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Wann darf Vermieter die Wohnung betreten?


| 29.12.2009 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Ich wohne seit dem 15.10.08 in meiner Wohnung. Diese soll vor meinem Einzug renoviert worden sein. Nun verlangt der Vermieter in Begleitung eines Architekten Einlaß in die Wohnung mit der Begründung, daß demnächst die Gewährleistungsfrist für die Renovierungsarbeiten auslaufen würde und er bzw. der Architekt deshalb die folgenden Punkte einer Inspektion unterziehen müßten:

1.Fenster mit Rolläden. Fensterbänke innen und außen.
2.Heizkörper und Thermostate.
3.Fliesen im Badezimmer. Installationen und Anschlüsse der sanitären Anlagen.
4.Fußböden mit Stoßkanten.
5.Wände und Decken sowie elektrische Anschlüsse und Schalter.

Die Wohnung ist in einem guten Zustand. Es gibt keine Mängel und es wurden dem Vermieter auch keine Mängel von mir angezeigt.

Mal abgesehen davon, daß ich nicht weiß, welche Arbeiten wirklich ausgeführt wurden, wurde auf den Fußböden auf meine Kosten Laminat verlegt, weshalb nach meinem Rechtsverständnis ein Gewährleistungsanspruch in diesem Punkt mir zustehen müßte.

Meine Fragen:

Darf der Vermieter in Begleitung eines Architekten die Wohnung betreten, um die genannten Punkte zu begutachten, obwohl keine Mängel vorliegen und ich auch keine Mängel angezeigt habe?

Ist es zumutbar, daß dafür die Möbel abgerückt und Fensterbänke geräumt werden müssen?

Muß der Vermieter mir nachweisen, daß besagte Gewährleistungsfrist tatsächlich ausläuft, anhand von Rechnungen etc.?

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Das Problem ist, daß ich vermute, daß der Vermieter während meiner Abwesenheit unberechtigt in der Wohnung war. Auf meinen Verdacht hin habe ich vor einer Woche das Türschloß ausgewechselt, und nun -ein Schelm, wer sich Böses dabei denkt- verlangt er plötzlich aus den genannten Gründen Einlaß in die Wohnung.

Es gab bereits einige Reibereien und Konflikte, wodurch das Vertrauensverhältnis zerstört wurde.


Für eine weiterhelfende Antwort wäre ich dankbar.

Vielen Dank im voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

Der Mieter hat grundsätzlich ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters zu dulden.
Für dieses Recht müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, § 809 BGB.

Die Gerichte entscheiden jeweils im Einzelfall unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters.
Der Mieter hat das Recht, in Ruhe gelassen zu werden, der Vermieter das Recht seine Interessen wahrzunehmen (z.B. Kontrolle des Zustands der Wohnung).

Auch ohne vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter auch mit einem Architekten verlangen, die Mieträume zur Besichtigung zu betreten, wenn ein besonderer Anlass besteht und das Besichtigungsverlangen vorher angekündigt wird.

Ein besonderer Anlass können der Verdacht von Mängeln an der Mietsache oder die Prüfung der Durchführung von Schönheitsreparaturen sein.

§ 809, 2. Alternative BGB spricht von einem Besichtigungsrecht, um sich Gewissheit zu verschaffen, ob ein Anspruch „in Ansehung der Sache“ besteht.

Ob mit der Begründung des Vermieters (ablaufende Gewährleistungsfrist) ein konkreter Anspruch auf Wohnungsbesichtigung ohne Anhaltspunkte besteht, ist zweifelhaft, weil er bereits die Möglichkeit hatte nach Abschluss der Renovierungsarbeiten diese zu begutachten.

Ohne konkrete Anhaltspunkte oder einen Verdacht überwiegt das Interesse des Vermieters nicht das Ihrige.

Letztlich müsste der Vermieter Sie auf Duldung der Besichtigung verklagen. Er müsste die Tatsachen seines Anspruchs (z.B. auch die ablaufende Gewährleistungsfrist) beweisen. Ein Gericht hat dann die Abwägung der Interessen vorzunehmen.

--
Ihre erste Frage ist nicht eindeutig zu beantworten.
Bei einem Verdacht eines Mangels bestünde ein Besichtigungsanspruch auf jeden Fall.
Für eine allgemeine Feststellung des Zustandes der Mietsache haben Gerichte vereinzelt eine Duldung der Besichtigung (alle 1-2 Jahre) zugelassen.

Nach meiner Auffassung ist das Abrücken von Möbeln und das Räumen der Fensterbänke nicht erforderlich bei einer verdachtsunabhängigen Besichtigung.

Vor Gericht müsste der Vermieter das Ablaufen der Gewährleistungsfrist beweisen.
Sie können daher schon jetzt einen Nachweis verlangen.

Ich hoffe Ihnen, im Rahmen dieses Erstberatungsforums weitergeholfen zu haben.
Nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.
Bewertung des Fragestellers 01.01.2010 | 22:41


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"Im Großen und Ganzen habe ich erfahren, weas ich wissen wollte, auch wenn eine gewisse Unbekannte bleibt. "