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Wärme-Contracting: Umlegung rechtmäßig?

21.03.2011 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

im September 2009 haben wir einen Mietvertrag abgeschlossen. Nun - im März 2011 - haben wir unsere erste Betriebskosten-Abrechnung (01.10.2009 - 31.12.2009) erhalten. Wir haben dieser Abrechnung mit Verweis auf § 556 Abs.3 S.1 BGB bereits widersprochen. Hinsichtlich der nächten Abrechnungen haben wir jedoch Fragen zur Rechtslage bzgl. des Wärme-Contractings.

Hintergrund:

In §4 des Mietvertrages heißt es:
=================================================
1. Die Gesamtmiete beträgt monatlich 515,00 Euro,
- davon für Wohnräume: 375,00 Euro
- davon Betriebskosten gem. Abs. 4 und 5 zurzeit 140,00 Euro.

2. Neben der Miete werden in der jeweils anfallenden Höhe folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 Abs. 1 der zweiten Betriebskostenverordnung umgelegt:
- [...]
- die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
- Hausreinigung
- Gartenpflege
[...]

3. Die Versorgung der überlassenen Wohnung mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch den Vermieter, sondern durch ein von ihm beauftragten Unternehmen. Des Weiteren ist der Eigentümer berechtigt Wärme-Contracting-Verträge mit Energielieferanten zu schließen.

4. Für die gemäß der vorstehenden Ziffer 2 erhobenen Betriebskosten vereinbaren die Parteien eine monatliche Vorauszahlung für die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage in Höhe von zurzeit 70,00 Euro, für die übrigen Betriebskosten von zurzeit 70,00 Euro.

5. Die Verteilung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage erfolgt nach dem in §16 festgelegen Umlegungsschlüssel, die Umlage der Aufzugskosten richtet sich nach dem § 17 festgesetzten Verteilungsmaßstab.
=================================================

Weiter heißt es in §15 des Mietvertrages:
=================================================
Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten dieser Anlage [die Sammelheizungsanlage und die Warmwasserversorgungsanlage] zu bezahlen.
[...]
2. Die abzurechnenden Heizkosten setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage (einschließlich des Tanks) und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
=================================================

Durch das Wärme-Contracting betragen unsere tatsächlichen Heizungs- und Warmwasserkosten für 01.10.2009 - 31.12.2009 (70m²) genau 892,67 Euro, d.h. mehr als das 4-fache der §4 angegebenen Heizkosten.

Uns ist bekannt, dass der Vermieter durch die Klausel in §4 Abs. 3 zum Wärme-Contracting berechtigt ist.

Aber:
- In §4 Abs. 1.1 gibt der Vermieter die Höhe der Betriebskosten an. In §4 Abs. 4 wird eine Vorauszahlung auf diese Betriebskosten vereinbart, von denen
- 70,00 Euro auf "sonstige" Betriebskosten
- 70,00 Euro auf Betrieb von Heizung und Warmwasserversorgung Betriebskosten
entfallen. Der Vermieter gibt demnach 140,00 Euro Betriebskosten an und veranschlagt eine Vorauszahung in ebendieser Höhe.

Die "sonstigen Betriebskosten" betragen lt. NK-Abrechnung relativ genau 70,00 Euro.

Die Kosten für Heizung/Warmwasser würden dann 70,00 Euro betragen, wenn kein Wärme-Contracting-Vertrag bestünde (bundesdurchschnittliche Gas-Heizkosten einer 70m²-Wohnung lt. Mieterbund).

Würde der Vermieter also selber die Gasheizung betreiben, würden die von ihm unter §4 Abs. 1.1 angegebenen Betriebskosten zutreffen. Es bestand jedoch - wie wir inzwischen wissen - bereits bei Vertragsschluss ein Wärme-Contracting-Vertrag. Daher entsprechen die unter §4 Abs. 1.1 angegebenen "Betriebskosten von zurzeit" nicht annähernd den bei Vertragsschluss dem Vermieter tatsächlich bekannten Betriebskosten.

Nun unsere Fragen:

- Kann dem Vermieter hier arglistige Täuschung vorgeworfen werden, weil er die Betriebskosten unter §4 Abs. 1.1 trotz besseren Wissens viel zu niedrig angesetzt hat? Dass veranschlagte Vorauszahlungen nicht den tatsächlichen Kosten entsprechen müssen ist uns bekannt. Unter §4 Abs. 1.1 beziffert der Vermieter aber die Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

- Dürfen überhaupt die kompletten Kosten des Contractings umgelegt werden? Zwar behält sich der Vermieter unter §4 Abs. 3 den Abschluss solcher Verträge vor. Jedoch bestand bei Vertragsabschluss bereits ein solcher Vertrag und der Vermieter gibt dennoch unter §15 Abs. 2 die umzulegenden Heizkosten genau an. Darf der Vermieter dann mehr als die unter §15 Abs. 2 aufgeführten Heizkosten umlegen?

- Durch die verspätete Zustellung der Betriebskosten-Abrechnung (15 Monate nach dem Stichtag) haben wir erst verspätet Kenntnis über die horensen Nebenkosten unserer Wohnung erlangen können. Wäre sie rechtzeitig zugestellt worden, hätten wir die Wohnung sofort gekündigt. Aufgrund der verspäteten Zustellung der Abrechnung war uns dies nicht möglich. Steht uns daher nun ein Sonderkündigungsrecht oder gar Schadenersatz vom Vermieter zu?

Gerne stelle ich auf Anfrage den Mietvertrag zur Einsichtnahme zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Timo N.

21.03.2011 | 14:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Entsprechend Ihrer Anmerkung ist Ihnen die Verjährung der Forderung aus dem Jahr 2009 bereits bekannt.
Nachforderungen des Vermieters sind jedenfalls in dieser Hinsicht ausgeschlossen.

Hinsichtlich der Höhe der Vorauszahlungen ist Folgendes zu sagen:

Dem Vermieter ist es nicht erlaubt unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen.
Zu niedrige Vorauszahlungen sind demgegenüber nicht gesetzlich verboten und auch nicht zu beanstanden, sie berühren grundsätzlich auch nicht das Recht des Vermieters Nachzahlungen zu verlangen.

Allerdings können bewußt unrichtige Angaben des Vermieters bzgl. der Betriebskosten einen Anspruch auf Schadenersatz und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund darstellen.

Inwieweit dies bei Ihnen der Fall ist kann im Rahmen dieses Forums nicht geprüft werden, allerdings spricht natürlich die tatsächlich 4-fache Summe für eine zu niedrig angesetzte Vorauszahlung.

Inwieweit dies bewußt geschehen ist, wäre auch anhand der vorhergehenden Abrechnungen zu prüfen. Es ist jedenfalls darauf hinzuweisen, daß Sie nach allgemeinen Grundsätzen eine bewußt unrichtige Angabe des Vermieters nachweisen müßten.

Bzgl. Ihrer Ansprüche wegen der verspäteten Rechnung ist auf die o.g. gestzliche Regelung zu verweisen: Daher ist die Forderung von 2009 verjährt.
Weitere Ansprüche auf Schadenersatz lassen sich alleine aus dem Umstand, daß diese Rechnung verspätet zugegangen ist meiner Ansicht nach nicht herleiten.

Für einen Schadensersatzanspruch wäre demgegenüber der zuvor erwähnte Nachweis der bewußt unrichtigen Angabe der Betriebskosten zu führen.

Einen Widerspruch zwischen § 4 Abs. 3 und § 15 kann ich hier nicht erkennen:
§ 15 definiert welche Kosten zu den Heizkosten im Einzelnen gehören. Bei § 4 Abs. 3 wird – ungeachtet der in § 15 aufgezählten Kosten – festgelegt, daß die Durchführung einer anderen Firma übertragen wird.

Dies ist grundsätzlich nicht zu beanstanden und entbindet natürlich den Vermieter nicht von seiner Pflicht eine Abrechnung vorzulegen, die den gesetzlichen Regelungen genügt.

Zusammenfassend ist daher zu sagen: Sie sollten vom Vermieter die Abrechnungen über die vorhergehenden Abrechnungszeiträume fordern, mit Hinweis auf die gegenüber den Vorauszahlungen stark überhöhten Zahlungsbeträge.

Bestätigen sich die Hinweise, daß dem Vermieter wesentliche höhere übliche Betriebskosten bekannt waren, sollten Sie einen Anwalt beauftragen, um die Durchsetzung weiterer Ansprüche zu prüfen.


Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten.


Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Thomas Mack
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E-mail: tsmack@t-online.de



Rückfrage vom Fragesteller 21.03.2011 | 15:40

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu folgender Aussage habe ich eine Nachfrage:
"Einen Widerspruch zwischen § 4 Abs. 3 und § 15 kann ich hier nicht erkennen:
§ 15 definiert welche Kosten zu den Heizkosten im Einzelnen gehören. Bei § 4 Abs. 3 wird – ungeachtet der in § 15 aufgezählten Kosten – festgelegt, daß die Durchführung einer anderen Firma übertragen wird."

Die Abrechnung des Wärme-Contractors an unseren Vermieter (Abrechnung liegt mir vor) wird ein sog. Leistungspreis berechnet. Bei einem Wärme-Contractor beinhaltet dieser Leistungspreis auch die Kosten für die Anschaffung/Bereitsstellung der Heizungsanlage, kurz: Über den Leistungspreis wird die Heizungsanlage "gemietet" bzw. abbezahlt.

In §15 Abs. 2 des Mietvertrages werden solche Kosten jedoch nicht aufgeführt. Daher stellt sich mir an dieser Stelle die Frage: Darf der Vermieter auch diese Kosten an uns als Mieter weitergeben, wenn unter §15 Abs. 2 keine Investitionskosten, Miete für die Heizung o.ä. aufgeführt werden?

Mit freundlichen Grüßen,
Timo N.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.03.2011 | 16:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Als „Betriebskosten" sind solche Kosten der Anschaffung/Bereitstellung natürlich nicht zu bezeichnen.

Im Übrigen widerspricht dies auch der Definition der Betriebskosten nach der BetriebskostenVO, die Betriebskosten als laufende Kosten bezeichnet.

Allerdings ist in § 4 Nr. 3 Ihres Vertrages der Abschluß eines sog. Wärme-Contracting - Vertrages zugelassen, insofern habe ich hier keinen Widerspruch gesehen, da grundsätzlich dem Mieter auch weitere Kosten auferlegt werden können, wenn dies vertraglich vereinbart war.

Wenn die Kosten der Anschaffung/Bereitstellung Ihnen als Kosten aufgrund des Wärme-Contractings auferlegt werden, könnte ein Verstoß gegen die o.g. BetriebskostenVO vorliegen.

Ich empfehle Ihnen daher eine anwaltliche Prüfung des gesamten Vertrages.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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