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WEG/Jahresabrechnung+Instandsetzungskosten


25.11.2010 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir sind eine kleine WEG und verwalten uns selbst. Ein Eigentumsanteil ist zwangsverwaltet, die Verwalterin hat seit 2006 kein Hausgeld gezahlt. Letztes Jahr haben wir auf Zahlung des Hausgeldes sowie Kostenübernahme für eine Instandhaltungsmaßnahme (Grundstücksentwässerung) geklagt. Wir haben den Streit verloren, weil keine Beschlüsse nach § 28 V WEG vorlagen. Können wir diese Beschlüsse jetzt nachholen, soweit noch keine Verjährung eingetreten ist? Die Verwalterin oder das Gericht hatten bis zur Verhandlung auch nicht gerügt, dass Beschlüsse fehlten. Können wir vielleicht Berufung einlegen?
25.11.2010 | 15:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchende /-er,

unter Berücksichtigung der Angaben und Ihres Einsatzes nehme ich zu Ihren Fragen gern wie folgt Stellung:

Zunächst zur Frage: "Können wir vielleicht Berufung einlegen?"

- Dies lässt sich, ohne die Entscheidung des Gerichts gelesen zu haben rechtlich nicht beantworten. Ebenso wären dabei die Prozess- und Kostenrisiken zunächst zu ermitteln und abzuwägen.
Ich nehme an, dass Sie im Ausgangsverfahren nicht anwaltlich vertreten waren, da das Verfahren sonst vielleicht für Sie positiver ausgefallen wäre.


Zur Frage: "Können wir diese Beschlüsse jetzt nachholen..?"

- Die VORLAGE der existierenden Beschlüsse ließe sich im Berufungsverfahren in der Tat nachholen, wenn das Fehlen der Beschlüsse durch das Gericht nicht festgestellt worden ist.

- Die Beschlüsse selbst können jedoch nicht für die Vergangenheit nachgeholt werden! - Gem. § 28 I WEG hat der Verwalter (in Ihrem Fall also die selbstverwaltende WEG nach § 21 WEG) für ein Kalenderjahr den Wirtschaftsplan aufzustellen und darüber im Rahmen der Eigentümerversammlung mehrheitlich nach § 25 WEG zu beschließen. Eine Beschlussfassung ohne Versammlung ist zwar nach § 23 III WEG möglich, aber ohne Zustimmung aller Eigentümer kaum wirksam - vgl § 23 IV WEG.

Sofern, wovon ich nach Ihrem Vortrag ausgehe, für das vergangene streitbefindliche Kalenderjahr (bzw. Jahre) kein Wirt.plan durch Beschluss erfolgt ist, können Sie diesen nicht nachholen, soweit das Kalenderjahr vergangen ist. Möglich wäre also noch nach § 24 WEG die kurzfristige Einberufung der Eigentümerversammlung und Beschluss des Wirt.plans bis Ende 2010 für das Jahr 2010 soweit entsprechende Beitragsleistungen oder Vorschüsse noch eingehalten werden können. Auch hier können jedoch nur Beitragsleistungen der Eigentümer für die Zukunft und keine Verpflichtung in der Vergangenheit beschlossen werden.

- Andernfalls müssten Sie das Datum der Eigentümerversammlung und den Beschluss insgesamt fingieren, wovon ich dringend abrate, da dies zum Prozessbetrug führen könnte.


Ich bedauere, Ihnen keine für Sie positivere Einschätzung geben zu können und hoffe, Ihnen einen ersten Einblick gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich gern noch auf folgendes hinweisen:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen.

Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.


Rechtsanwalt Marko Setzer

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2010 | 13:22

Verstehe ich Sie richtig, dass es keine Fristen gibt, innerhalb derer das Fehlen eines Beschlusses geltend gemacht werden muss, aber der Beschluss über die Jahresabrechnung immer in dem Folgejahr gefasst werden muss und ansonsten der Anspruch der Gemeinschaft untergeht???

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2010 | 13:47

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung der Nachfrageoption.

Gern beantworte ich diese wie folgt:

Genau richtig, es gibt keine Fristen, innerhalb derer das Fehlen von Beschlüssen geltend gemacht werden muss. Auch ist es "Fluch und Segen" einer WEG, dass ein Beschluss über die Jahresabrechnung im Folgejahr zu fassen ist. Aber nur so kann eine Verwaltung einer WEG für alle Beteiligten transparent gestaltet werden.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, war ja genau dies die Begründung des Gerichtes, weshalb Ihren Ansprüchen nicht stattgegeben wurde. Das Gericht konnte somit vermutlich die Ansprüche nicht feststellen oder beziffern.

Weiter gehe ich davon aus, dass Sie mit der Klage 2 Anspruchsziele verfolgen: "Zahlung des Hausgeldes sowie Kostenübernahme für eine Instandhaltungsmaßnahme"

Das Gericht benötigte also Nachweise über die Ansprüche, dass zumindest über die Beiträge zu den Instandhaltungsmaßnahmen rechtswirksame Beschlüsse der WEG getroffen wurden und auch darüber dass das veranschlagte Hausgeld für die Kalenderjahre ordentlich abgerechnet wurde.

Da Sie diese nicht vorgelegt haben oder konnten, musste das Gericht diese ablehnen.

Andere Anhaltspunkte bzw. andere Begründungen für das abweisende Urteil kann ich Ihrem Vortrag vorerst nicht entnehmen. Dazu ist die Durchsicht der Unterlagen (Entscheidung des Gerichts notwendig).

Bitte haben Sie auch Verständnis dafür, dass mögliche andere Anspruchsgrundlagen für die WEG erst nach Durchsicht der Unterlagen beschrieben werden können.

Bis dahin bliebe es sonst reine Spekulation.

Mit freundlichen Grüßen


ANTWORT VON

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