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WEG Versammlung und Niederschrift


| 03.12.2011 22:09 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



EWG Gesetz
Unsere Versammlung fand am 19.10.11 statt. Es waren 5 Eigentuemer anwesend und 3 Vollmachten die dem Verwalter erteilt wurden. Es kam einstimmig zu dem Beschluss, dass 1 Baum im Garten entfernt wird und der 2. Baum nur zugeschnitten wird. Der Grund dafuer ist, dass beide Baeume so ineinander verwachsen sind, dass irgendwann mal 1 Baum von dem anderen Baum abgewuergt wird.
Diese Einstimmung wurde NICHT in der Niederschrift festgelhalten. Nach einem Telefonat zur Verwaltung wurde mir gesagt, dass dies nicht notwendig ist, da die Entfernung vom Baum und das Zuschneiden vom 2. Baum unter die Gartenarbeiten faellt, genauso wie das zuschneiden von der Hecke. Es hat sich nun folgendes zugetragen. An dem Tag wo der Baum gefaellt werden sollte, war der Verwalter anwesend und begruendete das NICHT entfernen des Bauames wie folgt. "Es muessen alle 8 Einwohner die Zusage erteilen ob der Baum gefaellt wird oder nicht. Der Verwalter hatte nach der Versammlung von nicht anwesenden Eigentuemer Bescheid bekommen,dass der Baum nicht gefaellt werden soll. Beide Baeume wurden nur zugeschnitten aber nicht sehr professionell.
Frage 1: Muss der Entschluss im der Niederschrift festgelegt werden?
Frage 2: Kann der Verwalter selber den Enschluss fassen, nachdem in der Versammlung alle anwesenden Eigentuemer sowie der Verwalter mit den vorliegenden Vollmachten zugesagt haben? Und kann der Verwalter von den Nicht anwesenden Eigentuemer nach der Versammlung einen anderen Bescheid bekommen und demensprechend handeln?
Wie koennen wir uns darueber verhalten? Falls das Gesetz nicht zu unseren Gunsten ist ,koennen wir Eigentuemer verlangen, dass beide Baeume wenigstens ansehlich zugeschnitten werden.
Fuer eine baldige Antwort waere ich sehr verbunden.
S.R.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Vorausgesetzt wird, dass die Beschlusskompetenz vorlag (§ 15 Abs. 2 WEG bzw. § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG oder § 22 Abs. 1 WEG) und keine entgegenstehende Vereinbarung vorliegt. Meines Erachtens kann es dahinstehen, ob der Rückschnitt von Bäumen dem ordnungsgemäßen Gebrauch (§ 15 Abs. 2 WEG) oder der ordnungsgemäßen Instandhaltung (§ 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG) oder der über(!) die ordnungsgemäße Instandsetzung (§ 22 Abs. 1 WEG) des Gemeinschaftseigentums zu zuordnen ist. Diese Kompetenzen sind jedenfalls einem Beschluss zugänglich. Damit ist der Beschluss dem Grunde nach nicht nichtig. Des Weiteren müssten alle (anderen) Formalien insoweit eingehalten wurden sein. Es wäre möglicherweise zu prüfen, ob dem Fällen des Baumes andere gesetzliche Bestimmungen (das Naturschutzrecht oder die Gehölzschutzsatzung z.B.) entgegenstehen. Hierzu sollte die örtliche Behörde kontaktiert werden.

"Frage 1: Muss der Entschluss im der Niederschrift festgelegt werden?"

Das kommt darauf an, was die Teilungserklärung bestimmt.
Soweit dies in der Teilungserklärung, genauer der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, ist der Beschluss nicht nichtig. Er ist jedoch innerhalb Monatsfrist (§§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4, 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) anfechtbar. (BGH, Beschluß vom 03.07.1997 - V ZB 2/97 (Hamburg) in NJW 1997, 2956, so auch OLG Hamburg, Beschluss vom 07.02.2005 - 2 Wx 45/02 in ZMR 2005, 397 und OLG Düsseldorf, Beschluß vom 1. 10. 2004 - 3 Wx 207/04 in NJW-RR 2005, 165)
Anderenfalls ist der Beschluss gültig, da er keiner Form bedarf.

"Frage 2: Kann der Verwalter selber den Enschluss fassen, nachdem in der Versammlung alle anwesenden Eigentuemer sowie der Verwalter mit den vorliegenden Vollmachten zugesagt haben? "

Der Verwalter ist an den Beschluss gebunden (§ 27 Abs. 1 Nr.1 WEG), soweit er nicht diesen Beschluss innerhalb der Frist gerichtlich selbst anficht. (BayObLG (2. ZS), Beschluß vom 28. 2. 1974 - BReg. 2 Z 4/74 in BayObLGZ 1974, 86)

"Und kann der Verwalter von den Nicht anwesenden Eigentuemer nach der Versammlung einen anderen Bescheid bekommen und demensprechend handeln?"

Die Änderung eines Beschlusses bedarf eines neuen Beschlusses, eines sogenannten Zweitbeschlusses. (BGH, Beschluß vom 23. 8. 2001 - V ZB 10/01 (Köln) in NJW 2001, 3339) Da der Verwalter zum Zeitpunkt der Beschlussfassung mittels Vollmacht für die abwesenden Eigentümer stimmte, ist deren "Stimmungswechsel" für den ersten Beschluss unbeachtlich.

"Wie koennen wir uns darueber verhalten? "

Sie können unter Hinweis auf § 27 Abs. 1 Nr.1 WEG den Verwalter auf seine Pflicht zur Umsetzung gefasster Beschlüsse auffordern, die Arbeiten nachholen zu lassen. Nach § 21 Abs. 4 WEG können sie diese Umsetzung des Beschlusses auch vom Verwalter verlangen. Eine erneute Befassung der Eigentümerversammlung, wie in § 21 Abs. 8 WEG gefordert, bedarf es nicht. Es liegt ein Beschluss (schon) vor.

Damit wäre die Durchsetzung des Beschlusses mittels gerichtlicher Geltendmachung notwendig. Hierfür ist gem. § 43 Abs.1 Nr.3 WEG das Gericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt ausschließlich zuständig.

Ich wünsche eine besinnliche Adventszeit.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2011 | 05:04

Sehr geehrter Herr Tautorus,
leider bin ich mit den deutschen Paragraphen und Gesetzen in Sache EWG ein Laie und kann somit mit Ihrem Beschluss gar nichts anfangen.Ich bin in den USA sesshaft und die EWG in Deutschland ist nur eine 2.Wohnung. Ohne Gesetze und Paragraphen zu zitieren koennten Sie mir auf gut deutsch mitteilen, wie ich den Verwalter ansprechen kann bzw. ob wir 5 anwesenden Eigentuemer ein recht haben,den Baum abschneiden zu lassen. Die oertliche Gemeinde wurde kontaktiert und es bestehen keinerlei Richtlinien, dass der Baum nicht gefaellt werden darf.
Bin ich richtig in der Annahme, dass der Verwalter sich daran halten muss den Baum faellen zu lassen? Was ist eine Entschluss Kompetenz und keine entgegenstehende Vereinbarung? Verstehe ich es auch richtig, dass die Eigentuemer, die dagegen sind innerhalb der Monatsfrist den Beschluss anfechten haetten muessen? Insofern ich mit Ihrer erneuten Antwort immer noch im Unklaren bin darf ich Sie unter der Nr. 0351-47960900 anrufen?
Vielen Dank im Voraus. Auch ich wuensche Ihnen eine frohe Adventszeit. Ich habe schon sehr vieles von Dresden gehoert und werde es bei unserem naechsten Besuch nach Deutschland ansehen.
Mit freundlichen Gruessen
S.R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2011 | 09:10

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie sind die erste, die Ihre Antwort "einfach" (ohne Paragrafen und Gerichtsentscheidungen) möchte. ;)

Die Eigentümergemeinschaft kann im Wege einer sogenannten Vereinbarungen oder durch Beschlüsse (nicht Entschluss) Dinge regeln.

Für Regelungen durch Beschlüsse benötigt sie die Beschlusskompetenz. Denn entgegen der Häufigkeit in der Praxis hat der Gesetzgeber die Beschlussfassung eher als Ausnahme konzipiert.

Der andere Weg Regelungen zu treffen, sind Vereinbarungen. Diese sind übereinstimmende und einstimmig zustimmende (keine Enthaltungen) Erklärungen aller Eigentümer. Vereinbarungen können somit mehr regeln als Beschlüsse, sie können sogar die Gemeinschaftsordnung (Teil der Teilungserklärung) abändern.

Beide Wege haben ihre Formalien und ihre Grenzen in den Gesetzen.

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Da sich die Gemeinde nicht gegen die Fällung des Baumes stellt, verstößt der Beschluss wohl nicht gegen sonstiges Recht.

Den Verwalter können und müssen Sie ruhig unter Nennung der obigen Paragrafen auf seine Pflicht zur Umsetzung hinweisen. Weiter können Sie androhen, den Beschluss gerichtlich durchzusetzen.

Eine Selbstvornahme ist Ihnen verwehrt, da kein unmittelbarer Schaden droht (§ 21 Abs. 2 WEG, doch wieder ein Paragraf).

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Die Beschlusskompetenz ist eine richterliche Rechtsfortbildung die sich auf gewisse gesetzliche Vorgaben aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergibt, sie beschränkt den möglichen Inhalt von Beschlüssen. Die Vereinbarungen s.o..

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Ja, die Monatsfrist zur Klageerhebnung (Anfechtung des Beschlusses) ist zwingend zu beachten. Nach Ablauf der Frist ist der Beschluss nicht mehr anfechtbar.

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Sie können mich gern anrufen. Jedoch findet am Telefon grundsätzlich keine Rechtsberatung (weitere Erläuterung ausgenommen) statt.

Wenn Sie weiteren Sachverhalt vortragen oder anderweitig Kontakt aufnehmen wollen, nutzen Sie bitte E-Mail oder Fax.

Ich wünsche weiterhin eine besinnliche Adventszeit und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.12.2011 | 01:06


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