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WEG- und Mietrecht - Rechtsvertretung in Niedersachsen dringend gesucht

| 15.09.2021 05:18 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

In dieser Frage geht es darum, ob die Hundehaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) grundsätzlich erlaubt ist und ob eine Leinenpflicht besteht. Es geht ebenfalls um die einschlägigen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Es handelt sich um die Mieterin eines WEG-Miteigentümers in einem 3-Etagen Wohnhaus in Bad Harzburg. Von den 3 Wohnungen bin ich die Eigentuemerin der mittleren Wohnung (OG) und mein Miteigentümer besitzt die 2 anderen Wohnungen (EG und DG). Die Zufahrt, Hof und Rasen sind Gemeinschaftseigentum.

Der im folgenden aufgefuehrte Auszug aus einer Mail des Verwalters beschreibt die Probleme mit der Mieterin meines Miteigentuemers:

"Verehrte Eigentümer,
ich war am Samstag zusammen mit Herrn Müller in ihrem Haus.
Die Zufahrt ist mit einem Zaun versperrt, der zudem ein Warnhinweisschild vor dem Hund trägt.
Ich komme nicht auf die Idee, so das Grundstück zu betreten; ich fühle mich unwohl.
Dieser Zustand bedingt einer Regelung durch die Eigentümer.
Gibt es eine?
Im Falle, dass dem nicht so ist, muss die Mieterin durch Weisung instruiert werden.

Diesmal waren 2 von 3 Parkmöglichkeiten belegt.
Auch hier sollte eine Regelung mit der Mieterin getroffen werden, die auch die berechtigten Interessen
von Frau Brooks-Senftleben wiederspiegelt.
Grundsätzlich müsste es zu erwarten sein, das ein Eigentümer zu jeder Zeit ohne Bedenken mit dem PKW
auf das Grundstück fahren kann, und nicht fürchten muss, durch einen Hund begrüßt zu werden.
Aus meiner Sicht müssten Sie, Herr Heisig, ihre Mieterin schriftlich anweisen, was zu tun ist.'
(Ende des Mailauszugs)

Der Verwalter hat versucht, eine für alle Beteiligten akzeptablen Lösung der Situation zu vermitteln. Die Vermittlungsbemühungen scheiterten jedoch an der Kompromisslosigkeit meines Miteigentümers und seiner Mieterin. Es wurde seitdem nichts getan, die Mieterin wurde m.W. nicht instruiert. Die Zufahrt bleibt weiterhin verschlossen, mit Warnhinweis auf den Hund.
[Die Grösse des Schäferhunds verstösst übrigens gegen die Teilungsordnung].

Ich plane, meine Wohnung in Bad Harzburg ab Oktober fuer mehrere Wochen oder Monate zu nutzen.
Bis dahin sollte der freie Zugang zum Hof, zur Auffahrt und in meine Wohnung gewaehrleistet sein, ohne dass ich den Angriff eines grossen Hundes befuerchten muss.

Nun meine Frage an Sie:
Was würden Sie empfehlen, um die Mieterin dazu zu bewegen, ihren grossen Schäferhund ausserhalb ihrer Mietwohnung NICHT frei herumlaufen zu lassen und so den freien Zugang zum Gemeinschaftseigentum (und zu meiner Wohnung, da der Zugang zur Eingangstuer ueber den Hof fuehrt) zu ermöglichen ?

Würden Sie mich anwaltlich vertreten in dieser Angelegenheit ?
Wenn ja, wieviel würde mich Ihre Rechtsvertretung kosten ?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüssen,

Anne Brooks-Senftleben

15.09.2021 | 09:04

Antwort

von


(2)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne beantworte ich Ihre Frage anhand der von Ihnen gemachten Angaben:

Als Eigentümerin Ihrer Wohnung können Sie grundsätzlich Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geltend machen. Der Wortlaut dieser Vorschrift lautet wie folgt: "Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen." Somit stehen Ihnen Beseitigungs- und/oder Unterlassungsansprüche zu.

Diese Ansprüche können Sie jedoch nur dann geltend machen, wenn gemäß § 1004 Abs. 2 BGB keine Duldungspflichten bestehen. Solche Pflichten können vertragliche Duldungspflichten, gesetzliche Duldungspflichten sowie Duldungspflichten aus nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnissen sein, die sich aus § 242 BGB ergeben können.

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht für den Hundehalter eine Leinenpflicht. Diese ergibt sich aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot aus § 14 Nr. 2 WEG (AG München, Urteil vom 21.03.2013, Az. 484 C 18498/12). Der Hundehalter ist verpflichtet, die Hunde sowohl in dem Gebäude, als auch auf dem Gemeinschaftsgelände der WEG ausschließlich angeleint zu führen. Diese Verpflichtung folgt aus dem Rücksichtnahmegebot gemäß §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG. Wenn ein Hund frei laufen gelassen wird, stellt dies stets eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer dar. Ob der Hund aggressiv oder gefährlich ist, spielt hierbei keine Rolle. Es reicht aus, wenn die übrigen Eigentum sich nicht sicher fühlen und Sorge haben, dass der Hund sie belästigen könne, wenn dieser nicht angeleint ist. Somit können Sie von Ihrem Miteigentümer verlangen, dass dieser die Mieterin zur Leinenpflicht anweist.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass von der Leinenpflicht mit Mehrheitsbeschluss abgewichen werden kann. Grundsätzlich ist zu sagen, dass nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshofs) die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss zur Hundeanleinpflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 08.05.2015, Az. V ZR 163/14). Aus dieser Rechtsprechung ist abzuleiten, dass die Hundehaltung grundsätzlich ein legitimes Interesse darstellt, sich aus diesem Interesse aber keine Nachteile der übrigen Miteigentümer ergeben darf. Anhand Ihrer Schilderung ist jedoch anzunehmen, dass hier gravierende Nachteile vorliegen. Grundsätzlich steht es der WEG frei, den hundehaltenden Eigentümern Vorrang zu gewähren; dies gilt jedoch dann nicht, wenn hierdurch eine Verdrängung der Nichthundehalter stattfindet.

Nach alledem ist Ihnen zu raten, dass Sie den Miteigentümer unter Fristsetzung auffordern sollten, diese Angelegenheit mit seiner Mieterin zu klären. Der Miteigentümer muss die Mieterin zur Beseitigung- und Unterlassung verpflichten.

Bezüglich der Parkmöglichkeiten ist zu sagen, dass es hier darauf ankommt, wie die Parkrechte unter den Miteigentümern verteilt sind. Sollte jeder das gleiche Recht zur Parkraumnutzung haben, können auch hier Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden, wenn eine Partei den Parkraum unverhältnismäßig für sich alleine beansprucht.

Sollte Sie in diesem Anliegen eine rechtliche Betreuung wünschen, können Sie mich jederzeit kontaktieren. Ich bin gerne für Sie da.

Mit freundlichen Grüßen

Cedric Hohnstock
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 20.09.2021 | 05:38

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hohnstock,

vielen Dank fuer die kompetente Beantwortunng meiner Frage und Ihr zusaetzliches Beratungs-Angebot.
Da Ihre Antwort sehr gruendlich war, inkl. Zitierungen der Rechtsprechung, benoletige ich z.Zt. keine weitere Beratung mehr.

Anstelle einer weiteren Beratung moechte ich ihrer Empfehlung folgen, den Miteigentuemer unter Fristsetzung aufzufordern, die Mieterin ueber meine Rechte aufzuklaeren und sie zur Beseitigung der Beeintraechtigung und Unterlassung zu verpflichten.

Ich haette gern, dass Sie diesen Brief schreiben an meinen Miteigentuemer, mit Kopie an den Verwalter, inklusive Fristsetzung sowie Androhung einer Klage, falls die Frist nicht gewahrt wird.

In diesem Schreiben koennen Sie gern folgende Passi aus Ihrer Antwort uebernehmen:

"Als Eigentümerin Ihrer Wohnung können Sie grundsätzlich Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geltend machen. Der Wortlaut dieser Vorschrift lautet wie folgt: "Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen." Somit stehen Ihnen Beseitigungs- und/oder Unterlassungsansprüche zu."

"Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht für den Hundehalter eine Leinenpflicht. Diese ergibt sich aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot aus § 14 Nr. 2 WEG (AG München, Urteil vom 21.03.2013, Az. 484 C 18498/12). Der Hundehalter ist verpflichtet, die Hunde sowohl in dem Gebäude, als auch auf dem Gemeinschaftsgelände der WEG ausschließlich angeleint zu führen. Diese Verpflichtung folgt aus dem Rücksichtnahmegebot gemäß §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG. Wenn ein Hund frei laufen gelassen wird, stellt dies stets eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer dar. Ob der Hund aggressiv oder gefährlich ist, spielt hierbei keine Rolle. Es reicht aus, wenn die übrigen Eigentum sich nicht sicher fühlen und Sorge haben, dass der Hund sie belästigen könne, wenn dieser nicht angeleint ist. Somit können Sie von Ihrem Miteigentümer verlangen, dass dieser die Mieterin zur Leinenpflicht anweist."

"Bezüglich der Parkmöglichkeiten können auch hier Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden, wenn eine Partei den Parkraum unverhältnismäßig für sich alleine beansprucht."

Bitte geben Sie mir Bescheid, ob Sie das erwaehnte Schreiben an meinen Miteigentuemer sowie Verwalter fuer mich anfertigen und absenden wuerden und wieviel mich dies kosten wuerde.

Vielen Dank und Gruss,

Anne Brooks-Senftleben

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.09.2021 | 11:20

Ich bedanke mich herzlich für die positive Bewertung und freue mich, dass ich Ihnen helfen konnte. Ich sende Ihnen gerne ein neues Angebot zu! Dieses werden Sie im Laufe des heutigen Tages erhalten.

Bewertung des Fragestellers 20.09.2021 | 05:42

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Sehr kompetente und gruendliche Beantwortung meiner Frage, inkl. Zitierung der Rechtsprechung mit BGB-Gesetzangaben.

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