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WEG-Verwalter versäumt Kündigungsfrist für Fremdwärme

13.08.2010 22:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


In meiner WEG (ich besitze 10/100 MEA) wurde im Jahre 2000 mit den Stadtwerken ein Vertrag zur Wärmelieferung auf 10 Jahre abgeschlossen. Keine Fernwärme. Die im Haus installierte Heizungsanlage ist Eigentum der Stadtwerke. Der Vetrag hätte zum 31.12.2009 gekündigt werden können. Die Frist wurde versäumt und der Vertrag dadurch automatisch um 5 Jahre verlängert. Der Wärmekostenmehrpreis - im Vergleich zu einer eigenen Heizungsanlage beläuft sich auf ca. € 15000.--/Jahr. Die Anschaffung einer eigenen Heizungsanlage hätte ebenfalls 15000 gekostet. Die Anschaffung hätte sich also in nur einem Jahr amortisiert. Wäre es die Pflicht des Verwalters gewesen über diese Frist aufzuklären und kann der Verwalter Schadensersatzpflichtig gemacht werden ?
Bitte nur antworten, wenn Ihnen ein ähnlicher Fall - möglichst mit Urteil - bekannt ist. Die Zitierung des §27 WEG hilft mir nicht weiter.

Sehr geehrter Rechtssuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich hoffe, ich kann Ihnen mit meinen Ausführungen weiter helfen.
Welche Rechten und Pflichten dem Verwalter obliegen, bestimmt § 27 I WEG.
Auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon, dass in Ihrem Fall § 27 I Nr. 1 WEG nicht einschlägig gewesen ist, also dass der Verwalter nicht dagegen verstoßen hat, einen Beschluss der Wohnungseigentümer durchzuführen.
Des Weiteren scheint nach Ihrer Schilderung auch kein Fall des § 27 I Nr. 3 WEG vorzuliegen, da es an der geforderten Dringlichkeit fehlen dürfte.
Allerdings könnte der Verwalter seine Pflicht aus § 27 I Nr. 2 WEG nicht erfüllt haben. Nach dieser Vorschrift hat der Verwalter die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Der Wortlaut dieser Vorschrift findet sich auch in § 21 V Nr. 2 WEG wieder. Im Ergebnis stimmen die Verpflichtungen aber nicht genau überein. In erster Linie sind die Wohnungseigentümer selbst zur Instandhaltung und Instandsetzung zuständig, die darüber durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden haben. Im Rahmen des Beschlusses der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Anschaffung einer neuen Heizungsanlage hätte auch der Beschluss getroffen werden müssen/können den alten Vertrag als zwangsweise Voraussetzung für die Anschaffung einer neue Heizungsanlage zu kündigen.
Im Rahmen der dem Verwalter nach § 27 I WEG obliegenden Pflichten wäre es die seine Aufgabe Mängel aufzuzeigen, die Wohnungseigentümer auch über die bestehenden Fristen aufzuklären und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
Läge ein solcher Pflichtverstoß vor, dann wäre er gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig hinsichtlich der durch sein Fehlverhalten entstandenen Schäden.
Knackpunkt in Ihrem Fall dürfte allerdings die Frage darstellen, ob es sich um eine Instandsetzung/Instandhaltung oder bereits um eine Modernisierung handelt.
Unter Instandsetzung versteht man Aufrechterhaltung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch pflegende erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen, bei ursprünglichen Mängeln auch als die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes zu verstehen. Die Instandsetzung wird definiert durch Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Wie Sie bereits an den Bedeutungen der Begrifflichkeiten erkennen können, ist es fraglich, ob der Austausch der funktionsfähigen Heizungsanlage noch hierunter fallen kann.
Allerdings werden Wohnungseigentümer bei der ordnungsgemäßen Instandsetzung nicht darauf verwiesen, bei notwendigen Maßnahmen lediglich den früheren Zustand herzustellen; sie können über die bloße Reproduktion dessen hinausgehen, wenn technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösungen vorhanden sind.
Voraussetzung für die sogenannte modernisierende Instandsetzung in Abgrenzung zur Modernisierung nach § 22 II WEG ist ein vorhandener oder absehbarer Instandhaltungsbedarf. Dieser liegt jedoch nicht erst bei Gebrauchs- oder Funktionsuntüchtigkeit vor, sondern auch dann, wenn ein Ausfall oder seine partielle Funktionsunfähigkeit zu befürchten ist. Der Maßstab der hier gefordert wird entspricht dem eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers.
An der Stelle ist der Sachverhalt von Ihnen dürftig. Von Ihnen wird lediglich die Wirtschaftlichkeit aufgeführt. Eine Beurteilung ist stark vom Einzelfall abhängig. Ich möchte Ihnen einige Kriterien nennen, an Hand derer Sie sich ein genaueres Vorstellungsbild machen und Ihren Fall näher einordnen können.
Eine Wichtige Rolle für die Beurteilung spielen spiele verschiedene Gesichtspunkte, insbesondere:
• Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage,
• Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und Erfolg,
• Künftige laufende Kosten
• Langfristige Sicherung des Energiebedarfs
• Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit,
• Wirtschaftlichkeit an Hand einer Kosten-Nutzen- Analyse. Nach der rechtsprechung liegt der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer Amortisierung gesprochen werden kann, bei 10 Jahren (KG FGPrax 1996,95; ebenso BayObLG FGPrax 2005, 108). Dieses Kriterium wäre bei Ihnen erfüllt.
Als weitere Hilfe möchte ich Ihnen ein paar ähnliche Fälle aus der Rechtsprechung nennen, die Ihnen helfen könnten.
Modernisierende Instandsetzung wurde bejaht:
• „Modernisierende Instandsetzung" im Sinne einer ordnungsgemäßen Instandsetzung ist in folgenden Einzelfällen bejaht worden:
• Komplette Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage ( KG WuM 1993, 427 (429); BayObLG ZWE 2002, 315 (317); OLG Düsseldorf ZWE 2002, 477 (Ls); vgl. auch OLG Hamm ZWE 2002, 600 (602),
• die Reduzierung der Betriebsgeräusche einer Heizungsanlage (OLG Schleswig WuM 1999, 180 (181)),
• nachträglicher Einbau einer automatischen Regulierungsanlage für die Zentralheizung (OLG Hamm OLGZ 1982, 260 (261 f.))
• Umrüstung von einer Ölheizung auf Erdgasbefeuerung, wenn ein Ausfall der Ölheizungsanlage absehbar ist (OLG Celle WE 1993, 224 (224 f.); BayObLG ZWE 2002, 315 (317); vgl. auch BayObLG WuM 1994, 504 (505) = ZMR 1994, 279 (280)).
Dagegen wurden folgende Fälle verneint:
• die Umstellung von Fernwärme auf Zentralheizung (OLG Frankfurt/M. DWE 1987, 51 (Ls)),
• nicht Umstellung einer Öl-Zentralheizungsanlage auf Fernwärme wenn ein alsbaldiger Ausfall der Heizungsanlage nicht wahrscheinlich und eine sofortige Erneuerung nicht erforderlich ist (OLG Düsseldorf WE 1998, 188 = FGPrax 1998, 49)
• nicht erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung (BayObLG FGPrax 2005, 108)
• nicht Ersetzung einer nur mit unverhältnismäßigem Kostenaufwand reparaturfähigen zentralen Heizungsanlage (Wärmepumpenanlage) durch eine kostengünstigere Gas-Heizungsanlage (KG NJW-RR 1994, 1358 (1359) = WE 1995, 58; vgl. dazu auch § 22 Rn 64 f)
• Die Umstellung der Wärmeversorgung von Nachtspeicherstrom auf Gas bedarf dann der Zustimmung aller WEer und ist keine modernisierende Erneuerung iSv § 21 Abs. 5 Nr. 2, wenn bislang keine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden war, die vorhandenen Heizaggregate vielmehr im SE der einzelnen WEer oder im Eigentum der Wohnungsmieter standen (OLG Hamm NJW-RR 1995, 909 (910); aA Staudinger/Bub § 21 Rn 164) Ebenso stellt eine modernisierende Instandsetzung, bei der die Amortisation der Mehrkosten frühestens nach 20 Jahren eintritt, keine ordnungsgemäße Instandsetzung dar, die mehrheitlich beschlossen werden kann (Vgl. BayObLG FGPrax 2005, 108)

Ein Schadensersatzanspruch käme jedenfalls nur in Frage, soweit der Austausch Ihrer Heizungsanlage einer modernisierenden Instandsetzung entsprechen würde.

Ich hoffe die Ausführungen bringen Sie weiter. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist und das jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann. Im Zweifel sollten Sie zur näheren Erörterung einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Sie haben die Möglichkeit für eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2010 | 22:17

Sehr geehrte Frau Haßelberg,

der Punkt ist nicht die Modernisierung. Der Vertrag mit den Stadtwerken Magdeburg enthält Wucherpreise, nämlich in 2009 15 ct/KWh. Rechtlich ist das aber wohl abgesichert. Das ist ein Wärmelieferungsvertrag, der natürlich auch die Investitionskosten berücksichtigt, da die Heizung nicht Eigentum der WEG, sonder im Eigentum der Stadtwerke ist. Daher die Bezeichnung Fremdwärme. Durch die mögliche Kündigung der Fremdwärme hätte Gas zu einem KWh Preis von 5 Ct. bezogen werden können. Bei 150000 kwh/Jahr wäre das ein Einsparungspotenzial von €15.000.-- /Jahr. Das hat nichts mit dem Modernisierungsgrad zu tun. Die Frage ist nur, ob der Verwalter auf die Kündigungsmöglichkeit hätte hinweisen müssen und dies etwa als TOP bei einer ETV hätte adressieren müssen. Durch die verpasste Kündigung ist die WEG diesem Knebel Vertrag zur Beziehung von Fremdwärme weitere 5 Jahre ausgeliefert. Der finanzielle Schaden beträgt daher für die WEG € 75.000.-- in 5 Jahren. Das hätte vermieden werden können. Ist der Verwalter also schadensersatzpflichtig ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2010 | 11:41

Sehr geehrter Rechtsuchender,

§ 27 WEG enthält einen Katalog an Pflichten, die der Verwalter in jedem Fall wahrzunehmen hat. Von diesen Pflichten ist in Ihrem Fall alleine die Pflicht zur Instandhaltung einschlägig.

Das soll heißen: Handelt es sich bei dem (beabsichtigten) Austausch der Heizungsanlage um eine Instandhaltung, so hätte der Verwalter die enstsprechenden erforderlichen Maßnahmen ergreifen müssen. Darunter wäre dann auch die Mitteilung der Kündigungsfrist und die Zuführung der Frage zur Entscheidung durch die Gemeinschaft gehört.

Dass auch die Fristenkontrolle zu den Aufgaben des Verwalters gehört, zeigt folgendes Beispiel: Liegen Baumängel vor, hat der Verwalter das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig nach Baumängeln zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen (BayObLG NZM 1999, 840 = ZMR 1999, 654; OLG Köln NJW-RR 2006, 89 = NZM 2006, 592), die Wohnungseigentümer darüber und über den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen (BayObLG NJW-RR 2001, 1020; OLG München ZWE 2007, 100; OLG Düsseldorf NJW 2007, 161; OLG Hamm NJW-RR 1997, 143 = FGPrax 1996, 218).

Diesem Fall würde Ihr Fall ähneln, wenn die Erneuerung der Heizunganlage eine modernisierende Instandsetzung sein würde.

Der Austausch einer Heizungsanlage ist jedoch nur dann eine Maßnahme zur Instandhaltung, wenn die Heizungsanlage in absehbarer Zeit auszufallen droht. Das war und ist bei Ihnen - jedenfalls nach dem geschilderten Sachverhalt - eher nicht der Fall. Dass die Existenz einer wirtschaftlich attraktiveren Heizungsanlage als einziger Anhaltspunkt eine Instandhaltung begründet, wird meinerseits bezweifelt. Der Austausch einer Heizungsanlage ausschließlich aus wirtschaftlichen Gründen ist daher eher eine Modernisierungsmaßnahme, für welche der Verwalter nicht zuständig ist.

Dies macht auch folgende Kontrollüberlegung plausibel. Die Gemeinschaft hat sich irgenwann für diese Form der Heizungsanlage entschieden. Hierbei handelt es sich um eine wirtschaftliche Grundentscheidung. Dem Verwalter wird nun die Verwaltung dieses Zustands übertragen. Solange eine Instandhaltung nicht erforderlich wird und die Gemeinschaft nicht mitteilt, eine andere Art der Befeuerung auswählen zu wollen, besteht für den Verwalter keine Veranlassung, die o.g. wirtschaftliche Grundentscheidung in Frage zu stellen.

Daher ist es in Ihrem Fall sehr wohl von Bedeutung, ob der Austausch der Heizungsanlage Modernisierung oder Instandhaltung ist. Denn hier findet die Weichenstellung statt, ob den Verwalter nach § 27 WEG eine Pflicht zur Ergreifung von Maßnahmen traf oder nicht.

Danach ergibt sich aus den gesetzlichen Pflichten des Verwalters in Ihrem Fall keine Verpflichtung, auf den Wechsel der Befeuerungsart hinzuwirkten oder den Fristablauf anzuzeigen. Denn hiebei handelt es sich, trotz der hohen Kosten, um einen Routine-Vorgang. Gerade solche sollen den Mitgliedern der Gemeinschaft durch die Bestellung eines Verwalters abgenommen werden.

Eine Pflicht zur Mitteilung könnte sich allenfalls aus dem Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Gemeinschaft oder aus einer sonstigen besonderen Vereinbarung ergeben. Hierzu liegen jedoch keine Informationen vor. Ihre Schilderung nach war dem Verwalter nicht einmal der Wunsch nach einer anderen Heizungsanlage bekannt.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Ergänzung vom Anwalt 14.08.2010 | 01:27

Sehr geehrter Rechtssuchender,

ich bitte Sie, mir die mangelhafte Formatierung nachzusehen. Die Komplexität der Frage schöpfte das vorhandene Zeitkontingent gänzlich aus.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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