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Was kann ein Vermieter tun?

12.02.2013 10:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir haben folgendes Problem. Unser Mieter ist seit einem Jahr im Zahlungsverzug. Anfangs zwei Monatsmieten, jetzt mittlerweile mit einer Monatsmiete und der Nebenkostenabrechnung von 2011.
Nun haben wir ihm aufgrundessen fristgerecht auf Ende Oktober gekündigt. Jetzt ist es aber 1. so, daß wir das Geld jetzt dringend brauchen und 2. brauchen wir mittlerweile auch die Wohnung auf April für einen dringenden Eigenbedarf (unsere kranke Oma soll in die Wohnung).
Was können wir tun? Könnten wir ihm z.B. das Wasser abstellen, um wenigstens das Geld zu bekommen? Und wie ist es mit einer fristlosen Kündigung? Oder ist ein Anwalt unumgänglich?

Bitte helfen Sie uns.

MfG
Nessa

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihre Fragen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:
Wie Sie schildern ist Ihr Mieter in Zahlungsverzug und Sie möchten dringend das Mietverhältnis beenden.

1. Kündigung wegen Zahlungsverzuges:
Grundsätzlich kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mietzinszahlungen in Verzug ist, oder wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Bitte beachten Sie, dass Nebenkostennachzahlungen hierzu nicht gehören. Wenn Sie die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen haben und nur eine Miete sowie eine Nebenkostennachzahlung offensteht, so habe ich starke Bedenken, ob die Kündigung wirksam ist.

2. Sollten Sie auf den Mietzins dringend angewiesen sein, so rate ich an, diesen per gerichtlichen Mahnverfahren einzuklagen. Dies können Sie selber vornehmen. Die zunächst einzuzahlenden Gerichtskosten sind in diesem Falls wesentlich geringer, als wenn das Verfahren direkt beim Amtsgericht eingereicht wird. Eine Mahnung ist zumindest bei dem offenen Mietzins nicht erforderlich. Jedoch sollte bzgl. der Nebenkostennachzahlung eine nachweisbare Mahnung mit ausdrücklicher Fristsetzung ( genaues Datum angeben) erfolgt sein. Nach Fristablauf kann auch hier das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet werden.

3. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes kann natürlich zusätzlich ebenfalls ausgesprochen werden. Diese muss jedoch von Ihnen separat ausgesprochen werden und kann nicht mehr mit der Kündigung wegen Zahlungsverzuges verbunden werden. Bitte beachten Sie hierbei auch die gesetzlichen Kündigungsfristen, die je nach Mietdauer variieren können.

4. Wasser oder Strom dürfen von Ihnen nicht abgestellt werden. Sollten Sie dies dennoch tun, so könnte der Mieter eine einstweilige Verfügung gegen Sie erwirken, wonach das Wasser, die Heizung, Strom wieder von Ihnen angestellt werden müsste. Die Kosten diesbezüglich hätten Sie dann auch noch zu tragen.

Ich rate daher an, den rückständigen Mietzins sowie die Nebenkosten per gerichtlichem Mahnverfahren einzuklagen.
Gleichzeitig sollte eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ausgesprochen werden.
Von der Abstellung des Wassers oder der Heizung kann ich nur abraten.



Ich hoffe, meine Antwort konnte Ihnen weiterhelfen. Wenn Sie noch weitere Hilfe benötigen sollten, können Sie gerne auf meine Kanzlei zurückgreifen. Eine Mandatsausführung kann selbstverständlich unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen.
Ich darf Sie bitten zu beachten, dass die von mir gegebene Auskunft auf den mir zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben beruht. Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort heraus, dass ein ganz bestimmtes Detail zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wendland, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 12.02.2013 | 11:11

Ich möchte noch ergänzen, dass eine fristlose Kündigung nur bei Zahlungsverzuges und den oben genannten Voraussetzungen vorliegt. Ein Anwaltspflicht besteht nicht. Ich rate jedoch an, eine evtuell auszusprechende Eigenbedarfskündigung von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Wendland

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