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Was muss bei einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses beachtet werden?


| 02.11.2005 20:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Einer meiner Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Hinzu kommt der während einer Party in 9/05 zerstörte Glasspiegel der Hauseingangstür. Deren Reparatur blieb bis heute aus. Es handelt sich um eine geschiedene Frau mit drei Kindern, für diese Unterhalt beziehend, berufstätig. Dennoch ist sie nach eigenen Angaben zahlungsunfähig. Ich hätte nun die Möglichkeit, aufgrund des abgeschlossenen Zeitmietvertrages und entsprechender Vereinbarungen, die Kündigung wegen Eigenbedarfs (meine Tochter würde gern in das Haus einziehen) auszusprechen. Jedoch würde das ggf. bedeuten, weiere drei Monate Mietverlust hinzunehmen. Andererseits könnte ich ihr fristlos kündigen. Aber was heißt denn eigentlich "fristlos"? Welche Zeitspanne bis zum Auszug müßte dann deklariert werden, oder wie muß ich mich bei einer solchen Kündigung rechtssicher artikulieren? Auch habe ich Bedenken hinsichtlich sogenannter Sozialklauseln. Muß ich auf im Haushalt befindliche Kinder Rücksicht nehmen, wenn deren Mutter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt/nicht nachkommen will? Zumal der Immobilienmarkt in jeglicher Weise offen ist.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Selbstverständlich kann Ihnen niemand die zu treffende Entscheidung abnehmen, schon gar nicht im Rahmen dieses Forums ohne persönliche Rücksprache.

Zunächst ist mir nicht klar, warum Sie wegen Eigenbedarf den Zeitvertrag kündigen wollen. Entweder Sie haben einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 BGB), dann können Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen – als Begründung geben Sie dann den Eigenbedarf an. Haben Sie einen Vertrag auf Zeit geschlossen (hier muss die Wirksamkeit geprüft werden!) können Sie diesen nicht vorzeitig kündigen – schon gar nicht wegen des Befristungsgrundes.

Nach Ihrer Schilderung besteht ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 569, 543 BGB wegen Zahlungsverzug.

Die fristlose Kündigung bedeutet, dass Sie keine übliche Frist von mind. 3 Monaten einhalten müssen. Durch Ausspruch der Kündigung beenden Sie das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung. Bei der fristlosen Kündigung hat auch eine Interessenabwägung statt zu finden. Insoweit wird zunächst ein Fortsetzen des Mietvertrages durch Überlassung der Wohnung angemessen sein. Aus der hohlen Hand heraus lässt sich verbindlich hierzu nichts sagen. Auf jeden Fall werden Sie im Falle eines Falles eine Räumungsklage anstrengen müssen.

Gem. § 574 BGB der Mieter der Kündigung zwar widersprechen, dies gilt jedoch nicht bei einer fristlosen Kündigung.

Dieses Forum kann Ihnen nur eine erste Einschätzung geben. Nach der summarischen Prüfung rate ich dringend, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen. Dieser wird Ihnen auch bei der Formulierung der Kündigung nach Prüfung des Vertrages helfen können.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2005 | 08:15

Sehr geehrter Herr RA Steininger,

es tut mir leid, wenn ich Ihnen sagen muß, dass mir Ihre Antwort auf meine Fragen zu wenig griffig ist. Mit anderen Worten, ich bin jetzt genau so schlau wie vorher.

Bitte schauen Sie sich meine vorherigen Ausführungen noch einmal an. Zusätzlich hier noch ein paar Informationen, die Ihnen helfen mögen, sich eindeutiger und somit hilfreicher auszudrücken.

Es liegt ein ordentlicher befristeter Mietvertrag vor. Hinsichtlich der Kündigung wurde vereinbart, dass eine solche beidersetis in dringenden Fällen möglich ist, mieterseits z. B. bei Ortswechsel aufgrund von Berufstätigkeit, vermieterseits z. B. bei Verkauf, Baumaßnahmen, Eigenbedarf... die üblichen Vereinbarungen in einem Mietvertragsvordruck, der käuflich zu erwerben ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Das Mietverhältnis besteht seit 8/05. Die ersten beiden Mieten wurden in bar gezahlt, aber auch nur, nachdem ich die Mieterin mehrfach auf ihre Pflicht hingewiesen habe. Für die Mietkaution wurde bereits ein Bankdarlehen aufgenommen, was mir deren Nachbarn berichteten. Ebenso berichteten die Nachbarn, dass diese Mieterin bereits im vorherigen Mietverhältnis zwei Monate "kostenlos" gewohnt hat. Mir ist nun klar, auf welcher Basis. Nach nun zwei nicht gezahlten Mieten ist definitiv davon auszugehen, dass auch in Zukunft keine Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen vorgenommen werden. Dieser Situation bin ich finanziell nicht gewachsen, kann und will sie somit nicht hinnehmen. Ich muß diese Frau aus dem Miethaus bekommen!

Eine kleine private Statistik: Ich vermiete 2 DHH, 2 Wohnungen, 1 Gewerbeimmobilie. Von diesen fünf Mietparteien zahlen nur zwei regelmäßig ihre Miete+BKV und verursachen auch ansonsten keinerlei Probleme.

Ich muß Rechtskenntnisse und Möglichkeiten auftun, um mich selbst, mein Hab und Gut zu schützen! Und deshalb meine Fragen.
Es ist mir daher keine Hilfe, auf die Einschränkungen des Forums "frag-einen-anwalt.de" hinzuweisen. Die von mir gestellten Fragen sind klar formuliert worden und stellen Alltäglichkeit in einer jeden Kanzlei dar, gehören quasi zur Routine. Sie verweisen auch mehrfach darauf, besser eine persönliche Rücksprache vorzunehmen. Hätte ich dies gewollt, hätte ich mich nicht an "frag-einen-anwalt.de" gewandt.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2005 | 13:04

Leider ändert auch Ihre Nachfrage nichts daran, dass auf FEA Einschränkungen zur herkömmlichen Beratung vorgenommen werden müssen. Hierauf wird aber auch seitens des Betreibers hingewiesen. Lesen Sie hierzu bitte unter dem Link „Hilfe“ nach.

FEA soll Ihnen eine erste summarische Einschätzung bieten – in Ihrem Fall mit dem dringenden rat, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen und den Vertrag prüfen zu las-sen.

Ich habe mir erlaubt, auf Unklarheiten hinzuweisen und alternative Varianten genannt.

Nochmals weise ich darauf hin, dass bei einem befristeten Mietvertrag (auf zeit geschlossen) keine Kündigungsfrist vereinbart ist! Der Mietvertrag auf Zeit endet ohne Kündigung nach Ablauf. Eine ordentliche Kündigung ist somit nicht möglich (arg. e. § 575 BGB).

Einen üblichen Mietvordruck gibt es nicht! Es gibt verschieden Muster von verschiedenen Anbietern in Unterschiedlichen Auflagen – somit ist dieser Hinweis nicht weiterführend.

Ihr hab und Gut schützen Sie wie bereits beschrieben. Entweder Sie kündigen oder lassen das Mietverhältnis weiter laufen. Dann sollten Sie die ausstehenden Mieten schnellstmöglich im Mahnbescheidsverfahren geltend mach und vollstrecken.

Die vermeintlichen Hintergründe der Mieterin mögen zwar interessant sein, sind recht-lich jedoch bedeutungslos – zumal die Mieten zunächst und die Kaution gezahlt wurden.

Eine Kündigung vorschreiben oder ähnliches verbietet sich hier, zumal nicht einmal der Mietvertrag eingehen werden kann. Dies muss der Kollege vor Ort tun.

Sicherlich wird Ihnen diese Antwort nicht gefallen – aber seriös ist nach meinem Dafürhalten hier eine weitere Auskunft möglich. Die rechtlichen Möglichkeiten habe ich Ihnen unter Zugrundelegung Ihrer Schilderung skizziert.

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