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WEG Verwaltung

| 07.06.2013 07:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind eine WEG mit 2 Häusern. Früher wurde die Abrechnung und die Rücklagen pro Haus separat gemacht. Die neue Hausverwaltung legte aus angeblich gesetzlichen Gründen alles zusammen, sodass nun auch die Rücklagen gemeinsam sind.
Nun soll das eine Haus energetisch umgerüstet werden - Neues Dach inkl. Errichtung neuer Stahl-Balkone auf Stahlgerüsten und natürlich alle Eigentümer beider Häuser das tragen müssen.
Meine Fragen:

1. Kann man - wie früher - auch getrennte Abrechnungen/Rücklagen pro Haus führen?
2. Mit welcher Mehrheit müssen diese Sanierungen beschlossen werden?
Ich meine, dass zumindest die Veränderung der Balkone gem. Teilungserklärung
einstimmig beschlossen werden muss.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Hier kommt es darauf an, für welches Grundstück die WE – Gemeinschaft gegründet wurde. Ist dieses WE – Gemeinschaft nur für ein Grundstück gegründet worden, so unterliegt nur die Gebäude, die auf dem Grundstück sich befinden dem Verwaltungsrecht der Gemeinschaft. Am Namen (Firma) der Gemeinschaft muss sich ablesen lassen, auf welches Grundstück diese sich bezieht. Ist der Name der Gesellschaft WEG 1+2, so gehören beide Grundstücke dieser Gesellschaft an. Ist der Name hingegen WEG 1, so gehört nur das Grundstück 1 dieser Gesellschaft an. Auch aus dem Gesellschaftsvertrag muss sich ergeben, ob beide Grundstücke (Häuser) der Gesellschaft gehören oder nur eins.

Die Verwaltung von zwei Grundstücken (Häuser) muss, wenn nur eine einer Gesellschaft besteht, einheitlich erfolgen. Zwar können auch verschiedene Verwalter für die Häuser beauftrag werden, allerdings ändert dies daran nichts, dass die gesamte WE – Gemeinschaft die Grundstücke verwalten muss. Nach § 16 Abs. 1 und 2 WEG haben hierbei die Wohnungseigentümer anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstige Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteiles zu tragen. Daher können Sie keine getrennten Abrechnungen und Rücklagen verlangen.

Die Beschlussfassung ist nur dann möglich, wenn die Versammlung ordnungsgemäß geladen und genügend Wohnungseigentümer anwesend sind. Grundsätzlich genügt die Stimmenmehrheit. Allerdings kann in den WEG – Vertrag ein anderes Stimmerfordernis vereinbart worden sein.

Eine Zustimmung der einzelnen betroffenen Wohnungseigentümer ist hingegen notwendig, wenn Rechte durch diese Maßnahme über die allgemeine Instandhaltung hinaus gehen und die Wohnungseigentümer unmittelbar hiervon beeinträchtigt werden. Dies ist bei der Neuerrichtung der Balkone der Fall. Allerdings müssen nur die jeweils betroffenen Wohnungseigentümer dieser Maßnahme zustimmen.

Hinsichtlich der Modernisierung ist die Abgrenzung aufgrund des Sachverhalts nicht möglich. Eine Modernisierung bedarf der einfachen Stimmenmehrheit, wenn eine Instandsetzung mit dieser Maßnahme verbunden ist und durch die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung im Vergleich zu der Wiederherstellung des mangelfreien Zustands beschränkt wird (OLG Hamburg: Beschluss vom 21.07.2005 - 2 Wx 18/04; hier insbesondere BayObLG, Beschluss vom 25.9.2001 - 2 Z BR 95/01). Somit kann die Sanierung dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn es sich um eine ordnungsgemäße Instandsetzung handelt. Dies ist insbesondere dann gegeben, wenn durch die Sanierung auch das Gebäude auf den derzeitigen Stand der Technik gebracht werden kann und ein Sanierungsbedarf gegeben ist. Ist hingegen im WEG – Vertrag eine andere Mehrheit vorgesehen, so gilt diese.


Handelt es sich hingegen nicht um eine ordnungsgemäße Instandsetzung, bedarf es einer Mehrheit von 2 / 3 der abgegebenen Stimmen und der Mehrheit der Miteigentumsanteile nach § 33 Abs. 2 WEG.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen für weitere Fragen zu Verfügung.

Über eine positive Bewertung werde ich mich freuen.

Bewertung des Fragestellers 07.06.2013 | 10:11

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FRAGESTELLER 07.06.2013 4,4/5,0