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WG Zimmer Kündigung


08.09.2007 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Guten Tag,

wir sind Eigentümer einer sebst genutzten Wohnung, in der abwechselnd unsere Kinder während des Studiums oder wir selbst
gewohnt haben. Die Wohnung (2Zimmer Küche Bad) ist vollständig möbliert, die Zimmer jeweils mit Fernseher, Telefon, Bettwäsche etc.ausgestattet.
Unsere private und berufliche Situation hat sich dahingehend verändert, dass wir zur Zeit nicht mehr in München arbeiten und somit vorübergehend die Wohnung nicht selbst nutzen.
Deshalb haben wir die beiden Zimmer an jeweils eine Dame vermietet, allerdings ohne Mietvertrag oder mündliche Vereinbarung über die Mietdauer. (Ging alles per e-mail)
Nun benimmt sich eine der Mieterinnen so inakzeptabel (nächtliches Türeknallen und Schreien, nächtliche Anrufe, Verwahrlosung der Küche und Nichtbezahlung der Miete), dass wir ihr heute, am 08.09. per Einschreiben zum 30.09. gekündigt haben.
Ausserdem haben wir ihr bereits per mail die fristlose Kündigung angedroht, wenn die Miete nicht innerhalb der nächsten 4 Arbeitstage bei uns eingehen sollte.

Nun meine Fragen.

1) ist die Kündigung rechtlich haltbar (§ )?
2) was können wir tun, wenn sie die Wohnung nicht räumt?


Vielen Dank für Ihre Bemühungen und beste Grüsse
NRR



-- Einsatz geändert am 08.09.2007 15:36:42
Sehr geehrte Ratsuchende,

I. Davon, dass die Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann nicht ausgegangen werden. Ferner gehe ich davon aus, dass mit jedem der beiden Mieter ein gesonderter - mündlicher - Mietvertrag besteht. Für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung kommt es daher im wesentlichen darauf an, ob die Voraussetzungen des § 543 BGB erfüllt sind. Dieser lautet wie folgt:

㤠543
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“

II. Häufigster Fall von Kündigungen eines Mietvertrages durch den Vermieter ist, dass sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet. Nach § 543 II Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles in Verzug ist. Ein Zahlungsverzug in Höhe von 2 Monatsmieten ist somit für eine fristlose Kündigung stets ausreichend.

Grundsätzlich gerät der Mieter bei Nichtzahlung des Mietzinses bereits nach dem dritten Werktag des Monats in Verzug. Einer Mahnung durch den Vermieter bedarf es nicht, vgl. § 556 b, §286 II Nr.1 BGB, so dass der Vermieter auch bereits ab dem vierten Werktag Verzugszinsen verlangen kann (5% über dem jeweiligen Basiszinssatz).

Maßgeblicher Zeitpunkt des Mietrückstandes ist der Zugang der schriftlichen (§568 BGB) Kündigungserklärung.

Hier sollten Sie nochmals die Höhe des Mietzinsrückstandes errechnen. Beträgt dieser mindestens 2 Monatsmieten, so können Sie schriftlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, bzw. – wenn eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges bereits ausgesprochen wäre, wäre diese begründet.

Wird der Vermieter vorher vollständig befriedigt, ist die Kündigung unwirksam. Sie wird unwirksam, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und nach dem Zugang der Kündigungserklärung unverzüglich die Aufrechnung erklärt.

Sie wird auch dann nach § 569 III BGB (rückwirkend) unwirksam, wenn der Vermieter 2 Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage (Zustellung der Klage an den Mieter/Beklagten durch das Gericht) von dem Mieter vollständig befriedigt wird, oder aber sich eine öffentliche Stelle verpflichtet (zuständiger Träger der Sozialhilfe; Mitteilungspflicht der Gerichte über die Anhängigkeit einer Räumungsklage §34 II SGB XII). Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine aus diesem Grund unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

III. Eine fristlose Kündigung mit der Folge der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kann zudem dann ausgesprochen werden, wenn diese z.B. in einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein. Zudem muss dem Kündigenden aus den zu nennenden Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein. Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Hier erfolgte eine Abmahnung wegen derartiger Umstände – wohl nur wegen des Zahlungsverzuges – nicht.

IV. Soweit ein Zahlungsrückstand mit zwei Monatsmieten besteht, sollte schriftlich die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug ausgesprochen werden. Sollte die Mieterin dann dem Räumungs- und Herausgabebegehren keine Folge leisten (und auch kurzfristig keine Zahlung erfolgen) sollte insoweit kurzfristig Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Ob Sie darüberhinaus noch eine Abmahnung wegen der Störung des Hausfriedens etc. schicken und dann zusätzlich hierauf ggf. eine weitere fristlose Kündigung stützen, wäre zu überlegen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2007 | 16:48

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

Inwiefern greift hier eine 14-tägige Kündigungsfrist für WG-Zimmer?

Eine schriftliche Abmahnung wegen Ruhestörung, unsozialem Verhalten etc. wurde vor einer Woche erteilt, wir haben ihr das Schriftstück persönlich überreicht. Allerdings weigerte sie sich den Erhalt zu unterzeichnen.
Muß ich noch eine weitere Abmahnung per Einschreiben hinterher schicken um dann diesbezüglich kündigen zu können?

mfG
NRR

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2007 | 17:25

Sie meinen hier wahrscheinlich die Regelungen zu § 573 c Abs. 2 und Abs. 3 BGB betreffend eine ordentliche, fristgerechte Kündigung.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist als die normale Kündigungsfrist vereinbart werden. Hier dürfte aber zum einen gar keine Vereinbarung über eine kürzere Frist bestehen, zum anderem ist die Wohnung wohl nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet. Zum vorübergehenden Gebrauch ist eine Wohnung nur dann vermietet, wenn der Mieter die Wohnung nur zu einem gewissen Zweck für eine absehbare Zeit benötigt und nicht zum Mittelpunkt seiner Lebensführung machen möchte. Beispiele sind Ferienwohnungen, Wohnung während einer Montagetätigkeit, Kuraufenthalt, Messe oder Wohnungen, die der Vermieter während einer längeren Reise vermietet.

Bei Wohnraum nach § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Es muß sich dann – neben weiterer Voraussetzungen - aber um Wohnraum handeln, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Auch dieser Konstellation liegt nicht vor.

Für eine ordentliche Kündigung des Vermieters wäre daher ein berechtigtes Interesse erforderlich. Man sollte sich daher hier auf die außerordentliche, fristlose Kündigung konzentrieren.

Die Abmahnung sollte noch per Einschreiben-Rückschein und/oder per Bote zugestellt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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