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Was bedeutet ein alleiniges Nutzungsrecht gemäß Teilungserklärung?

| 16.05.2014 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Die Vornahme von baulichen Veränderungen an einer Wohnungseigentumsanlage bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese kann unter bestimmten Voraussetzungen bereits in der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts liegen, muss es aber nicht.

1978 ist ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet worden, dies wurde per Teilungserklärung in Wohn- und (Gewerbe-)Teileigentum aufgeteilt. VOR dem Verkauf des ersten Eigentums ist im Sommer 1978 eine Ergänzung der Teilungserklärung durch die Bauherrn notariell beglaubigt worden mit folgendem Wortlaut: „Die Eigentümer und Mieter der Ladenlokale sind berechtigt, die Wand- und Deckenflächen als Werbeflächen zu nutzen, soweit es die Stadt genehmigt." Die Ergänzung der notariell beglaubigten Ergänzung der Teilungserklärung zielte darauf ab, es dem Ladenlokalbetreiber zu ermöglichen, unabhängig von Miteigentümern diese markante Seitenfläche zur Werbung zu nutzen.

Der erste Erwerber eines Eigentums in der Immobilie, der das Ladenlokals kaufte, brachte bereits im Oktober 1978 eine große Leuchtreklame an der Seitenwand an, die vor ein paar Jahren entfernt worden ist.
Ich kannte die alte Reklame und möchte nun als neuer Mieter/Eigentümer des Ladenlokals dort ebenfalls eine schöne Leuchtreklame anbringen.

Meine Frage: Wenn die Stadt die Leuchtreklame erlaubt, wie in der Teilungserklärung gefordert, muss ich zusätzlich zur Teilungserklärung von August 1978 einen zustimmenden Beschluss der WEG für das Anbringen meiner Leuchtreklame einholen oder reicht die Ergänzung durch den Bauherrn von 1978 aus? Schließlich haben alle nachfolgenden Käufer mit dem Kauf den Inhalten der Teilungserklärung + Ergänzungen zugestimmt.

Als Laie versuche ich mir den Sachverhalt mit einem Beispiel wie folgt zu verdeutlichen: Wenn ich einen Stall als Teileigentum in einem gemischt genutzten Gebäude kaufe und in der ersten Teilungserklärung stünde, ich darf dort generell Federvieh halten, könnten sich die nachfolgenden Eigentümer doch auch nicht beschweren und fordern, Federvieh solle in die Suppe. Und weitere Federviehhaltung solle nur erlaubt werden bei Gewinnbeteiligung in Form von „ jeden Tag ein Ei…".

Juristischer Rat vor Ort lautet lapidar und pauschal: Die WEG muss jedesmal neu gefragt werden und zustimmen. Das widerspricht meines Erachtens dem Sinn und Zweck der notariell ergänzten Teilungserklärung von 1978, siehe oben. Nochmal zu meiner Frage: Benötige ich die Zustimmung zum Anbringen meiner Leuchtreklame an der Wand oder erübrigt sich das Fragen durch die Erlaubnis zur Nutzung als Werbefläche in der Teilungserklärung von 1978?

Sehr geehrter Fragestellerin,

ihr Beispiel ist leider nicht ganz passend, da die erneute Nutzung eines als Stall ausgewiesenen Teileigentums nicht mit einer baulichen Veränderung verbunden ist. Bei dem Anbringen einer Leuchtwerbung ist dies allerdings der Fall, da ja zum Einen die Hauswand eingegriffen wird und zum Anderen auch das Aussehen der Immobilie stark verändert wird. Aus diesem Grund ist es einzelnen Eigentümern schon nicht gestattet, ohne Zustimmung der WEG eine Markise am Balkon anzubringen. Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 WEG.

Diese kann nach der Rechtsprechung in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten sein, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (BGH vom 22.06.2012, V ZR 73/11). Das Anbringen einer Werbung ist sicherlich stets eine bauliche Veränderung, so dass es unschädlich ist, dass in der von Ihnen zitierten Klausel keine Regelung über die Optik der Werbung gibt. Allerdings dürfte es wohl so sein, dass durch die von Ihnen geplante Werbung der Anlage ein anderes Gepräge verliehen wird. Somit bestehen Aussichten, dass Sie erfolgreich auf Entfernung der Reklame in Anspruch genommen werden, wenn Sie diese eigenmächtig aufhängen. Sie sollten daher die Zustimmung der WEG einholen.

Ich muss somit bedauerlicherweise Ihrem Anwalt vor Ort zustimmen, hoffe jedoch, dass Sie meine Begründung nachvollziehen können.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2014 | 22:20

Zwar nicht in meinem Sinne, aber elegante und verständliche Antwort!

Der Wohncharakter des Objektes ist allerdings nur hinter dem Haus.
Von der Ansicht der Hauptverkehrsstraße prägt architektonisch bewusst das vorgebaute Gewerbe das Bild des Hauses. Neben dem Gebäude und drum herum sind zwei Tankstellen, ein großer Discounter und ein werbegeprägter Freizeitmarkt.

Nachfrage: Gibt es einen juristischen Begriff statt der irreführenden Bezeichnung Wohnungseigentumsgemeinschaft, der das Wohn-/ Geschäftshaus im Gewerbemischgebiet/Gewerbegebiet besser charakterisiert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2014 | 18:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt: Es handelt sich bei dem von Ihnen angesprochenen Gebäude um ein gemischtes Objekt aus Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Teileigentum. Dies ändert aber an sich nichts daran, dass die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes greifen. Der von Ihnen angesprochene stark gewerbliche Charakter des Gebäudes und auch der Lage kann aber ggf. dazu führen, dass die Wohnungseigentümer der von Ihnen geplanten Werbung zustimmen müssen.

Ich wünsche noch einen angenehmen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 16.05.2014 | 23:05

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