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Was gehört zur Ausstattung eines Hauses und wurde nicht mitverkauft?

01.10.2016 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Hauskauf mit notariellem Vertrag: was gehört zum Haus?

Was gehört zur Ausstattung eines Hauses und muss vom Verkäufer ausgeräumt werden, wenn im Kaufvertrag ausdrücklich die Liegenschaft OHNE Einrichtung und Ausstattung verkauft wurde?

Im konkreten Fall geht es um eine in einem Dorf-Ortskern gelegene Hofanlage mit ehemaliger Tanzdisco, bestehend aus Wohnhaus, Scheune, Saalbau und Lager-Nebengebäude. Wohnhaus und Scheune sind hundertjähriges Fachwerk, Saalbau und Nebengebäude sind Flachdach-Massivbau aus den 1970er Jahren.
Im Kaufvertrag hat der Verkäufer als Beschreibung des Kaufobjekts selber die Formulierung eingebracht: "Liegenschaft ... ohne Einrichtung und Ausstattung". Und die Liegenschaft soll "geräumt" übergeben werden.
Mündlich wurde immer gesagt, dass ich nur die Räume brauche und die von dem ehemaligen Discobetrieb noch bestehenden Theken, Küchen, Geräte, Sitznischen, Beleuchtung, Beschallung etc. ausgeräumt werden sollen, und ich mich selber um das Ergänzen allfälliger Fehlstellen wegen dem Ausbau kümmere.
Jetzt weigert sich der Verkäufer, die Theken (mit Zapfanlagen), die Entlüftungsanlagen (von Schnitzelküche und Tanzlokal) und die Kühlanlagen (1 Klimaanlage, 3 Schanktheken und Kühlraum im Keller) auszubauen.
Ich meine jedoch: ich habe ja nicht eine Disco, sondern bewusst ein Haus ohne Ausstattung und Einrichtung gekauft.
Kann ich darauf bestehen, dass diese Dinge geräumt werden müssen, und einen Teil des Kaufpreises solange zurückhalten?
Vielen Dank für eine Definition, was alles zur "Ausstattung" gehört, und was nicht!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Definition, was alles zur "Ausstattung" gehört
Zu unterscheiden ist das Zubehör und wesentliche Bestandteile.
Wesentliche Bestandteile des Hauses sind im § 93 BGB definiert als solche, die nicht vom Gebäude getrennt werden können, ohne dass sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden. Klassisches Beispiel: Badewanne. Die von Ihnen genannten Theken und Entlüftungsanlagen sind wesentliche Bestandteile.
Zubehör wird in § 97 BGB definiert als bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Sache zu sein dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Das ist bei den Kühlanlagen der Fall.
Die oben genannte Unterscheidung ist für die Frage relevant, ob das Belassen der Gegenstände im Haus durch die Klausel in Ihrem Kaufvertrag ausgeschlossen ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie nicht zu „ Einrichtung und Ausstattung" gehören (die Verpflichtung „zu räumen" bezieht sich dann auf Einrichtung und Ausstattung und hat keine selbständige Bedeutung).
Für Zubehör (Kühlanlagen) gilt: Gemäß § 311 c BGB gehört im Zweifel auch das Zubehör des Hauses zu den Gegenständen, die der Verkäufer mitveräußert hat. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass in Ihrem Kaufvertrag das Zubehör nicht mitverkauft wurde und daher von Ihnen nicht abgenommen werden musste. Fazit: der Verkäufer muss die Kühlanlagen entsorgen.
Dagegen gehören Theken und Entlüftungsanlagen nicht zur Einrichtung und Ausstattung, so dass diese mitverkauft wurden und eine Verpflichtung zur Entsorgung nicht besteht. ABER: wie Sie schreiben, mündlich haben Sie gesagt, dass Sie „nur die Räume brauchen und die von dem ehemaligen Discobetrieb noch bestehenden Theken, Küchen, Geräte, Sitznischen, Beleuchtung, Beschallung etc. ausgeräumt werden sollen". Das ist dann eine ergänzende Vereinbarung zum Kaufvertrag, die auch mündlich abgeschlossen werden kann mit der Folge, dass auch diese Gegenstände geräumt werden müssen. Das Problem kann hier nur sein, ob Sie diese Vereinbarung beweisen können (z. B. durch Zeugen).
2. Kann ich darauf bestehen, dass diese Dinge geräumt werden müssen, und einen Teil des Kaufpreises solange zurückhalten?
Einen Teil des Kaufpreises können Sie theoretisch zurückhalten. Praktisch kann das (je nach der Gestaltung Ihres Kaufvertrages) zur Folge haben, dass sich die Eigentumsumschreibung nicht vollzogen wird, bis Sie den vollen Kaufpries zahlen. Wenn das tatsächlich so ist, dann würde ich Ihnen raten,
1. den Verkäufer zu Entsorgung der Gegenstände unter Fristsetzung (1 Woche) auffordern
2. nach erfolglosem Verstreichen der Frist, den vollen Kaufpreis unter Vorbehalt der Rückforderung für Entsorgung der Gegenstände (Preis schätzen lassen) zu zahlen


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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