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WG Hauptmieter zieht aus -Untermieter wird Hauptmieter -Mieter lehnt Mieterhöhung ab

6. Juni 2022 16:39 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir wohnen in einer 3er WG 90 qm in Köln, Baujahr 1965. Der WG-Bewohner Bernd wohnt seit 6 Jahren in der WG und ist Hauptmieter, Tanja und Silke sind Untermieter und zahlen die Miete für Ihr WG-Zimmer an Bernd. Bernd zahlt in Summe 1250.-€ (1000.- kalt + 250.- NK) pünktlich an die Hausverwaltung, die in Vertretung für den Vermieter alles organisatorische abwickelt. Bernd ist nun ausgezogen und hat fristgerecht gekündigt (3 Monate). Er schlägt Tanja, die seit einem Jahr in der WG wohnt telefonisch dem Vermieter als neue Hauptmieterin vor. Für das leer gewordene Zimmer sucht die WG einen neuen Mitbewohner auf WG gesucht als Untermieter. Der Vermieter hat Tanja nun einen neuen Mietvertrag über 1480.- € per mail zugesendet (1200.-€ kalt und 280.-€ NK). 200.- Mieterhöhung der Kaltmiete, das war den WG Bewohnern doch zuviel und man hat das Gespräch gesucht um zu vereinbaren, dass es bei der alten Miete bleibt. Leider vergebens, der Vermieter besteht auf den 1200.-€ Miete und 280.-€ NK Vorauszahlung. Tanja hat nun den Mietvertrag nicht unterschrieben aber dennoch pünktlich seit 2 Monaten die Miete per Dauerauftrag überwiesen und zwar den alten Mietzins von 1250.-€. Nun hat der Vermieter eine schriftliche Kündigung ausgesprochen wegen Mietrückständen und fehlender Kaution. Zudem kam 5 Tage später eine weitere Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter. Zudem hat der Vermieter die 3.000.-€ Kaution von Bernd einbehalten, da dieser die Wohnung nicht ordnungsgemäß übergeben habe. Es gab allerdings nie die Aufforderung des Vermieters für eine Übergabe, es gab auch keinen Übergabetermin. Der Vermieter hat einer Übernahme des Hauptmietvertrages durch Tanja mündlich zugestimmt, allerdings wurde damals bei diesem Telefon-Gespräch nicht die neue Miete bzw Mieterhöhung angekündigt, es wurde auch nicht danach gefragt. Alle dachten es bleibt alles beim alten. Bernd hat wiederum den Vermieter verklagt auf 2700.-€ Auszahlung der Kaution. Da es keine Mietrückstände gibt , 10% (=300.-€) könne der Vermieter für die noch zu erstellende NK Abrechnung für 2021 und 2022 zunächst einbehalten, da die NK Abrechnung noch nicht vorliegt.
Frage 1: Wohnt Tanja ohne unterschriebenen Mietvertrag rechtens als Mieterin in der Wohnung (seit einem Jahr als Untermietern und seit 2 Monaten als Hauptmieterin ohne schriftlichen Mietvertrag) ? Oder hat sie sich da "reingemogelt" ?
Frage 2: Muss Tanja damit rechnen, eine Räumungsklage zu erhalten und tatsächlich ausziehen ? Sie hat nie einen Mietvertrag unterschrieben, war bereits seit einem Jahr Untermieterin, hat Schlüsselgewalt, die WG funktioniert, es gibt keine Klagen der Nachbarn und sie hat regelmäßig seit 2 Monaten die Gesamt-Miete pünktlich überwiesen.
Frage 3: Wird das Gericht der Herausgabe der 2700.-€ Kaution von Bernd stattgeben oder hat er hier fahrlässig gehandelt ? Durfte er die Schlüssel nicht an Tanja übergeben ? Aber sie war ja bereits (Unter-) Mieterin mit Schlüsselgewalt.
Weitere Belege oder Schriftwechsel gibt es in dieser Sache nicht, war alles immer mündlich und telefonisch vereinbart worden. Es gab auch nie Probleme, Geld gegen Wohnraum hatte bisher gut funktioniert. Nun will man aber noch mehr Geld und das findet die WG unangemessen und formell auch nicht rechtens. Das wären 13,33€/qm für eine 60 Jahre alte Wohnung in Köln.

6. Juni 2022 | 18:20

Antwort

von


(520)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der bisherige Hauptmieter war nach § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung in geräumtem Zustand an den Vermieter zurück zu geben, als sein Mietvertrag beendet wurde.
Geräumt, bedeutet, dass er auch dafür sorgen musste, dass seine Untermieter die Wohnung verlassen.
Diese Pflicht würde nur entfallen, wenn zwischen dem Vermieter und den bisherigen Untermietern ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.
Bisher wurde die Wohnung nicht herausgegeben und mit den bisherigen Untermietern wurde kein neuer Vertrag abgeschlossen.

Zu 3) Deshalb hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution derzeit keine Erfolgsaussichten. Bernd hätte dafür sorgen müssen, dass Tanja die Wohnung verlässt.

Zu 1) Tanja hat solange rechtens in der Wohnung gewohnt, wie der Hauptmietvertrag zwischen dem Vermieter und Bernd bestand. Jetzt hat sie im Verhältnis zum Vermieter kein Recht mehr, in der Wohnung zu bleiben. Denn zwischen Tanja und dem Vermieter wurde kein neuer Vertrag geschlossen. Da noch kein neuer Vertrag geschlossen wurde, war die Kündigung durch den Vermieter überflüssig und wird als Information darüber auszulegen sein, dass er sein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr aufrecht erhält.

Ob Tanja gegenüber Bernd einen Schadenersatzanspruch hat, hängt davon ab, ob Bernd, bei der Kündigung des Hauptmietvertrags auch den Untermietvertrag mit Tanja gekündigt hat oder der Untermietvertrag eine Klausel enthält, wonach der Untermietvertrag automatisch endet, wenn der Hauptmietvertrag beendet wird.

Zu 2) Tanja muss damit rechnen, eine Räumungsklage zu bekommen und dann tatsächlich ausziehen zu müssen. Denn zwischen dem Vermieter und Tanja wurde kein neuer Vertrag geschlossen. Der Vermieter und Tanja sind sich nicht darüber einig geworden, wie hoch die Miete für den neuen Vertrag sein soll. Diese kann zwischen dem Vermieter und Tanja frei ausgehandelt werden. Denn es handelt sich nicht um die Fortsetzung des Vertrags zwischen dem Vermieter und Bernd, sondern um einen neu abzuschließenden Vertrag zwischen dem Vermieter und Tanja.

Sobald ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, kann jedoch geprüft werden, ob die neue Miete gegen die Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) verstößt. Bei einem Verstoß könnte Tanja dann nach Abschluss des neuen Vertrags Absenkung auf die zulässige Miethöhe ( ortsübliche Vergleichsmiete + 10%) und Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen.

Die Kaution für den neuen Mietvertrag könnte Tanja, wenn es zum Vertragsabschluss kommen sollte, nach § 551 Absatz 2 BGB in 3 Monatsraten an den Vermieter zahlen.
Wenn es zum Abschluss eines Vertrags zwischen dem Vermieter und Tanja kommen sollte, muss der Vermieter danach auch die Kaution für den alten Vertrag an Bernd zurück zahlen, aber nicht solange sich Tanja ohne Mietvertrag in der Wohnung aufhält.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 6. Juni 2022 | 18:56

Bedingt denn die Überweisung der Mietzahlung von Tanja für 3 Monate auf das Konto des Vermieters und die Entgegennahme der Miete durch den Vermieter auf seinem Konto nicht eine stillschweigende Einvernehmlichkeit durch den Vermieter ? Und wie kann ich den § 556 d BGB anwenden, wenn die Stadt Köln keinen Mietspiegel heraus gibt und damit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht genau ermittelt werden kann. Der Vermieter setzt diese natürlich recht hoch an un der Mieter recht niedrig.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 6. Juni 2022 | 19:05

Sehr geehrter Fragesteller,

dass Sie Geld überwiesen haben, ist kein stillschweigendes Einverständnis und schon gar nicht, wenn er einen Vertragsentwurf mit einer anderen Summe versendet hat.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch ein Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen ermittelt werden.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

(520)

Freiheitsweg 23
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Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
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