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WEG - Verteilung der Kosten aus Rechtsstreit

| 10.11.2013 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Abrechnung der Kosten von Rechtsstreitigkeiten nach Einheit bzw. Miteigentumsanteilen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft

in Folge von 27 Rechtsstreiten in 5 Jahren, ist für die Verwaltung ein erheblicher Zusatzaufwand entstanden.
Einem WEG Beschluss entsprechend, soll der Zusatzaufwand der Verwaltung aus diesen Rechtsstreiten auch zusätzlich vergütet werden.
In nennenswerter Größenordnung sind dieses Zusatzvergütungen erst in diesem Jahr geflossen.
Entsprechend den Miteigentumsanteilen war jeder Eigentümer verpflichtet, seinen Betrag zu leisten.
Die WEG besteht aus zwei Häusern (einem Altbau und einem Neubau).
Obwohl nur in einem Haus, dem Altbau, durch unsachgemäße Bauarbeiten in einer Dachgeschosswohnung Schäden entstanden sind, in dessen Folge die Rechtsstreite geführt wurden, wird nun auch das andere Haus, der Neubau, in der Begleichung der Zusatzkosten-Entgelte der Hausverwaltung entsprechend den Einheiten an der WEG beteiligt.

Ebenfalls in der Teilungserklärung steht, dass ansonsten durchaus beide Häuser getrennte Kostenbelastungen bei allen umlegbaren und anderen Positionen haben.
So bei den Beleuchtungskosen, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung-Versicherung, bei den Hausmeisterkosten, bei Heizung und Wasser, bei den Kabelkosten (nur für ein Haus, weil das andere diesen gar nicht nutzt), bei der Müllabfuhr, bei den Schornsteinfegerkosten, den sonstigen Betriebskosten, der Straßen- und Treppenhausreinigung, und bei den Wasserkanalkosten.

Bei den nicht umlegbaren Kosten werden die Kosten der Kontoführung, der Eigentümerversammlung, die allgemeinen Rechtsberatungskosten, die sonstigen Kosten, etc. je Miteigentumsanteil gerechnet und die Verwalterkosten je Einheit. Nach Haus getrennt werden die Kleinreparaturen berechnet.

Wenn die Kosten aus den Rechtsstreiten eindeutig den Auseinandersetzungen im Altbau zuzuordnen sind, warum sollte dann der Neubau an diesen Kostenerstattungen für die Rechtsstreite im Altbau mit aufkommen, wenn es in der Mehrzahl der anderen Positionen durchaus getrennt nach Alt- und Neubau geplant und abgerechnet wird?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es ist richtig, dass die Teilungsvereinbarung Beschlüssen vorgeht und maßgebend ist.

Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe von § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumgesetz (WEG) den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Absatz 7 des § 16 bestimmt:
Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.

Die Rechtsverfolgungskosten sind unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern entweder nach der einschlägigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, ersatzweise entsprechend der Miteigentumsanteile aufzuteilen.

Eine Kostenaufteilung nach Eigentumseinheiten (Alt-/Neubau) geht in diesem Zusammenhang auch und nach meiner ersten Einschätzung ist dann entsprechend - wie sonst auch - nach Alt- und Neubau zu differenzieren, was mir allein sachgerecht erscheint.

Die Teilungserklärung müsste daher durchaus so auslegbar sein.

Teilen Sie mir aber bitte im Wege der hier kostenlos möglichen Nachfragefunktion folgendes mit:

Sie schreiben: "Bei den nicht umlegbaren Kosten werden die Kosten der Kontoführung, der Eigentümerversammlung, die allgemeinen Rechtsberatungskosten, die sonstigen Kosten, etc. je Miteigentumsanteil gerechnet und die Verwalterkosten je Einheit."

Betrifft das also beide Häuser, weil es ja pro Miteigentumsanteil abgerechnet wird? Ist dort als keine Trennung Alt- und Neubau vorgenommen - richtig?

Sie können hier auch einfach den Wortlaut der Teilungserklärung einstellen, dann kann ich Ihnen noch mehr sagen - vielen Dank.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2013 | 09:28

Vielen Dank für die Antwort.

Der nachfolgende Textausschnitt der Teilungserklärung ist:

§ 12
Wohngeld
Lasten und Kosten

(1) Die Vorauszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund eines
jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplans ermittelt. Der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Anteil (Wohngeld) ist in monatlichen Raten bis zum 3. Werktag eines jeden Monats in der vom Verwalter festzulegenden Form zu zahlen (Dauerauftrag oder Bankeinzugsverfahren).


(2) Die Lasten und Kosten sind, soweit möglich, für den Altbau (Einheiten Nr. 1,2,4,5,7 bis 11,13), für den Neubau (Einheiten Nr. 3,6,12,14und 15) getrennt zu ermitteln und in Rechnung zu stellen.

(3) Für die Ermittlung des Wohngeldes gelten derzeit folgende Verteilungsschlüssel:

1. Sofern eine getrennte Verbrauchsmessung stattfindet, sind Wasser, Strom, Gas etc. nach Verbrauch umzulegen. Eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage besteht nicht.
2. Die Kosten der Wasserversorgung, derzeit nach Anzahl der Nutzer, werden umgelegt, soweit sie nicht getrennt ermittelt werden. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt und bis 2004 verpflichtet, eine Wasseruhr einzubauen.
3. Im Übrigen werden die Betriebskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt.
4. Die Verwaltungskosten sind für jedes Wohnungseigentum gleich zu bemessen. Abweichende Regelungen sind nur für Teileigentum zulässig.
5. Der Betrag für die Instandhaltungsrückstellung errechnet sich wie folgt: € 0,5 monatlich per m² Wohn- und Nutzfläche im Neubau und € 0,75 monatlich pro m² Wohn- und Nutzfläche im Altbau gemäß § 2.

(4) Eine Änderung der Verteilungsschlüssel kann mit mehr als ¾ aller Stimmen beschlossen werden.


Und es ist richtig, dass die nicht umlegbaren Kosten auf das Gesamthaus nach MEA verteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen nach Stuttgart.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2013 | 10:47

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage (und weitere Info), die ich gerne wie folgt beantworte:

§ 12 (2) ist hier aller Voraussicht nach entscheidend:
"Die Lasten und Kosten sind, soweit möglich, für den Altbau (Einheiten Nr. 1,2,4,5,7 bis 11,13), für den Neubau (Einheiten Nr. 3,6,12,14und 15) getrennt zu ermitteln und in Rechnung zu stellen."

Das ist allgemein/global zu verstehen und es ist auch eine Trennung ("soweit möglich") von Alt- bzw. Neubau möglich, was die Rechtsverfolgungskosten für die Einheiten des Altbaus anbelangt.

Dann war meine obige Einschätzung schon richtig ("Eine Kostenaufteilung nach Eigentumseinheiten (Alt-/Neubau) geht in diesem Zusammenhang auch und nach meiner ersten Einschätzung ist dann entsprechend - wie sonst auch - nach Alt- und Neubau zu differenzieren, was mir allein sachgerecht erscheint.").

Zu Ihrer Frage ("Und es ist richtig, dass die nicht umlegbaren Kosten auf das Gesamthaus nach MEA verteilt werden."):

Ja, das stimmt, siehe § 12 (3) 3. "Im Übrigen werden die Betriebskosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt."

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 14.11.2013 | 09:19

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