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Was tun mit abgeschriebenen Immobilien?

| 13.10.2016 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Guten Tag!

ich habe mehrere Immobilien geerbt, welche vor etwa 45 Jahren vom Erblasser erbaut wurden. Ergo sind diese in 5 Jahren gänzlich abgeschrieben. Nun frage ich mich, wie ich mit diesen Immobilien am klügsten verfahre, um weiterhin EkSt mindernde AfA zu haben. Bisher habe ich nur eine Idee, wie ich außer durch einen Verkauf und den Kauf anderer Objekte weiterhin AfA geltend machen könnte:

Ich gründe eine Gesellschaft (sagen wir einmal eine GmbH) mit mir als einzigem Gesellschafter. Ich "veräußere" die Immobilien zum aktuellen Verkehrswert - basierend auf einem Gutachten an diese GmbH. Die GmbH kann dann wieder AfA geltend machen.

Alternativ ginge vielleicht auch ein Verkauf an meine Frau und kurze Zeit später ein Rückkauf durch mich zum selben Preis (so dass kein Gewinn , ergo auch keine Spekulationssteuer anfällt)

Für mich hört sich das so an, als müsste da rechtlich ein Riegel vorgeschoben sein. Meine Fragen sind nun also:
1. Funktioniert das wie beschrieben (natürlich modulo der Kaufnebenkosten)? Wenn nicht - warum nicht?
2. Gibt es eine Alternative Möglichkeiten und Wege?

Im voraus Danke für die Hilfe!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich in steuerrechtlicher Hinsicht bezüglich der Abschreibung ohne Beachtung der Wirtschaftlichkeit wie folgt.

1.
Die erste Variante funktioniert grundsätzlich, weil die Möglichkeit der Abschreibung bezüglich der Anschaffungskosten in § 7 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Abs. 4 S. 1 EStG (i.V.m. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG) vorgesehen ist, solange es "außersteuerliche Gründe" (§ 42 Abs. 2 S. 2 EStG) gibt, die Sie erforderlichenfalls auch nachweisen können.

Es funktioniert auch bei Veräußerung an Ihre Frau.

"Wechselt ein Gebäude im Laufe der Jahre mehrfach den Eigentümer, beginnt für jeden Eigentümer ein neuer Abschreibungszeitraum zu laufen." (Lippross/Seidel Basiskommentar Steuerrecht § 7 EStG, Rdnr. 351)

Problematisch ist die Konstruktionen aber, wenn es nur darum geht, die Abschreibungen weiter geltend zu machen (s.u.).

2.
Kauf und Rückkauf werden steuerrechtlich nicht funktionieren. Denn hier liegt eindeutig ein so genannter Gestaltungsmissbrauch vor (§ 42 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 AO).

Es kommt auf die "Unangemessenheit der Rechtsgestaltung im Verhältnis zu den erstrebten wirtschaftlichen Vorgängen oder Zuständen an." (Lippross / Seibel, § 42 AO, Rdnr 3).

Sie wollen die Afa weiter nutzen, obwohl das Gebäude für Sie abgeschrieben ist.

3.
Andere Alternativen sehe ich nicht. Fragen Sie ergänzend einen Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2016 | 03:02

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

Danke für Ihre Erläuterungen. Lassen Sie mich sehen, ob ich es recht verstanden habe: Eine GmbH zu gründen und eine Immobilie an diese GmbH zu veräußern , um (z.B.) die Haftung für die Rolle des Vermieters besser von meinem Privatvermögen zu trennen ist ein objektiv außersteuerlicher Grund dieses Handelns. Als positiver Nebeneffekt beginnt der Abschreibungszeitraum erneut.

Richtig?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2016 | 06:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja, richtig.

Vielen Dank für de ausgezeichnete Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 14.10.2016 | 03:02

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 14.10.2016 5/5,0
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