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Wartung & Reinigung Warmwasserboiler


30.06.2005 21:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Zunächst war die Wasserversorgung defekt(es kam fast kein Wasser mehr aus dem Kran). Dies wurde durch eine Firma repariert - jedoch hat diese Firma gleichzeitig den Warmwasserboiler gereinigt und gewartet (der Vermieter sagt nun, das wäre auch so bestellt gewesen). Der Vermieter legt nun die Kosten für die Wartung und Reinigung als Betriebskosten auf mich um (Die einzelnen Positionen sind ja in der Rechnung aufgeführt).
Im Formularmietvertrag existiert eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung / Reinigung aufkommen muss, es fehlt jedoch die Angabe eines Betrages.
Darf der Vermieter diese Teilrechnungsbeträge auf den Mieter umlegen, obwohl das LG Braunschweig mit 6 S 784/00
anders entschieden hat?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst bedanke ich mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Bei der von Ihnen zitierten Klausel, wonach Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte von dem Mieter zu tragen sind, handelt es sich offensichtlich um eine Klausel unabhängig von den Betriebskosten. Ich gehe davon aus, dass sich diese sich in dem Formularmietvertrag unter der Überschrift „Instandhaltung / Instandsetzung“ befindet. Enthält die Klausel keine Obergrenze, bis zu der der Mieter die Kosten zu tragen hat, dann ist sie nach der Rechtsprechung, die hier eine Parallele zu den Kleinreparaturklauseln zieht, unwirksam (vgl. BGH WM 1991, 381; AG Charlottenburg GE 99, 577; AG Langenfeld WM 1995, 37). Gestützt auf die „Thermenwartungsklausel“ kann Ihr Vermieter daher keinen Kostenersatz beanspruchen.

Ihr Vermieter kann jedoch die Kosten für Wartung und Reinigung des Boilers dann umlegen, wenn sich im Mietvertrag zu den Betriebskosten eine entsprechende Vereinbarung befindet. Denn nach § 2 Ziff. 5 c BetrVK gelten Wartungs- wie auch Reinigungskosten für Warmwassergeräte als Betriebskosten. Enthält Ihr Mietvertrag somit unter der Klausel „Betriebskosten“ die Position die Wartungs- und Reinigungskosten der Warmwassergeräte, wäre eine Umlage gerechtfertigt.

Ich hoffe Ihre Frage ausreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2005 | 17:04

Sie schreiben, dass eine Umlage gerechtfertigt ist, falls sich die betreffende Klausel unter der Klausel Betriebskosten befindet.
Sie erwähnen nicht, ob es auch unter der Klausel Betriebskosten notwendig ist, eine Obergrenze anzugeben, damit eine Umlage gerechtfertigt ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2005 | 16:39

Sehr geehrte Ratsuchender,

nochmals zur Klarstellung und Unterscheidung:
(1) Es befindet in Ihrem Mietvertrag - an anderer Stelle als der Regelung zu den Betriebskosten - eine selbständige Klausel, aufgrund der der Mieter die Kosten für die Wartung und Reinigung der Warmwassergeräte zu tragen hat. In einer solchen Klausel muss eine Obergrenze der jährlich zu tragenden Kostentragungspflicht enthalten sein.
(2) Im Rahmen der Auflistung der umlegbaren Betriebskosten (regelm. § 4) wird neben den Posten Grundsteuer, Müll, Versicherungen, Heizkosten u.a. die Position (nicht die Klausel) „Reinigung/Wartung Warmwassergeräte“ aufgeführt. Im Rahmen der Auflistung der einzelnen umlegbaren Betriebskosten muss keine Obergrenze angegeben werden. Vielmehr werden die Betriebskosten durch den allgemeinen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit begrenzt, so dass hier ggf. eingewandt werden könnte, die Kosten seien im Vergleich zu den Preisen anderer Firmen wesentlich höher. - Dem steht das Urteil des LG Braunschweig nicht entgegen. Vielmehr verwies das Gericht darauf, dass Wartungskosten für eine Therme Betriebskosten sein könnten, soweit sie vertraglich vereinbart seien. Voraussetzung sei aber, dass sie im Mietvertrag konkret als Betriebskosten aufgelistet seien.


Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

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