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Wartungskosten für Gastherme

01.10.2008 16:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich vermiete eine Wohnung mit Gastherme (eingebaut 1991) für
Heizung und Warmwasser.
Seit Jan.2005 habe ich einen neuen Mieter, der immer wieder neue
Mängel an der Therme findet. Von früheren Mietern habe ich nie
etwas gehört, deshalb auch kein Wartungsvertrag.
Ich bin jeder Mängelmeldung sofort nachgegangen und habe zu diesem Mieter bereits 4 mal die Sanitärfirma geschickt, bisher
Kosten für mich EUR 1510,--
Den letzten Auftrag gab ich im April 2008. Ich schrieb dem Mieter
dass ich jetzt einen Wartungsvertrag abschließen werde, da es
offenbar mit gezielten Reparaturen nicht geht. Empfehlung der Fa.
Die erste Wartung war jetzt im Mai 2008. Die Kosten ließ ich
trennen in Reparaturkosten....155,--
und Wartungskosten....415,-
Ich habe die Gesamtrechnung auch sofort bezahlt.
Entsprechend des Mietvertrages wollte ich die Wartungskosten an
den Mieter weiter verrechnen. Er reagiert aber überhaupt nicht.
Im Mietvertrag steht: "Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler
zur Warmwasserbereitung oder/und eine separate Etagenheizung in
der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter gemäß Betriebskosten-
verordnung sämtliche Betriebs-,Wartungs-und Reinigungskosten. Die
Wartung und Reinigung erfolgt jährlich."
Ich habe ihm mit dem Anschreiben zur Rechnung erklärt, daß ich
bisher die Wartungskosten aus Kulanz übernommen habe, jetzt aber
nicht mehr.
Ich habe folgende Fragen:
1. Kann ich die Bezahlung der Rechnung von 415,--jetzt fordern?
2. Darf ich die Kosten erst im nächsten Jahr mit der Jahresab-
rechnung 2008 ansetzen? (evtl. mit Zinsen ?).
3. Darf ich jetzt die Nebenkosten entsprechend erhöhen ?
Lt. Sanitärfirma ca 300,--pro Jahr, das wäre 25,--pro Monat.
4. Handelt es sich bei Nicht-Bezahlung um eine Mietschuld und
eventuellen Kündigungsgrund?
5. Hätte ich den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages explizit
auf einen evtl. später in Betracht kommenden Wartungsvertrag
hinweisen müssen? Aber lesen kann er ja wohl selber.
Ich möchte mich schon jetzt für die kompetente Beantwortung
meiner Fragen bedanken.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Wartungskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Nach Ihren Angaben wurde vereinbart, dass die Wartungskosten nach der Betriebskostenverordnung abzurechnen sind. Die Wartungskosten zählen somit zu den Nebenkosten des Mietvertrages und können von Ihnen in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Bezüglich der dieses Jahr anfallenden Kosten kann eine Abrechnung somit erst mit der Abrechnung von 2008 verlangt werden.
Es ist davon auszugehen, dass die Klausel in Ihrem Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung gültig ist und somit muss dem Mieter nur die Möglichkeit zur Kenntnisnahme gegeben werden. Ein ausdrücklicher Hinweis hierauf muss nicht erfolgen.

Bezüglich der Kosten für eine Reparatur der Gastherme sind grundsätzlich Sie verantwortlich, da Sie die Wohnung dem Mieter gegenüber in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten müssen.
Meist finden sich in Mietverträgen jedoch sogenannte Kleinreparaturklauseln. Hier wird festgelegt, bis zu welcher Höhe der Mieter Kosten von Reparaturen selbst tragen muss. Der BGH hat in älterer Rechtsprechung eine Betrag von 50 € als Höchstgrenze angesehen. Der Deutsche Mieterbund erachtet einen Betrag von 75 € noch als zulässig.
Sollte der mit dem Mieter geschlossene Mietvertrag eine solche Klausel enthalten, müsste der Mieter Reparaturkosten tragen, die unter dem in der Klausel genannten Betrag liegen. Diese Kosten hätte der Mieter auch sofort zu begleichen. Sobald eine Überschreitung dieses Betrages vorliegt, würden jedoch wieder Sie alle Kosten zu tragen haben. Der Mieter muss dann auch nicht anteilig zahlen.
Sollte eine solche Klausel nicht vorhanden sein oder keinen Höchstbetrag enthalten, hätten Sie die Kosten der Reparatur zu tragen.

Ein Kündigungsgrund besteht nur dann, wenn der Mieter mit mehreren Mietzahlungen mit Einschluss der laufenden Nebenkosten im Rückstand ist. Allein die Nichtzahlung eines Teils der Nebenkosten reicht allein für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht aus.

Die Erhöhung der Betriebskosten richtet sich nach § 560 IV BGB, wenn nicht eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Hiervon gehe ich nicht aus. Nach § 560 IV BGB kann bei der Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2008 | 15:08

Über Rep.-Kosten hatte ich keine Frage, die muß ich bezahlen,
deshalb getrennte Rechnung über Rep. und Wartung.
Aber auf meine Frage Pkt.3 sind Sie gar nicht eingegangen.
Ist es richtig, daß ich jetzt wie folgt vorgehen kann?
Ich schreibe dem Mieter, daß ich mich anwaltlich beraten ließ
und bitte um Erhöhung der Nebenkosten ab 01.01.2009 um den Betrag
von 25,--/Monat. (300,-- :durch 12).
Die in diedem Jahr von mir verauslagten Wartungskosten von 415,--
werden mit der Jahresabrechnung Für 2008 im Jahr 2009 fällig.
(ich muß hier allerdings ein zinsloses Darlehen über 1 Jahr geben).
Ist mien Vorgehen in dieser Weise richtig?
Und was mache ich. wenn er nicht bezahlt? Die normale Erhöhung
der Nebenkosten aufgrund der Abrechnung vom vorigen Jahr bezahlt
er ja auch nicht.
Nur den Fehlbtrag hat er nach 3 Monaten bezahlt. Ich schreibe eine Erinnerung, dann die erste Mahnung, dann die 2.
Mahnung .....und dann bin ich ein zahnloser Tiger, denn das alles
ist ja kein Kündigungsgrung.
Wenn ich wirklich anwaltliche Hilfe brauche hoffe ich, daß Sie mich dann in dieser Sache vertreten. Ich werde mich dann per Fax an Sie wenden.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2008 | 09:51

Sehr geehrter Fragesteller,

die Erklärung der Anpassung der Nebenkosten muss in Textform abgegeben werden. Sie ist eine einseitige Willenserklärung, kann jedoch erst mit der Abrechnung der Nebenkosten abgegeben werden. Sie müssen somit zunächst die Abrechnung für 2008 erstellen und mit dieser Abrechnung können Sie eine Anpassung fordern, ohne dass Ihr Mieter sich hiergegen wehren kann. Eine Begründung ist hierbei nicht notwendig, jedoch sinnvoll. Die Erklärung bewirkt eine Anpassung der Vorauszahlungen ab Zugang. Eine rückwirkende Anpassung ist nicht möglich.

Die Wartungskosten als Nebenkosten an sich sind mit der Abrechnung für das Jahr 2008 im Jahr 2009 geltend zu machen.
Wenn die Nebenkostenabrechnung korrekt vorgenommen wurde und Ihr Mieter nicht zahlt, könnten Sie sowohl außergerichtlich durch Mahnschreiben wie auch danach gerichtlich mit einer Klage gegen den Mieter vorgehen.

Auch ist zu berücksichtigen, dass zwar die Nichtzahlung von Nebenkosten nicht wie die Nichtzahlung der gesamten Miete allein ausreichend für eine Kündigung des Mietvertrages ist, jedoch könnte sich aus den Gesamtumständen etwas anderes ergeben.

Sehr gerne bin ich Ihnen auch weiterhin behilflich und Sie können sich jederzeit direkt an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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