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Was ist ideelle Teilung?


09.05.2007 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,
wir beabsichtigen ein freistehendes Wohnhaus zu kaufen. Dieses steht mit einem zweiten Gebäude auf einem Grundstück. Da der Abstand zwischen den Gebäuden nur 5m beträgt, ist eine reale Teilung des Grundstücks nicht möglich.
Der derzeitige Besitzer schlägt nun eine "ideelle Teilung" vor.
Folgende Frage(n):
Was ist das? Ist das identisch mit einer Teilung nach WEG (also Bildung einer Eigentümergemeinschaft) oder handelt es sich hier um eine dritte Form der Grundstücksteilung?
Wenn dem so ist, wie ist dann die rechtliche Lage?
Gehört dann beiden Eigentümern ein ideeller Anteil an Haus und Grund, oder besitzt man das Haus tatsächlich und nur das Grundstück gehört beiden gemeinsam? Wie ist man gegenüber Ansprüchen Dritter gestellt? Kann man sich da absichern?

Herzlichen Dank
surei01
Eingrenzung vom Fragesteller
09.05.2007 | 11:57

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Hier wird (was im Einzelnen aber zu überprüfen wäre) davon ausgegangen, das eine Realteilung des Grundstücks (in zwei Grundstücke im Rechtsinn im Sinne von BGB und GBO) wegen vermutlich baurechtlicher Vorschriften §§ 22 Abs. 1, 172 Abs.1 S.4 BauGB) nicht möglich ist.

Eine ideelle Teilung ist eine Form des Miteigentums. Der Miteigentumsanteil ist Eigentum, auf das neben §§ 741ff und 1009 ff BGB alle Vorschriften des Eigentums anwendbar sind. Es wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Einzelheiten können im hiesigen Rahmen nicht dargestellt werden, deshalb erlaube ich mir nur kurz den Hinweis, daß eine ideelle Teilung recht aufwendig und riskant erscheint, besonders in Konfliktfällen.

In dem von Ihnen beschriebenen Fall wäre tatsächlich zu erwägen, ob nicht die Vorschriften über die Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt im WEG passender und zielführender wären. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch (notariellen) Vertrag begründet bzw. Erklärung des Eigentümers (§8 WEG) begründet werden, in dem Sie etwa folgende Regelungen treffen könnten :

Ein Haus (Wohnung 1 steht im Sondereigentum des Verkäufers). Das weitere Gebäude (Wohnung 2) steht im Sondereigentum von Ihnen. An einzelnen Räumen und/oder Fläcken (z.B. gemeinsame Hofeinfahrt, gemeinsame Gartenfläche) könnte Gemeinschaftseigentum (aber auch Sondereigentum) vereinbart werden. Das Wohnungseigentum könnte dann gegenüber Banken getrennt belastet werden.

Grundsätzlich gilt die Bebauung (das Haus) als Zubehör zum Grundstück. Das Wohnungseigentum ist dabei eine Sonderform des Wohneigentums. Einzelheiten ergeben sich aus den genannten Vorschriften und insbesondere dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Da ein Grundstücksgeschäft ohnehin notariell beurkundet werden muß würde ich Ihnen raten gemeinsam mit dem Verkäufer einen ortsansässigen Notar mit der Angelegenheit zu betrauen.

Genannte Rechtsvorschriften finden Sie unter http://www.gesetze-im-internet.de/.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
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