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Wann ist das Mietzeitende ?

| 11.01.2011 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Der Mieter bewohnte seit 1.Sept.2006 die Wohnung.
Bei Abschluß des Mietvertrages bestand der Mieter ausdrücklich auf einen beiderseitigen Kündigungsverzicht bis 31.Aug.2011.
Am 4.Nov.2010 ist der Mieter verstorben .
Der Sohn(Erbe) kündigte die Wohnung zuerst zum 30.Nov.2010. Dem Widersprach ich . Dann will er die Wohnung erst zum Ende Febr.2011 an mich zurück geben oder , wenn ich Ihn aus der weiteren Pflicht der Mietzahlung nehme - auch schon früher .
Ist das Mietzeitende der 28.Feb.2011 oder
ist das Mietzeitende der 31.Aug.2011 gem. Vereinbarung im Mietvertrag verzichten beide Seiten auf eine ordentliche Kündigung.
Oder greift bei Tod in jedem Fall das Sonderkündigungsrecht und endet in diesem Fall somit tatsächlich am 28.Feb.2011 ?
Kann ich trotzdem die Schlüssel vorzeitig zurück verlangen , um einen Nachmieter zu bekommen , der dann ein vorzeitiges Mietzeitende ermöglichen könnte.
Der Sohn(Erbe) des verstorbenen Mieters will die Wohnung erst zum Ende Feb.2011 an mich zurück geben!
Mfg.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zunächst zum Kündigungsverzicht bis 31.08.2011.

Hier kommt es darauf an, ob der erklärte Kündigungsverzicht individuell vereinbart wurde oder ob ein formularmäßiger Kündigungsverzicht vorlag (Verwendung des Vordrucks im Mietvertrag).

Ein individuell vereinbarter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, d. h. ohne zeitliche Beschränkung also auch für 5 Jahre.

Formularmäßig kann nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346).

Soweit der Kündigungsverzicht formularmäßig und nicht individuell vereinbart wurde, ist daher das Mietvertragsende der 28.02.2011.

Nun zum Sonderkündigungsrecht aufgrund des Todes Ihres Mieters.

Der Sohn als Erbe tritt grundsätzlich in das Mietverhältnis ein.

Unabhängig vom erklärten Kündigungsverzicht kann der Sohn das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod seines Vaters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate, § 575a Abs. 3 BGB) kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB).

Soweit der Sohn zunächst zum 30.11.2010 gekündigt hat ist diese Monatsfrist wohl eingehalten.

Aufgrund des Sonderkündigungsrechts endet das Mietverhältnis zum 28.02.2011.

Nun zur Frage der Beischtigung.

Einen Anspruch auf Übergabe der Schlüssel haben Sie nicht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie mit dem Sohn eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages vereinbaren.

Allerdings haben Sie einen Anspruch gegen den Sohn, wöchentlich einmal eine Besichtigung mit möglichen Nachmietern zu ermöglichen.

Insofern sind Besichtigungen werktags zwischen 19 und 20 Uhr, nach einer Ankündigungsfrist von 3 Tagen und einer Besichtigungsdauer von jedenfalls 30 bis 45 Minuten zumutbar (LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.5.2002, 2/17 S 194/01, NZM 2002 S. 696).


Soweit der Sohn die Wohnung erst zum 28.02.2011 zurückgeben will, schuldet er bis dahin natürlich die vertraglich vereinbarte Miete.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2011 | 15:26

guten Tag Herr Schiessl ,
meine Nachfrage ist: Wie ist der Inhalt zu sehen in diesem Artikel aus dem FOCUS von 2009 ?
Der Mieter hat selbstverständlich Vorteile gehabt.Zum einen Mietsicherheit für diesen Zeitraum und die Durchsetzung einer Wohnraumanpassung wegen Behinderung-wofür auch ein Zuschuß von seiner Krankenkasse gewärt wurde.
Oder wie darf ich das Verstehen ?
Danke für eine ergänzende Antwort.
Mit freundlichen Grüssen

Vorsicht bei Individualmietverträgen

In einem Urteil Ende 2008 hat der BGH diese Haltung noch mal bekräftigt: In „Individualverträgen" kann der Mieter durchaus wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten. Bei „Formularmietverträgen" indes ist das wegen der Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur wirksam, wenn der Mieter durch seinen Kündigungsverzicht auch einen Vorteil erlangt, etwa den gleichzeitigen Kündigungsverzicht des Vermieters. Ansonsten ist der Mieter durch die AGB unangemessen benachteiligt (Az: VIII ZR 30/08).

Eine Individualvereinbarung ohne die strengen AGB-Vorschriften liegt vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt werden (Paragraf 305 BGB). Dazu gehört laut Rechtsprechung, dass die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition steht und der Vertragspartner die Möglichkeit hat, den Inhalt zu beeinflussen. Wenn also Vermieter und Mieter über einen Kündigungsverzicht eine individuelle Regelung treffen und das etwa unter „Zusatzvereinbarungen" festhalten, wird der Mieter später davon schwerlich wieder loskommen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.01.2011 | 16:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Der Artikel im Focus bestätigt meine Ausführungen.

Der beiderseitige Kündigungsverzicht ist in einem Formularmietvertrag nur dann wirksam, wenn er von beiden Seiten erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht übersteigt. Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für 5 Jahre stellt in diesem Zusammenhang eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Der BGH hat dabei das Interesse des Mieters an Sicherheit dahingehend, dass er nicht vorzeitig gekündigt wird, bereits berücksichtigt.

Es bleibt daher leider bei der Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts, so dass Ihr Mietverhältnis zum 28.02.2011 endet.

ch hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.01.2011 | 10:27

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