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Wartung von Rachwarnmelder in einer Wohnungseigentümergemeinschaft


28.11.2016 16:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

als Hausverwalter von WEG's brachen wir von Ihnen eine sichere Rechtsauskunft. Unsere Anlagen befindet sich in Bayern. Es geht um die Einbauflicht- und vor allem die Wartungs(pflicht) an den Rauchwarnmeldern in den Wohnungen. Unsere Fragen:
1. Was wird grundsätzlich aus haftungstechnischen Gründen empfohlen? Soll die WEG die jährliche Wartung gemeinschaftlich (durch einen Beschluss) durch eine Fachfirma durchführen lassen oder auf die einzelnen unmittelbaren Besitzer (per Beschluss) übertragen? Wie kann im 2. Fall eine Überwachung rechtssicher erfolgen?

2. Zu unterscheiden sind Neu- und Bestandsbauten. In Neubauten wurden entsprechende Geräte bereits vom Bauträger installiert. Gehören diese nun dem Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum an (da schon vor Erstbezug vorhanden)?

3. Bei Bestandbauten hatten viele Besitzer bereits eigens Geräte installiert, welche auch eigens gewartet werden. Hier ist eine übergreifende, gemeinschaftliche Ausübung der Wartungsarbeiten eher schwierig, das stößt bei Vielen auf Widerstand. Was würden Sie bei Bestandbauten empfehlen?

4. Wie können wir uns als WEG-Verwalter haftungstechnisch am besten absichern? Falls die Wartungsarbeiten bei den einzelnen Besitzern verbleiben, können wir in der Praxis realistisch schwierig die jährliche Wartungsdokumentation einfordern.

5. Falls sich die WEG mehrheitlich für den Abschluss eines Wartungsvertrages entscheidet, muss die jährliche Wartungstätigkeit nachgewiesen / dokumentiert werden. Reicht es hierbei, wenn ein Arbeitsbericht (mit Wohnungsnummer, Anzahl der Geräte und Besitzer-Unterschrift) vorgelegt wird?

6. Nicht ganz eindeutig ist die Regelung der WEG's mit und ohne Teileigentumseinheiten. Was ist hier in Bezug auf Wartungsempfehlung zu berücksichtigen?

Wir bedanken uns bei Ihnen im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Verwalter

Sehr geehrte Damen und Herren,


haftungsrechtlich ist entscheidend, DASS die regelmäßige Wartung (die je nach Gerät aber auch in anderen Zeitabständen erfolgen kann) durchgeführt wird. Ich würde aber zu einem Beschluss auf gemeinschaftliche Durchführung auf Verwaltersicht raten:


Haftungsrechtlich wird immer die Obliegenheit verlangt werden können, dass der Nachweis der ordnungsgemäßen Wartung manifestiert wird.

Insoweit ist es dann aber egal, ob dieses durch den einzelnen Wohnungseigentümer oder einen Beauftragten geschieht; es muss allerdings die Fähigkeit zur Prüfung nachgewiesen werden und diese Durchführung übder Überwachung der Prüfung obliegt dann Ihnen als Verwalter, ist dann insoweit für Sie haftungsrechtlich risikobelastet.


Zwar ist egal, wie die Überprüfung stattzufiinden hat, denn wie dieses zu erfolgen hat, hängt von den eingebauten Geräten ab - bei Geräten mit einfacher Tastatur zum Alarmauslösung, um die Spannung und die Funktionalität zu prüfen, ist sicherlich eine geringere Fähigkeit vorauszusetzen, als bei funkferngesteuerten Geräten.

Aber das hängt eben von der Gerätschaft ab.


Gleichwohl muss die ordnungsgemäße Prüfung durchgeführt und nachgeweisen werden - und das obliegt dann Ihnen als Verwalter.

Denn wenn die Rauchwarnmelder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen Sie nicht im Sondereigentum (BGH, Urt.v.08.02.2013, Az.:V ZR 238/11), so dass die Verwaltung hierauf hinweisen muss, so dass letztlich alle Miteigentümer dann gemeinschaftlich bei einer Obliegenheitsverletzung haften werden.

Dieses Argument wird dann auf der entsprechenden Versammlung sehr schnell zu einem Beschluss führen, dass die Wartung einem Fachbetrieb übertragen wird, der dann natürlich bei einer Obliegenheitsverletzung das Risiko trägt.

Gleiches gilt aber nun auch leider für Sie als Verwaltung, da diese Überprüfung ja Verwalterpflicht ist.


Auch bei Bestandbauten kann die Eigentümerversammlung ja nach der Rechtsprechung über Einbau und Wartung selbst dann bestimmen, wenn schon Altgeräte angebracht sind. Ob man diese Rechtsprechung für richtig oder doch eher unsinnig erachten, ist dabei zweitrangig; entscheidend ist, dass die Rechtsprechung in dieser Form existiert.


Einfacher und problemloser ist daher auf den Einbau einheitlicher Geräte und deren einheitliche Wartung durch eine Drittfirma (alles eine Kostenfrage) zu drängen und in Hinblick auf das Haftungsrisiko der einzelnen Eigentümer dann auf den entsprechenden Beschluss hinzuwirken.



Dann reicht der Arbeitsbericht aus, um diese Wartung nachzuweisen und auch ggfs. einem Versicherer zur Einhaltung der Obliegenheiten vorlegen zu können. Eine Vorschrift einer BESTIMMTEN Dokumentation gibt es derzeit noch nicht, aber Verantwortlicher, Ort und Zeit sollten aufgeführt sein.



Eine Unterscheidung zwischen Gemeinschaften mit und ohne Teileigentumseinheiten ist immer noch nicht komplett abschließend geklärt.
Da die Bauordnungen ja nur die Ausstattung von Wohnungen vorschreiben, fehlt es daran, wenn Teileigentumseinheiten mit umfasst werden, so dass dann ansich keine Beschlusskompetenz besteht.

Allerdings hat die Rechtsprechung nun eine entsprechende Beschlusskompetenz der (übrigen) Wohnungseigentümer zum Einbau der Rauchmelder in den Wohnungseigentumseinheiten durch die Gemeinschaft entwickelt und eine sogenannten "gekorene Ausübungskompetenz" entwickelt (BGH, Urt.v. 08.02.2013, Az.: V ZR 238/11).

Somit wird man auch gegenüber Teileigentumseinheiten dann diese Beschlüsse durchsetzen können, da eben die Bauvorschriften auf den Eigentümer abstellen, nicht auf die Nutzung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2016 | 09:58

Sehr geehrter Herr Ra Bohle,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen. Hierzu bräuchte ich allerdings noch eine kurze Erläuterung.

1. Bei Neubauten (Rauchwarnmelder sind bereits vom Bauträger installiert worden) berufen sich einige Eigentümer darauf, dass der Einbau der Geräte eben nicht durch einen Beschluss zustanden gekommen ist, und somit kein Gemeinschaftseigentum darstellen. Ist es so korrekt? Wenn ja, dann wird in vielen Quellen argumentiert, dass sogar vieles GEGEN eine Übertragung der Wartung der Rauchmelder auf die WEG spricht. Denn übernimmt die WEG durch Beschluss diese Wartungsverpflichtung, bedeutet dies erst recht einen Eintritt in die Verkehrssicherungspflicht und im Zweifel sogar eine Haftung für alle Risiken, die sich aus einer unterlassenen oder fehlerhaften Wartung ergeben. Es wird davon abgeraten, dass die WEG als Versicherungsnehmerin einen gemeinschaftlichen Wartungsvertrag abschließt ist gemeinschaftlich haftet.
Vertreten Sie auch diese Auffassung?

2. Bei Bestandsbauten, wo Geräte bereits vorab von Eigentümern eigens installiert worden sind, weigern Sie viele nun eine Einheitslösung zu beschließen. Was bedeutet dies für uns als Verwalter? Einen jährlichen Nachweis der Wartungsdokumentation einzufordern, ist leider in der Praxis nicht einfach umsetzbar.

3. Sind wir als Verwalter "aus dem Schneider", wenn in der Versammlung mehrheitlich beschlossen wird, dass die Wartung beim einzelnen unmittelbaren Besitzer verbleibt und dieser somit alleine haftet? Ein Nachweis der Verwaltung gegenüber ist per Beschluss nicht erforderlich.

Vielen Dank!
Verwalter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2016 | 10:20

Sehr geehrte Damen und Herren

zu den Nachfragen folgende Antworten:


1.)
Nein, diese Auffassung ist nicht korrekt, da die Frage ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nicht von den Beschlüssen abhängt.

Würde man dieser fehlerhaften Auffassung folgen, hätten Sie beim Balkonbrüstungen, Fenster etc. auch kein Gemeinschaftseigentum.


Ich halte auch nichts von der Auffassung, dass die WEG keinen gemeinschaftlichen Wartungsvertrag abschließt; ich hate es im Gegenteil für sinnvoll, dass die WEG solche verträge abschließt.


2.)
Sie werden die Eigentümer unter Fristsetzung auffordern müssen, da die Eigentümer dazu verpflichtet sind:

https://rabohledotcom.wordpress.com//?s=rauchmelder&;search=Los

In Anwendung des Utreuls des LG Halle wird man diese Verpflichtung dann auch dem Miteigentümern auferlegen müssen.

Sie als Verwaltung sind dann gehalten, den Beschluss durchzusetzen, so dass ich mir an Ihrer Stelle - sofern nicht schon im Verwaltervertrag - dann Klagvollmacht erteilen lassen und Klage erheben würde.


3.)
Die Frage lässt sich ohne Einsicht in alle Unterlagen nicht abschließend beantworten - ich würde es (vorbehaltlich der Einsicht) aber für gefährlich erachten und an Ihrer Stelle dann ausdrücklich die Entlastung des Verwalters in diesem Punkt verlangen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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