässig und begründet war. War dies der Fall, so hat der Beklagte (Mieter) die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Hinzu kommt, dass der Mieter durch seinen Widerspruch hinreichend Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.
Keinesfalls sollten Sie bei unverhofftem Auszug der Mieter die Klage zurücknehmen, da Sie ansonsten die Kosten zu tragen hätten.

Soweit Sie vorliegend die Vermutung haben, dass die Mieter doch ausziehen werden, ist es durchaus ratsam die Mieter offen darauf anzusprechen und um Klärung zu bitten. Hierbei sollten Sie darauf drängen, dass der Widerspruch zurückgenommen und die Kündigung akzeptiert wird. Sie sollten deutlich machen, dass Sie andernfalls Räumungsklage auch bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist erheben werden und der Mieter im Falle des Unterliegens sämtliche Kosten zu tragen und hinreichend Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.

Eine Feststellungsklage wäre vorliegend unzulässig, da Sie bereits, wenn auch in die Zukunft gerichtet, die Leistung des Mieters einklagen können. Von einer Feststellungsklage ist somit in jedem Fall abzuraten.

Die Kostentragungslast richtet sich nach Unterliegen/Obsiegen. Die unterlegene Partei hat daher die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Soweit die Klage unzulässig oder aber unbegründet ist, kann dies schlimmsten Falls auch Sie treffen.

Damit Ihre Klage zum Erfolg führen kann, müssen Sie in der Klagebegründung die Gründe substantiiert vortragen, weshalb der Eigenbedarf notwendig und der Widerspruch des Mieters nach §§574-574c BGB unbegründet ist.
Anwaltliche Hilfe ist hierbei in jedem Fall ratsam.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2009 | 20:34

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
In ihrer Antwort führen sie aus "... und der Widerspruch des Mieters nach §754 ... unbegründet ist".
Wie oben beschrieben, haben die Mieter ihren Widerspruch jedoch nicht mit §574 begründet, sondern den Eigenbedarf generell in Frage gestellt. So dass es durchaus möglich wäre, das bei einem sofortigen Rechtsverfahren ein Widerspruch gemäß §574 fristgerecht nachgereicht werden kann. Deshalb planten wir auch eine Klageerhebung nach Ablauf der Widerspruchsfrist um diese Möglichkeit auszuschließen. Wäre es deshalb in Sinne der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs ausreichend die Mieter, wie von ihnen vorgeschlagen, über die beabsichtigte Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist zu informieren, diese jedoch erst < 2 Monate vor Kündigungsfrist einzureichen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2009 | 07:03

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Der Widerspruch ist in Schriftform zu erklären, eine Begründung muss dabei nicht enthalten sein. Lediglich der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter seine Gründe für den Widerspruch benennt. Dies ist aber keine Pflicht nur eine Obliegenheit.
Es ist also davon auszugehen, dass der vorliegende Widerspruch den gesetzlichen Anforderungen genügt und somit in jedem Fall zur gerichtlichen Überprüfung, auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist zu stellen wäre. Die von Ihnen beabsichtigte Zeitverzögerung würde daher nichts bringen. Die Gründe könnten jederzeit nachgeschoben werden. Es kommt aber darauf an, dass diese objektiv nicht vorliegen.

Soweit Sie die Gründe nicht kennen, müssten Sie also sämtliche Gründe der §§574-574c BGB aufgreifen und substantiiert vortragen, warum diese nicht eingreifen.

Es verbleibt bei meinem Vorschlag, dass Sie sich an den Mieter wenden, diesen fragen, ob er trotz Widerspruch zum Kündigungstermin ausziehen wird, falls ja, lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Wenn er an seinem Widerspruch festhält, fragen Sie ihn nach seinen Gründen und weisen Sie ausdrücklich daraufhin, dass er Anlass zur Klage gibt und die Kosten zu tragen hat. Dies setzt natürlich Ihrerseits voraus, dass die Klage zulässig und begründet ist, das sollten Sie sicherstellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage mir Ihrer Zufriedenheit beantworten und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

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