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WG geht vom mündlichen Mietvertrag aus


07.11.2006 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hi!

Ich habe vom 1. September bis 28. Oktober in einer Wohngemeinschaft gelebt. Einen Mietvertrag - auch mündlich vereinbart - gab es nicht (kurz erklärt: es gibt einen Gesellschaftsvertrag, der im Januar erneuert werden sollte). Insofern kann man da höchstens von einem Vertrag ausgehen, der durch schlüssiges Handeln zustande gekommen ist.

Vor meinem Einzug war nicht bekannt, wie hoch die Miete jedes Bewohners sein sollte, sondern lediglich der aufzubringende Gesamtbetrag. Die Aufteilung der Miete fand dann nicht streng nach Quadratmetern statt, sondern war noch gewichtet; d.h. dass für größere Wohnungen je Quadratmeter weniger gezahlt wurde, für kleinere entsprechend mehr.

Von der Höhe meiner Miete habe ich am 26. September erfahren, also ungefähr beim Einzug. Die schriftliche, vollständige Aufstellung aller Wohnflächen, Mieten, etc. habe ich Anfang Oktober zu Gesicht bekommen. Dabei hatte ich Anfang September noch verlangt, die Aufstellung gemeinsam durchzugehen und darüber zu sprechen, wurde aber vertröstet und bin schließlich nicht von so einem Missverhältnis ausgegangen!

Die Entscheidung, auszuziehen, habe ich dann schließlich ca. 5 Tage getroffen und bekannt gegeben, nachdem ich die Aufstellung gesehen hatte.

Überraschung: ich hatte die kleinste Wohnung und dementsprechend den höchsten Quadratmeterpreis!

Jetzt will die WG von mir die volle Miete für den November.

- Gesamtmiete: 1 660 EUR
- Gesamtfläche: ca. 400 m²
- m²-Preis: ca. 4,15 EUR

- meine Miete: 331 EUR
- meine Gesamtfläche: ca. 40 m²
- mein m²-Preis: ca. 8,275 EUR

1. Ist überhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen, der schriftlich gekündigt werden muss?
2. Falls ja: wie lange ist die Kündigungsfrist?
3. Würde § 138 BGB (Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher) o.ä. zum Tragen kommen?

Gerichtliche Klärung nicht ausgeschlossen; dafür suchte ich noch Rechtsbeistand!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Es ist davon auszugehen, dass Sie ein Miet- oder Untermietverhältnis eingegangen sind; dies kann ich momentan nicht beurteilen, da mir nicht bekannt ist, mit wem Sie den Mietvertrag eingegangen sind. Grundsätzlich gilt beim Abschluss eines Mietvertrages die Formfreiheit, d.h. er kann auch mündlich geschlossen werden, was sich indirekt auch aus § 550 BGB ergibt.
Für die Kündigung schreibt § 568 Abs. 1 BGB im Gegensatz dazu die Schriftform vor.

2.
Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB, wonach Sie spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen konnten – wenn Sie also die Kündigung bis zum 05.10.2006 ausgesprochen haben, bezieht sich diese auf den 31.12.2006. Die WG könnte deshalb ggf. eine weitere Monatsmiete von Ihnen einfordern.

3.
Beim Ansatz des Mietzinses sehe ich demgegenüber einen positiven Ansatzpunkt für Sie: in der Tat könnte der Mietzins den Tatbestand des Wuchers im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB erfüllen. Leistung und Gegenleistung stehen offenkundig in einem Missverhältnis. Auffällig ist ein solches Missverhältnis im Mietrecht dann, wenn der zu erbringende Mietzins um 50% oder mehr über dem Angemessenen liegt – dies ist bei Ihnen der Fall. Zum subjektiven Tatbestand des Mietwuchers gehört, dass der Wucherer eine bei Ihnen bestehende Schwächesituation ausgenutzt hat; hierzu gehören eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche oder Ausbeutung – hier könnte auch eine drohende Wohnungslosigkeit als Zwangslage angesehen werden, wobei ich die Situation auf dem Wohnungsmarkt Ihres Wohnortes nicht beurteilen kann. Rechtsfolge des Mietwuchers wäre aber nicht die Nichtigkeit des Vertrages, sondern die Aufrechterhaltung zum angemessenen Mietzins (herrschende Rechtsprechung seit einer Entscheidung des Landgerichts Köln NJW 1965, 157).

Der Vertrag als solcher kann auch unter anderen Gesichtspunkten wie § 134 BGB oder § 242 BGB nicht als nichtig angesehen werden.

Ich rate Ihnen, eine außergerichtliche Einigung mit der WG anzustreben und erst einmal die Hälfte des geforderten Betrages anzubieten und im Gegenzug den Verzicht auf weitere Forderungen zu verlangen. Im Hinblick auf die drohende Miete für Dezember kann dann höchstens auf den Gesamtbetrag von € 331 gegangen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Ihre Möglichkeiten vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Anhang: Gesetzestexte

BGB § 550 Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

BGB § 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

BGB § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2006 | 10:39

Vielen Dank!

Ich gehe mal davon aus, dass der "angemessene" Mietzins in diesem Moment bei dem ermittelten m²-Preis von ca. 4,15 EUR liegt.

Gilt die Feststellung des Wucher-Tatbestands auch für die zurückliegende Zeit?

Immerhin habe ich die Mieten für September und Oktober in voller Höhe beglichen.

Lege ich nun für die gesamte Zeit - also inkl. Frist - den "angemessenen" Mietzins zu Grunde, erhalte ich ungefähr den gleichen Betrag.

Also: Gilt die Feststellung des Wucher-Tatbestands auch für die zurückliegende Zeit?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2006 | 10:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ja, der Mietwucher würde auch die Vergangenheit betreffen. Sie können also den angemessenen Mietzins ansetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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