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Was geschieht mit unseren Investitionen (komplett neue Möblierung)?


| 07.09.2006 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

im April 2005 mieteten wir mit unbefristetem Mietvertrag in dem Haus, in dem wir selbst eine Eigentumswohnung besitzen, eine weitere Wohnung für zusätzlichen Raum und Büro.
Im August 2006 informierte uns der Vermieter mündlich über seine Verkaufsabsichten dieser Wohnung und bot sie uns als Vorkaufsberechtigte zum Kauf an. Als Grund des Verkaufs nannte er Geldbedarf für die Investition in seinem Hotel. Da uns der Kaufpreis zu hoch ist, und wir es bevorzugen würden, weiter nur Mieter zu sein, ergeben sich hieraus folgende Fragen:

1.Wie lange können wir maximal den Auszug hinauszögern?
2. Was können wir bei einer jetzt zu erwartenden Kündigung tun?
3. Was geschieht mit unseren Investitionen (komplett neue Möblierung)

Vielen Dank
07.09.2006 | 12:30

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte(r) Fragesteller (in),

Ihre Frage beantworte ich unter der Voraussetzung - dass Sie Wohnraum angemietet haben - wie folgt:

Der Vermieter kann Wohnraum nur bei einem berechtigtem Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen.

Dieses liegt nach § 573 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn

Nr. 1 der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
Nr. 2 der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
Nr. 3 der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;...

Der Vermieter hat sich in Ihrer Angelegenheit wohl auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also die sogenannte Verwertungskündigung berufen. Diese ist nach erster Einschätzung der Sach und Rechtslage schon aus formalen Gründen unwirksam, da ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben schriftlich angegeben werden muss.

Sie können nach §§ 574, 574 b BGB Widerspruch gegen eine erfolgte Kündigung beim Vermieter einlegen. Dieser muss schriftlich innerhalb von 2 Monaten vor der ausgesprochenen Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Im Zweifel sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen, da eine seriöse Beurteilung hinsichtlich der Wirksamkeit einer Kündigung ohne Einsicht in Unterlagen kaum möglich ist.

In rechtlicher Hinsicht ist insbesondere fraglich, ob die vom Vermieter beabsichtigte Verkaufsabsicht der Wohnung ein zur ordentlichen Kündigung berechtigendes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 ist. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich anerkannt, dass eine angemessene Verwertung auch der Verkauf einer Wohnung zum Zwecke von Investitionen sein kann. Alleine die Erwartung eines höheren Erlöses beim Weiterverkauf vermag jedoch eine Kündigung nicht zu rechtfertigen ( Landgericht Berlin in NJW - RR 88, Seite 527 ).

Kurz zusammengefasst bleibt also festzuhalten, dass durchaus Chacen bestehen eine Kündigung abzuwehren. Ich bitte um Ihr Verständnis dafür, dass eine verbindliche Beurteilung der Sach - und Rechtslage aus genannten Gründen nicht abgegeben werden kann.

Eine Anspruchsgrundlage für den Ersatz von Ihnen getätigter Investitionen sehe ich derzeit nicht, da Sie ja die Möglichkeit hatten einen Zeitmietvertrag auszuhandeln und im Übrigen auch die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts besteht.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen ggf. viel Erfolg beim Widerspruch gegen die Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2006 | 10:35

Vielen Dank für die prompte Antwort auf meine Frage.
Leider zitieren Sie hauptsächlich die Gesetzestexte. Auf aktuelle Rechtssprechungen gehen Sie nicht ein. Sie verweisen auf ein Urteil aus der NJZ von 1988!! Gibt es da nichts Aktuelleres und vielleicht etwas, was mehr auf meinen konkreten Fall zugeschnitten ist. Übrigens habe ich die Kündigung noch nicht erhalten.
Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2006 | 18:56


Sehr geehrte( r ) Fragesteller ( in ),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zunächst erlauben Sie mir bitte folgende Bemerkung:

Ein genau auf die von Ihnen beschriebene Konstellation zutreffendes Urteil - am besten noch aktuell aus dem Jahr 2006 - wird schwer auffindbar sein. Dies ist jedoch in unserem Rechtssystem im Gegensatz zum Angloamerikanischen auch nicht notwendig, da bei uns die Gerichte nicht an Präjudizien gebunden sind und nur nach Recht und Gesetz frei entscheiden. Insoweit ist es durchaus sinnvoll stets die Gesetzeslage genauestens zu beleuchten. Im Übrigen sind die von mir im Folgenden zitierten Urteile zwar ebenfalls nicht " aktuell " in dem Sinne dass sie unlängst entschieden worden wären. Dies ist jedoch auch unschädlich, da es wichtiger ist, dass die zitierten Urteile das von Ihnen beschriebene Rechtsproblem beleuchten.

Doch nun zum Wesentlichen, nämlich zu der Frage inwieweit eine Verwertungskündigung Ihres Vermieters gerechtfertigt sein könnte:

Zunächst dürfte der allgemeine und unsubstantiierte Hinweis Ihres Vermieters, er wolle das Geld in ein Hotel investieren, so nicht ausreichend sein, um eine Kündigung zu rechtfertigen. So hat das Landgericht Stuttgart 1994 entschieden, dass genaue Angaben des Kündigenden über die Ihn treffenden Nachteile beim Fortbestand des Mietverhältnisses zu machen sind ( LG Stgt WuM 94; Seite 686 ).

Zudem hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahre 1992 für Recht befunden, dass kein zur Kündigung berechtigender Grund darin besteht, dass der Vermieter beim Verkauf im vermieteten Zustand nur einen geringeren Preis erzielen kann ( BVerfG NJW 92; Seite 331 ). Womöglich sind die geplanten Investitionen Ihres Vermieters ja nur als Kündigungsgrund vorgeschoben und das wahre Verkaufinteresse des Vermieters besteht in einer rücksichtslosen Gewinnmaximierung ?

Inwieweit bei Ihrem Vermieter zur Kündigung berechtigende Interessen vorliegen kann letzlich erst beurteilt werden, wenn ein Kündigungsschreiben vorliegt und dann die Gesamtumstände des Verkaufes ersichtlich werden. Diesbezüglich haben Sie wie oben angesprochen ein Auskunftsrecht. Fehlen Kündigungsgründe in der schriftlichen Kündigung so ist diese ohnehin unwirksam ( Trotzdem muss rechtzeitig Widerspruch eingelegt werden ! ) .

Im Übrigen rate ich Ihnen im Falle des Ausspruches einer schriftlichen Kündigung dringend mit anwaltschaftlicher Hilfe über die Entrichtung einer Abfindung wegen den im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses getätigten Investitionen zu verhandeln. Ein vernünftiger Vermieter wird beim Erkennen des für ihn bestehenden erheblichen Prozess- und Kostenrisikos hinsichtlich einer Kündigungsschutzklage in diesem Punkt jedenfalls verhandlungsbereit sein.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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"Herr Kohberger hat sich große Mühe gegeben. Ich sehe mit diesen Antworten jetzt gelassener einer Kündigung entgegen. "
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