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Wahl als Hausverwalter mit eigenen Stimmrechten


| 28.11.2010 20:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Ich muss sicherstellen das die Hausverwaltung unserer Anlage an mich übergeht, da die Anlage durch illegale Machenschaften von Hausverwaltungen bereits in der Sustanz bedroht und finanziell handlungsunfähig ist.

Wie kann ich möglichst dicht an 100%sicherstellen das mein Stimmrecht hierbei nicht angefochten werden kann? (Probleme mit Versammlungseinberufung, Protokollfälschung, Verkündung falscher Beschlüsse usw. kennen wir schon, ich möchte mich bald mit Weg über Notverwalter wählen lassen)

Folgendes überlege ich bereits:
Mir gehören Wohnungen als natürliche Person, wenn ich mich selbst wähle scheint es unterschiedliche Rechtsauffassungen zu geben (?)ob meine Stimme dann gilt. Mit meinen Stimmen ist eine Mehrheit unproblematisch, ohne meine Stimmen nicht realistisch. die letzten 2 Hausverwalter sind nachweislich am schlimmsten und auch Eigentümer am Objekt.

Wenn ich eine juristische Person gründe (UG / GmbH o.ä.) und als Geschäftsführer dieser fungiere, sollte ich als natürliche doch unanfechtbar die juristische wählen können?

Gibt es eventuell noch eine andere, sichere Möglichkeit ohne gleich in die Abhängigkeit zu einem Steuerberater zu gehen? (Meine Frau hat nach den ganzen Streitereien keine Lust mehr herzuhalten).
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Leider gibt es keine Möglichkeit, sich dem Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5 WEG auch nicht durch Gründung einer GmbH etc.zu entziehen.

Nach § 25 Abs. 5 WEG sind Eigentümer nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit Ihnen geht. Das Rechtsgeschäft muss die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen.

Rechtspoltischer Grund für das Stimmverbot ist die Doppelrolle, in der sich der betreffende Wohnungseigentümer befindet. Er ist einerseits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und in dieser Eigenschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltungsführung im Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer interessiert. Andererseits ist er jedoch als Verwalter bzw. als Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH den Interessen der juristischen Person verbunden. Um dieser Situation der nahe liegenden Gefahr zu begegnen, dass sich der Eigentümer bei der Abstimmung gemeinschaftswidrig verhält, ist er von der Abstimmung ausgeschlossen. Der Verwalter unterliegt darüber hinaus einem Stimmverbot, wenn über seine Entlastung beschlossen wird.
Eine Ausnahme ist jedoch dann gegeben und zwar besteht dann kein Stimmverbot für einen Wohnungseigentümer, der zum Verwalter bestellt oder vom Verwalteramt abberufen werden soll,
denn Wahlen (zum Verwalter) sind keine Rechtsgeschäfte. Einer Mitwirkung steht daher nichts im Wege. Gleiches gilt für die Abberufung eines Verwalters.

Leidern wären sämtliche Beschlüsse, bei den das Stimmverbot zur Anwendung kommt aufgrund der Doppelfunktion als Wohnungseigentümer und andererseits als Verwaltung bzw. Geschäftsfüherer einer entsprechenden GmbH anfechtbar.

Ich bedaure, Ihnen keine positive Nachricht insoweit geben zu können und stehe für eine Nachfrage bei Unklarheit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2010 | 23:41

Wenn jemanden als Geschäftsführer der GmbH einsetze und somit nur Gesellschafter und ggf. Angestellter der GmbH bin, würde das funktionieren?

Sonst kann mir da wahrscheinlich nur meine Frau helfen, da Sie ja nicht Eigentümer ist, ich Sie mit Ihrer Minihausverwaltung aber sicher wählen könnte....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2010 | 13:54

Sehr geehrter Fragesteller,

um es klarzustellen: Nicht jedes Rechtsgeschäft würde zu einem Stimmrechtsverbot führen, wenn Sie selbst Verwalter bzw. Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH wären.

Damit das private Sonderinteresse eines Wohnungseigentümers zu einem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG führen kann, muss es nach der Auffassung des BGH von einigen Gewicht und nicht mehr vom legitimen Mitwirkungsinteresse an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein ( BGH, Beschluss vom 19.09.2002, V ZB 30/02).

Somit liegt nach dem BGH kein Stimmrechtsverbot vor, wenn Sie sich selbst als Verwalter zur Wahl stellen. Hier wären Sie stimmberechtigt. Weiter stimmberechtigt wären Sie nach dem BGH beim Abschluss, der Änderung oder der Kündigung des Verwaltervertrages.

Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Auswahl eines fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters ist für die Wohnungseigentümer von grundlegender Bedeutung. Die Tatsache, dass die Abstimmung über das Amt oder den Verwaltervertrag Einzelinteressen des Wohnungseigentümers verfolgt, der gleichzeitig auch Verwalter ist, kann nach Auffassung des BGH allein eine Stimmrechtsverbot nicht auslösen. Schließlich verfolgt jeder Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung in einem gewissen Umfang auch private Interessen.


Jedoch liegt nach dem BGH ein Stimmrechtsverbot dann vor, wenn eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund erfolgen oder wenn bei der Jahresabrechnung gleichzeitig auch über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll. Hier ist der Eigentümer und Verwalter in seiner Doppelrolle nicht stimmberechtigt.

Dieses Stimmrechtsverbot in diesen Fällen können Sie nicht damit umgehen, dass Sie eine Verwalter-GmbH gründen und im Innenverhältnis Gesellschafter sind oder die tatsächliche Kontrolle in anderer Weise über die Verwaltungs-GmbH ausüben. Wie bereits ausgeführt liegt der Sinn und Zweck des Stimmrechtsverbots in der besonderen Beziehung des Wohnungseigentümers zum konkreten Beschlussgegenstand. Die Doppelrolle, also Geschäftsführer bzw. Gesellschafter einer Verwaltungs-GmbH birgt die Gefahr einer Interessenkollision dahingehend mit sich, dass sich der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung von seinen Sonderinteressen leiten lässt (Kommentar zum WEG,Bärmann/Pick/Merle § 25 Rdn. 99). Selbst wenn die Beschlussfassung im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt, so wäre der Beschluss in den Fällen, in denen ein Stimmrechtsverbot vorliegt, anfechtbar.

Nicht ganz so streng wird dies beim Ehepartner gesehen. Jedenfalls ist es durchaus möglich, dass der Ehepartner Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH oder Minihausverwaltung ist, ohne dass für den Wohnungseigentümer ein Stimmrechtsverbot vorliegt. Allerdings muss der Anschein einer wirtschaftlichen Einheit bzw. tatsächliche Kontrolle durch Sie vermieden werden, da hier wiederrum eine Interessenkollision gesehen werden könnte.

Letztlich ist die nach dem Gesetz verlangte Interessenkollision für ein Stimmrechtsverbot recht auslegungsfähig. Schließlich musste sich selbst der BGH, nachdem die unteren Instanzen zunächst jahrelang damit befasst waren, mit der Interessenkollision und dem damit verbundenen Stimmrechtsverbot noch einmal ausgiebig befassen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Internetplattform lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll und das persönliche Beratungsgespräch bei einem Anwalt nicht ersetzen kann.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2011 | 01:35


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