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Wärmecontracting-Vertrag - vorzeitige Kündigung (AVBFernwärmeV)

26.11.2013 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

Wir haben eine Eigentumswohnung vom Bauträger erworben. Diese liegt in einem Wohnquartier, bestehend aus drei Wohnhäusern mit je 54 Wohneinheiten. Mit dem Verkauf der Wohnungen wurde das ursprünglich einheitliche Grundstück in drei eigenständige Flurstücke aufgeteilt, sodass drei separate Wohnungseigentümergemeinschaften (WE 1 bis WE 3) entstanden sind. Unsere Wohnung befindet sich in WE 3.

Alle drei WEs sind an eine gemeinsame Heizzentrale angeschlossen, die auf dem Grundstück WE 2 errichtet wurde und deren Herzstück aus einer Geothermieanlage besteht. Die WEs werden von dort aus über Rohrleitungen mit Wärme versorgt. Die Anlage wurde von einem Nahversorgungsunternehmen (NVU) laut Vertrag „im eigenen Namen und auf eigene Rechnung" errichtet. Hierfür hatte der Bauträger vor Baubeginn einen Wärmecontractingvertrag (WV) mit dem NVU abgeschlossen und die erforderlichen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eintragen lassen. Ausweislich des WV zahlte der Bauträger an das NVU einen Baukostenzuschuss (BKZ) im sechsstelligen Euro-Bereich. Auch die Höhe des Wärmepreises und die Preisanpassungsformel wurden im WV vereinbart. Es handelte sich um einen Individualvertrag.

Gemäß diesem Vertrag steht die Heizzentrale im Eigentum des NVU. In den Wärmecontracting-Vertrag zwischen Bauträger und NVU wurde die AVBFernwärmeV ausdrücklich einbezogen. Die Laufzeit wurde mit Verweis auf die „Investitionskosten des NVU" abweichend von AVB-FernwärmeV auf 20 Jahre festgesetzt. Der WV enthielt schließlich die Abrede, dass die künftigen Wohnungskäufer als Rechtsnachfolger des Bauträgers in den Vertrag eintreten müssten. Bei Vertragsbeendigung sollte die Anlage gegen eine Entschädigung in Höhe der Geräte- und Einrichtungs-Restwerte (abz. BKZ) auf die WEGs übergehen, die damit Bruchteilseigentümer der Heizzentrale würden.

Mit dem Wohnungskauf traten wir, wie alle anderen Käufer, als Rechtsnachfolger des Bauträgers in den WV ein. Der Kaufvertrag weist den WV explizit als „Allgemeine Geschäftsbedingung des Bauträgers zum Wohnungskaufvertrag" aus.

Nach dem Kauf stellte sich bald heraus, dass das NVU - im Gegensatz zum Eindruck, der im Vertrag geweckt worden war - keinerlei eigene Mittel in die teure Heizzentrale (Geothermieanlage!) inves-tiert hat, sondern dass die erwähnten Baukostenzuschüsse des Bauträgers die Errichtungskosten zu 100% abgedeckt haben. Dies ist unstreitig. Der Bauträger hat auf Anfrage mitgeteilt, dass die Errichtungskosten der Heizzentrale vollständig in die Wohnungskaufpreise einkalkuliert worden sind.

Vor diesem Hintergrund halten die Wohnungseigentümer die vereinbarten Wärmepreise für über-teuert. Sie fragen deshalb,

1. ob ihre Wohnungseigentümergemeinschaft den Wärmecontracting-Vertrag ungeachtet der langen Laufzeit vorzeitig kündigen kann, da das NVU mangels eigener Investitionen doch kein Schutzinteresse an der überlangen Laufzeit geltend machen könne.

2. ob WE 3 diese Kündigung mit Gültigkeit nur für ihr Vertragsverhältnis mit dem NVU aussprechen kann. Das NVU steht auf dem Standpunkt, dass alle WEGs Gesamtgläubiger gem. § 432 BGB seien und unsere WEG daher die Kündigung nur gemeinsam mit WE 1 und WE 2 aussprechen könne. In der Praxis beliefert das NVU jede WEG über eine separate Rohrleitung mit Wärme und rechnet die bezogenen Kilowattstunden mit jeder WEG individuell ab. Besondere Rechtsbeziehungen bezüglich der Heizzentrale wurden unter den WEGs nicht begründet.

3. welche Rechtsfolgen eine wirksam ausgesprochene Kündigung der WE 3 hätte. Könnte sie nun Bruchteilseigentum an der Heizzentrale erwerben? Welchen konkreten Anteil könnte sie beanspruchen? Eine vertragliche Regelung gibt es hierzu nicht. Die beheizte Grundfläche des WE 3 umfasst 33% der gesamten beheizten Grundflächen aller WEGs. Im WV waren die verbrauchsunabhängigen Wärmekosten (Grundpreis) unter den WEGs gemäß ihren Anteilen an der beheizten Gesamtgrundfläche aufgeteilt worden. Würde der Anteil der WE 3 damit 33% betragen?

4. wie die Heizzentrale im Alltag betrieben und verwaltet wird, wenn das NVU es ablehnt, im Anschluss an den WV einen „Betriebsführungsvertrag" mit unserer WE 3 abzuschließen. Kann das NVU die Wärmelieferung an WE 3 unterbinden? Oder muss es sich auf eine gemeinsame Verwaltung der Heizzentrale mit WE 3 einlassen, die Betriebskosten offenlegen und alle Kosten entsprechend den Bruchteilen umlegen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.

Zunächst wäre es von Vorteil, wenn Sie mir ein Exemplar des zu kündigenden Vertrages (per E-Mail) zukommen lassn könnten, damit ich prüfen kann, ob sich darin spezielle Klauseln zur Kündigung befinden.

Wenn kein ausdrückliches Kündigungsrecht im Vertrag steht, kann er vor Ablauf der regulären Laufzeit von 20 Jahren nicht ordentlich gekündigt werden, sondern - wie alle Dauerschuldverhältnisse - nur außerordentlich analog § 626 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, der es der Vertragspartei unzumutbar macht, weiter am Vertrag festzuhalten. Beispiele sind schwere Vertragsverletzungen der Gegenseite trotz Abmahnung.

(Man muss dies auch vor dem Hintergrund sehen, dass im Vertrag auf "Investitionskosten des NVU" verwiesen wird, die sich amortisieren sollen. Entscheidend ist hier, dass die Parteien des Vertrages dort von Investitionskosten des NVU ausgehen.)

2.

Die Befristung der Laufzeit auf 20 Jahre gilt für alle Vertragsparteien.

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist auch für WE3 ausgeschlossen.

Auch wenn ein ordentliches Kündigungsrecht besteht, kann bei einem Dauerschuldverhältnissen, bei dem mehrere (Rechts)personen auf einer Seite stehen, eine einzelne Partei nur mit Zustimmung der anderen kündigen. Dies deshalb, weil die anderen am Vertrag Beteiligten durch die vorzeitige Kündigung eines Beteiligten einen haftenden Schuldner verlieren. Dies ist vergleichbar mit einem Mietvertrag mit einer Mehrheit von Mietern. Da kann auch nicht ein einzelner Mieter ohne die Zustimmung der anderen kündigen.

3.

Nach dem Vertrag soll das Bruchteilseigentum an die WE's erst nach Ablauf des Vertrages übergehen.

Im Falle einer vorzeitigen Kündigung einer WE würde die Grundlage für die Amortisation zugunsten des NVU entfallen bzw. sich verändern. In diesem Fall müsste WE3 eine angemessene Entschädigung an NVU für die entgehenden Einnahmen und Gewinne während der kalkulierten Restlaufzeit des Vertrages zahlen.

Ein Erwerb des Bruchteilsseigentums ist erst nach Ende der Vertragslaufzeit von 20 Jahren vorgesehen. Deshalb gibt es für den Fall eines vorzeitigen Eigentumswerwerbs auch keine Regelung im Vertrag.

Ich halte es rechtlich nicht für möglich, dass WE3 vertragswidrig vorzeitig kündigt, und darauf einen Anspruch auf vorzeitigen Eigentumserwerb stützen will. Hier hilft m.E. nur eine einvernehmliche vertragliche Einigung zwischen allen Beteiligten.

4.

Der Inhalt des WV ist mir nicht bekannt. Ich gehe davon aus, dass momantan die Verwaltung der Heizanlage durch das NVU allein erfolgt. "Kündigt" eine WE vorzeitig den WV, ohne hierzu berechtigt zu sein, ist die Kündigung rechtlich unwirksam. Dies hat zur Folge, dass sich die WE(3) vertragswidrig (gegen den WV) verhält, wenn sie die Verwaltung durch das NVU nicht mehr akzeptieren oder nmitfinanzieren sollte.

In diesem Fall wäre das NVU berechtigt, die Wärmelieferung an WE3 zu unterbinden und sogar Schadenersatz gegen WE3 geltend zu machen, falls ihm hierdurch finanzielle Verluste entstehen. Auf eine "gemeinsame Verwaltung" mit WE3 muss sich das NVU in diesem Fall nicht einlassen.

M.E. ist eine vorzeitige, einseitige Kündigung des WV durch WE3 nicht zielführend. Hier sollte besser versucht werden, eine gemeinsame Verwaltung auf dem Verhandlungsweg zu erreichen.

Gern bin ich aber bereit, den WV noch einmal en détail zu prüfen, falls Sie mir eine Kopie überlassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2013 | 18:37

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Neumann,

Vielen Dank für Ihre Antwort. Tatsächlich enthält der WV keine weiteren individuellen Bestimmungen zur Kündigung, er bezieht aber Rechtsnormen ein, die solche Bestimmungen enthalten.

Das gilt insbesondere für die AVBFernwärmeV, die ja, wie ich schrieb, Vertragsbestandteil des WV geworden ist. In § 32 heißt es: "Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens 10 Jahre". Bedeutet dies nicht, dass die 20-jährige Laufzeit im WV gegen diese Norm verstößt und daher unwirksam ist? Die Folge wäre, dass überhaupt keine Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist.

Weitere Aspekte ergeben sich aus dem AGB-Recht (§§ 305 ff BGB), da der Bauträger den WV als "Allgemeine Geschäftsbedingung" in die Wohnungskaufverträge eingeführt hat. Der inhaltlich unrichtige und daher irreführende Hinweis im WV auf "Investitionen des NVU", die gar nicht erfolgen sollten und auch später nicht erfolgt sind, hatte zur Folge, dass den Wohnungskäufern die überlange Laufzeit zunächst plausibel erschien. In Wirklichkeit gab es aber zu keinem Zeitpunkt ein berechtigtes Interesse des NVU an der Amortisation der Anlage - sie wurde ja nicht von ihm, sondern von den Wohnungskäufern bezahlt. Diese Fakten sind unstrittig. Daher sehen wir in der überlangen Laufzeit auch eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungskäufer i.S. § 307 BGB (vgl. BGH Urteil vom 21.12.2011, VIII ZR 262/09).

Sollten Sie nach der Prüfung des § 32 AVBFernwärmeV bzw. des AGB-Rechts zum Ergebnis gelangen, dass unsere WE doch zur vorzeitigen Kündigung berechtigt wäre, dann wären wohl auch die nachfolgenden Fragen anders zu beantworten.

Noch ein Wort zu 2.: Die 3 WEGs residieren in drei verschiedenen Bauwerken auf drei unterschiedlichen Grundstücken. Außer dem Umstand, dass sie Kunden des NVU sind, verbindet sie nichts. Insbesondere haftet keine der 3 WEGs bei Leistungsstörungen des WV für eine andere, und jede WEG fordert die Wärmelieferung des NVU ausschließlich an sich selbst, nicht an alle WEGs. Es besteht also keine Vertragsgemeinschaft mit den anderen WEGs vergleichbar einer gemeinsam angemieteten Wohnung. Wärme ist zudem eine teilbare Leistung i.S. § 432 BGB. Jede WEG erhält separate Rechnungen und kann auch eigenständig die Vertragskonditionen mit dem NVU verhandeln. Wie sollten da die Voraussetzungen für eine Gesamtgläubigerschaft gegeben sein? Weshalb sollte jede WEG nicht auch eigenständig kündigen können?

Natürlich wollen wir mit dem NVU eine Abänderung des Vertrags auf dem Verhandlungsweg erreichen. Mit einer berechtigten Kündigungsdrohung in der Hinterhand ging's aber leichter.

Vielen Dank, dass Sie noch einmal einen Blick auf die Angelegenheit werfen.




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2013 | 01:19

Sehr geehrte Fragesteller,

der BGH hat in dem von Ihnen zitierten Urteil ausgeführt, dass im dort entschiedenen Fall gar keine Fernwärme geliefert wurde, so dass die AVBFernwärmeV mit der Laufzeitbeschränkung des § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV keine Anwendung fand. Der BGH hat aber in diesem Fall die Anwendung des § 309 Nr. 9 BGB (Beschränkung der Laufzeit von Dauerschuldverhältnissen auf zwei Jahre) abgelehnt, da der Rechtsvorgänger der belieferten Klägerin ein Unternehmen war (§ 310 Abs. 1 BGB). Auch in Ihrem Fall war der Rechtsvorgänger als Bauträger ein Unternehmer.

(§ 1 Abs. 2 AVBFernwärmeV schließt ihre Anwendbarkeit bei der Versorgung von Indutrieunternehmen aus. Allerdings dürfte es sich bei einem Bauträger nicht um ein Industrieunternehmen handeln.)

Der BGH hat das Bestehen eines Fernwärmevertrages im Sinne der AVBFernwärmeV davon abhängig gemacht, dass der Energielieferant hohe Investitionen getätigt hat:

"Gerade diese mit der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung verbundenen hohen Kosten haben den Verordnungsgeber der AVBFernwärmeV bewogen, in Fernwärmeversorgungsverträgen auch die formularmäßige Vereinbarung einer zehnjährigen Vertragslaufzeit als zulässig anzusehen. So heißt es hierzu in der Verordnungsbegründung zu § 32 AVBFernwärmeV (abgedruckt bei Witzel/Topp, aaO S. 258 f.):

'Im Hinblick auf die Kapitalintensität der Fernwärmeversorgung sowie im Interesse einer möglichst verlässlichen Basis der Preiskalkulation muß das Versorgungsverhältnis langfristig angelegt sein. Eine Laufzeit von höchstens 10 Jahren erscheint angemessen.'

17

Der Inhalt des Fernwärmebegriffs kann nicht losgelöst von diesen Erwägungen des Verordnungsgebers bestimmt werden. Dies hat zur Folge, dass es sich nur dann um die Lieferung von Fernwärme handelt, wenn der Versorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können.

18

Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn der Versorger/Energiedienstleister vor Beginn der Versorgung die Wärmeproduktionsanlage auf eigene Kosten erstellt und/oder ein für die Wärmeversorgung erforderliches Leitungsnetz aufzubauen hat. Anders verhält es sich hingegen in Betriebsführungsmodellen, in denen sich der Versorger/Energiedienstleister im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten und zu betreiben. Denn in diesen Fällen fehlt es regelmäßig an der hohen Kostenintensität der Wärmeversorgung und damit an einem Wesensmerkmal des Fernwärmebegriffs. Das eine lange Vertragsbindung rechtfertigende berechtigte Interesse des Versorgers/Energiedienstleisters, die von ihm zur Versorgung aufgebrachten hohen Investitionskosten über die Vertragslaufzeit hinweg amortisieren zu können, besteht in diesen Fällen nicht."
(BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 – VIII ZR 262/09 –, juris)

Wenn - wie Sie schreiben - das NVU gar keine Investitionen getätigt hat, liegt nach der Rechtsprechung des BGH kein Fernwärmelieferungsvertrag im Sinne der AVBFernwärmeV vor, so dass auch nicht die Laufzeitbeschränkung des § 32 Abs. 1 Platz greift.

Aber auch die Beschränkun des § 309 Nr. 9 BGB greift nicht, da Ihr Rechtsvorgänger im Vertrag, der Bauträger, ein Unternehmen war. (Da es sich nicht um ein Fernwärmelieferungsvertrag handelt, findet § 310 Abs. 2 BGB hier keine Anwendung.)

Auf die AGB des NVU findet sonit nur die allgemeine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB statt. Dann muss es sich aber bei der Vereinbarung der zwanzigjährigen Laufzeit um eine allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt haben. Dies etzt voraus, dass es die Klausel Bestandteil vorformulierter Verträge des NVU handelte, auf die der Bauträger bei Abschluss des Vertrages keinen Einfluss hatte, und die für eine Vielzahl von Verträgen Anwendung finden sollte (also nicht bnur im Fall Ihres Bauobjekts). § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB findet auf den Vertrag keine Anwendung, da der Bauträger kein Verbraucher ist.

Es gibt zwei Möglichkeiten:

a) Es handelt sich bei der Klausel zur Vertragslaufzeit um ein allgemeine Geschäftsbedingung, die vom NVU dem Bauträger gestellt wurden. Diese dürfte dann nach § 307 BGB als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein.

(Im umgekehrten Fall, dass es siuch um eine allgemeine Geschäftsbedingung des Bauträgers gehandelt haben sollte, wäre § 307 BGB unanwendbar, da es sich dann um eine von Ihrem Rechtsvorgänger im Vertrag gestellte AGB handelt, also rechtlich Ihre eigene AGB wäre. Die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB findet nur zu Gunsten desjenigen Vertragspartners statt, dem eine AGB-Klausel vom anderen Teil als Verwender gestellt wurde.)

In einem Rechtsstreit mit dem NVU haben Sie die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen vorliegen, die die Vertragsklausel über die Laufzeit des Vertrages als allgemeine Geschäftsbedingung qualifizieren. (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB finden vorliegend keine Anwendung, da der Vertrag, in den Sie eingetreten sind, vom Bauträger abgeschlossen wurde, und dieser kein Verbraucher ist.)

Im Falle der Unwirksamkeit der Vertragszeitklausel nach § 307 BGB bleibt der übrige Vertrag nach § 306 Abs. 1 BGB wirksam, und an die Stelle der unwirksamen Bestimmung treten die gesetzlichen Bestimmungen (§ 306 Abs. 2 BGB).

Nur: Sie haben weder einen vertraglichen noch gesetzlichen Anspruch auf (anteiligen) Eigentumserwerb der Heizungsanlage. Ich weiß nicht, wie vorliegend das Eigentum des NVU an der Heizanlage begründet wurde: Nach §§ 93, 94 BGB ist Sondereigentum an Gebäuden oder mit dem Grundstück auf Dauer festverbundenen Anlagen nicht möglich. Es kann sich nur um Sondereigentum in Sinne des § 3 WEG handeln, das auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen begründet werden kann. Die anteilige Übertragung des Sondereigentums an Sie ist dann nur mit Zustimmung des NVU möglich.

Auch gibt es - außerhalb der nicht anwendbaren AVBFernwärmeV - keine gesetzlichen Bestimmungen für die Kündigungsfristen eines Energielieferungs- bzw. Wärmelieferungsvertrages (so auch BGH, a.a.O.). Der BGH löst dieses Problem dadurch, dass er ein jederzeitiges Kündigungsrecht annimmt.

b) Die zweite Möglichkeit ist, dass es sich um eine Individualvereinbarung (zwischen Bauträger und NVU) handelte. In diesem Fall findet auch keine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB statt.

Sie haben dann zwei Möglichkeiten:

aa) Sie fechten den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an, da das NVU hohe Investitionen und die darauf resultierende Notwendigkeit einer langen Vertragslaufzeit vorgetäuscht hat (§ 123 BGB). Ein Vertrag wurde zwar nur zwischen Ihnen und dem Bauträger geschlossen, auf Grund dessen Sie dann in den Vertrag zwischen dem Bauträger und dem NVU eintraten. Eine Anfechtung ist jedoch auch zulässig, wenn der Bauträger bei Vertragsschluss wusste, dass der NVU (als Dritter im Verhältnis zu Ihnen) eine Täuschung verübt (§ 123 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dies ist der Fall, da der Bauträger selbst komplett die Investitionen trug.

Dies führt dazu, dass der Vertrag durch die Anfechtung rückwirkend unwirksam wird (§ 142 Abs. 1 BGB).

Allerdings ist die Anfechtung nur innerhalb eines Jahres nach Kenntniserlangung der die Anfechtung begründenden Tatsachen zulässig (§ 124 Abs. 1 BGB).

bb) Sie berufen sich darauf, dass der Vertrag als sog. "Knebelungsvertrag" wegen der grundlosen langen Vertragslaufzeit sittenwidrig ist (§ 138 Abs. 1 BGB).

Ein sittenwidriger Vertrag ist von Anfang an nichtig.

In den unter b) genannten Alternativen erübrigt sich eine Kündigung des Vertrages, da er dann ohnehin nichtig ist (wird).

Allerdings haben Sie auch hier das Problem, dass Sie durch eine Nichtigkeit des Wärmelieferungsvertrages nicht automatisch (Mit)eigentümer der Heizanlage werden und auch keinen rechtlichen Anspruch auf Eigentumserwerb haben.

Außerdem muss Sie der NVU im Falle der Nichtigkeit des Lieferungsvertrages auch nicht mehr mit Wärme zu beliefern.

Letztlich kommen Sie hier an einer vertraglichen Einigung mit dem NVU nicht vorbei.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsnwalt


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