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WG-Mietvertrag rechtens im UG?

30.03.2015 18:28 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Sehr geehrte Rechtsanwältin bzw. geehrter Rechtsanwalt,

Vorab - Ich brauche Rat für eine Bekannte.

Diese ist in eine WG-Haus eingezogen, dass in München auch im Kellerbereich ( ! ) in ein WG-Zimmer eingezogen ist.

Der Mietvertrag geht über 7Monate und davon sind bereits etwa 3Monate um. Da Sie sich sichtlich (eben im Keller) unwohl fühlt, würde Sie den Vertrag vorab kündigen wollen.

Jetzt ist uns aufgefallen, dass der Kellerbereich nicht als Wohnraum ja zählt?
Ist das richtig und...

Wie kann man diesen rein juristisch so formulieren, dass:
a.) man da gut raus kommt
b.) Welche Fristen muss man hierbei einhalten?
c.) ist vielleicht ein Teilaspekt von Punkt b -> Wie viel Tage Kündigungszeit minimal (an Werktagen) muss ich dem Vermieter geben?

Freundliche Grüsse,


St. Tuglu...

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es denkbar, dass auch im Kellergeschoss eine Wohnung vermietet und als WG genutzt werden darf (Souterrain-Wohnung). Ob und in welchem Umfang eine Nutzung des Kellergeschosses hier konkret als Wohnraum zulässig ist, müsste zunächst tiefergehend geprüft werden. Hierzu kann sich Ihre Bekannte ggf. an das Bauordnungsamt wenden und sich erkundigen, ob das Kellergeschoss in dem betreffenden Haus als Wohnraum zugelassen ist.

Nur wenn die Nutzung als Wohnraum nicht zulässig wäre, käme eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Das Kündigungsschreiben sollte dann als Kündigungsgrund angeben, dass die Vermietung des Kellergeschosses als Wohnung bzw. WG-Zimmer unzulässig ist. In diesem Fall könnte Ihre Freundin sofort, also zum nächsten Tag kündigen.

Ist die Nutzung des UG als Wohnraum dagegen zulässig, wird eine fristgerechte Kündigung nur dann möglich sein, wenn dies im Mietvertrag vorgehesen ist. In der Regel wird bei einem Zeitmietvertrag über nur wenige Monate aber eine fristgerechte Kündigung ausgeschlossen. Hier müsste also erst der Mietvertrag geprüft werden, ob eine fristgerechte Kündigung überhaupt möglich ist. Wäre die fristgerechte Kündigung möglich, müsste die Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag geprüft werden, sonst würde wahrscheinlich die Regelfrist von 3 Monaten greifen. Als Kündigungsgrund könnte Ihre Bekannte durchaus angeben, dass sie sich in der Wohnung nicht wohlfühlt. Als Mieter braucht man keinen speziellen Kündigungsgrund.

Ist die Vermietung des UG zulässig und eine fristgerechte Kündigung ausgeschlossen, kommt eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nur noch durch eine Einigung mit dem Vermieter in Betracht. Ihre Bekannte müsste dann mit dem Vermieter einen sogenannten Auflösungsvertrag schließen. Darin kann der Zeitpunkt des Vertragsendes individuell vereinbart werden. Der Vermieter kann aber u. U. verlangen, dass ein Nachmieter gestellt wird. Ihre Bekannte sollte aber unbedingt beachten, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, mit ihr einen Aufhebungsvertrag zu schließen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2015 | 13:32

Sehr geehrte Frau Jacobi,

danke für die flotte Beantwortung meiner Frage.
Ich bräuchte bis morgen 07Uhr eine dringliche Verständnis-Detailfrage beantwortet zu ihrem Schreiben.

Sie führen den Bauordnungsamt auf und dieser gibt entweder dem Eigentümer oder dem Vollmachtsgeber die entsprechende Auskunft. Ist über Rechtsanwaltswegen eine Auskunft hierzu erzielbar?

Ich dachte auch, dass es ein generelles Kellerwohnrechtverbot in München gäbe?

Hinweis hierzu - Das Keller bzw. Souterrainzimmer hat lediglich ein Lichtschacht mit einem normalem (!) Fester der Grösse 100 x 100cm und die Kellerdecke ragt knapp 15,5cm über dem Erdreich.

Freundliche Grüsse in Vorfreude auf schnelle Beantwortung,


ST...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2015 | 16:09

Sehr geehrter Fragesteller,

ein generelles Verbot, Souterrainwohnungen zu vermieten sehe ich in München nicht, solange die Räume objektiv zu Wohnzwecken geeignet sind und ggf. die Vermietung als Wohnraum genehmigt wurde.

Etwas anderes gilt natürlich, wenn ein einzelnes Kellerabteil, das schon objektiv nicht zum Wohnen geeignet ist, zu Wohnzwecken vermietet wird. Nicht mehr zum Wohnen geeignet wären Kellerräume ohne ausreichendes Tageslicht, ohne sanitäre Einrichtungen oder ohne Wasser- und Stromanschluss. Die Nutzung als Wohnraum darf auch nicht erfolgen, wenn bauordnungsrechtliche Verbote wie z. B. eine zu niedrige Raumhöhe unzureichende Licht- und Luftzufuhr vorliegen.

Ohne die konkreten räumlichen Bedingungen zu kennen, kann ich auch anhand Ihrer Schilderung nicht abschließend und verbindlich beurteilen, ob das Zimmer Ihrer Bekannten den bauordnungsrechtlichen Vorschriften genügt und ob der Raum objektiv zum Wohnen geeignet wäre.

Ggf. müsste eine Ortsbesichtigung des Zimmers und der gesamten WG durchgeführt werden, um die Frage der Nutzung als Wohnraum abschließend zu beantworten.

Nach meiner Erfahrng erteilt - zumindest hier - das Bauordnungsamt auch Mietern Auskünfte, wenn ein berechtiges Interesse dargelegt werden kann. Wenn Ihrer Bekannten persönlich keine Auskünfte erteilt werden, sollte Sie sich an einen in München ansässigen Rechtsanwalt wenden, damit dieser ggf. das berechtigte Interesse darlegt und eine Auskunft erlangen kann.

Bitte haben Sie Verständnis, dass es hier auf die genauen Umstände ankommen wird, sodass eine Ferndiagnose weder möglich ist noch Ihnen wirklich weiterhelfen würde. Ich kann Ihnen hier nur eine erste Einschätzung der Rechtslage bieten. Deshalb rate ich Ihrer Bekannten an, sich bei einem Anwalt oder einer Anwältin vor Ort weitergehend beraten zu lassen und vor allem auch den Mietvertrag prüfen zu lassen.

Ich hoffe damit Ihre Nachfrage beanwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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