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Wann muss ich die Wohnung nach Kündigung übergeben?

19.06.2013 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Wirksamkeit mietvertraglicher Klauseln zur Übernahme von Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen,keine Durchsetzbarkeit der Übergabe der Wohnung gemäß Vereinbarung bei innerfamiliärem Todesfall

Guten Tag,

leider gibt es einigen Ärger mit meiner Vermieterin was die Wohnungsübergabe nach Kündigung betrifft.

Ich habe die Wohnung fristgerecht zum 31.07.2013 gekündigt, bin aber schon zum 01.05. ausgezogen. Meine Vermieterin hat schnell einen Nachmieter gefunden, der die Wohnung zum 01.07. beziehen will. Ich habe mit meiner Vermieterin ursprünglich ausgemacht, dass die Wohnung am 20.06. übergeben wird. Leider ist es letzte Woche zu einem Trauerfall in der Familie gekommen, sodass ich mich nicht um die Abholung der letzten Möbel kümmern konnte. Diese können frühestens am 22.06. abgeholt werden. Meine Vermieterin verlangt jedoch nun eine Übergabe am 20.06. und verweist darauf, dass sie einen Anspruch auf Einhaltung des Ursprünglichen Termins hat - ist dies so korrekt?

Zudem gibt es in der Wohnung zwei kleinere Schäden. Im Flur ist ein ca. 20 Jahre alter Linoleum-Boden verlegt, welcher 2 Löcher aufweist. Die Vermieterin hat mir angekündigt die Wiederbeschaffungskosten in Rechnung zu stellen. Zudem ist der Lack an Fenstern und Fußleisten teilweise abgeplatzt. Muss ich hier wirklich den Wiederbeschaffungswert ersetzen?

Im Vertrag findet sich folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen:

"Schäden in den Mieträumen hat der Mieter, sobald er sie bemerkt, dem Vermieter anzuzeigen. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn oder von ihm beauftragte Handwerker schuldhaft verursacht werden. ( Privathaftpflichtversicherung ? ) Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Kleine Instandhaltungskosten sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht von anderen Vertragspartnern zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen
umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie zum Beispiel Hähne und Schalter für Wasser und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC-und Badezimmereinrichtungen, Verschlußvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch-,und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasung, Beleuchtungskörper
usw. Die Verpflichtung der Kostenübernahme durch den Mieter besteht nur bis zu 80,-€ je Reparatur und für eine jährliche Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von höchstens 160,-€. Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume alle 4 Jahre gründlich auf seine Kosten zu renovieren. Sollte er der Renovierungspflicht nicht nachkommen, ist der Vermieter berechtigt, es auf Kosten des Mieters fertigen zu lassen."

Am Ende des Mietvertrages findet sich folgende Klausel:
"Wartungs-oder Reinigungsarbeiten dürfen nur von Fachfirmen ausgeführt werden."

Muss ich hierfür wirklich Fachfirmen beauftragen? Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen,

Patrick L.


Einsatz editiert am 19.06.2013 10:31:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

die von Ihne geschilderte Fallgestaltung ist komplex. Dementsprechend umfangreich ist die Rechtsprechung. Es kommt gerade im Mietrecht auf Details des Sachverhalts an,sodass sich rasch eine veränderte rechtliche Bewertung ergeben kann. Ich kann Ihnen daher in der Kürze der Zeit nur eine erste Einschätzung vermitteln.
Unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen gernwie folgt.

Ihre Vermieterin hat Ihnen gegenüber aufgrund der mündlichen Vereinbarung (Übergabe am 20.06.13) einen Anspruch auf Übergabe der Wohnung zum 20.06.13. Allerdings kannsie den Anspruch Ihnen gegenüber nicht durchsetzen, da Sie gem. § 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht ein Leistungsverweigerungsrecht haben. Aufgrund des Todesfalls in Ihrer Familie ergibt sich für Sie die moralische Verpflichtung, sich angemessen zu verhalten (Teilnahme an der Beerdigung, Unterstützung de Betroffenen etc). Daher erforderte es einen zu großen Aufwand und wäre mit Treu und Glauben (dieser Begriff umfasst die in der Gesellschaft herrschenden sozialethischen Wertvorstellungen) unvereinbar, dennoch die Einhaltung des vereinbarten Übergabetermins zu verlangen.Sie können daher die Übergabe zum 20.06.13 verweigern.

Zur Wirksamkeit der Klauseln Ihres Mietvertrags:

Die Klausel, die eine vollständige Renovierung alle vier Jahre auf Kosten des Mieters vorsieht, ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte starre Fristenregelung, die eine Schönheitsreparatur unabhängig vom Grad der Abnutzung vorsieht.Schönheitsreparaturen betreffen Mängel aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Sie haben nicht angegeben,ob Ihr Mietverhältnis länger als vier Jahre bestanden hat. Sollte das der Fall sein, sind Sie wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht zur vollständigen Renovierung verpflichtet.

Die Klausel betreffend die Ausführung durch Fachfirmen ist teilweise unwirksam. Es ist zulässig, die Übernahme von Wartungsarbeiten durch Fachfirmen zu verlangen.Wartungsarbeiten betreffen die Reparatur bzw. Pflege elektronischer Geräte.Fachfirmen besitzen regelmäßig das entsprechende Fachwissen um mit elektronischen Geräten sachgerecht umgehen zu können. Die Klausel ist jedoch insoweit unwirksam, als sie die Pflicht enthält, mit Reinigungsarbeiten ausschließlich Fachfirmen zu beauftragen. Sie sind als Mieter dazu berechtigt,Reinigungsarbeiten auch selbst durchzuführen.

Zur Vornahme der kleineren Reparaturen:
Sie müssen den abgeplatzten Lack an den Fußleisten erneuern, da es sich hierbei um typische Schäden infolge der Wohnnutzung handelt. Betreffend die Fenster müssen Sie lediglich den Lack erneuern, wenn es sich um die Innenseite der Fenster handelt. Die Außenseite der Fenster unterliegt ja keiner Abnutzung infolge des Wohnens, weil sie nict dem Zugriff des Mieters ausgesetzt ist.
Was den Boden angeht,handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten (weil es um Mängel infolge Alter und Abnutzung geht). Sie dürfen nur im kleinen Rahmen auf den Mieter abgewälzt werden.Daher ist es unzulässig, Ihnen die Kosten für die Erneuerung des vollständigen Linoleumbelags aufzuerlegen.Lediglich die Übernahme eines kleineren Beitrags wäre grundsätzlich wirksam, wenn sie vetraglich vereinbart wäre. Ihren angegebenen Klauseln kann ich dies nicht entnehmen.Dort ist die Rede von kleineren Teilen der Wohnung, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und in den aufgezählten Beispielen findet sich der Bodenbelag gerade nicht.
Auch im Rahmen einer Schönheitsreparatur sind Sie nicht dazu verpflichtet, den Bodenbelag zu ersetzen, da Bodenbeläge hiervon grundsätzlich nicht umfasst sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Eindruck vermitteln und würde Ihnen empfehlen, einen Anwalt zwecks einer regulären Beratung aufzusuchen.

Freundliche Grüße aus Seevetal,
Schröder
Rechtsanwältin

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