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WEG-Versammlung, Einladung, Änderung de rTO

| 15.04.2016 23:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sachverhalt. Ich möchte aufgrund Schlechtleistung und Preiserhöhung einen Hausverwalterwechsel einer WEG von 26 Wohnungen herbeiführen. Hierzu habe ich zunächst ein mündliches Angebot einer anderen HV bekommen, das mir 1 Tag später schriftlich vorgelegt wurde. Es war also zunächst erforderlich, dass ein eventueller Wechsel auf die Tagesordnung kommt. Die Konditionen sind brutto 2,25 Euro je Wohnung und Monat günstiger und ohne weiteren Gebührenkatalog. Aufgrund der Eilbedürftigkeit zur Änderung der Tagesordnung habe ich bisher das Angebot nicht an die WEG publiziert. Im Prinzip gibt es ja auch nur einen Kostenvergleich der beiden Angebote, deren Prüfung an sich auch keinen Vorlauf benötigt.

Nachstehend folgende Frage.

1 )Ist das Angebot der alten HV mit Nettobetrag ohne MWST nach Verbraucherschutzgesetz überhaupt zulässig und gültig? Konsequenz?

2. Mit der Formulierung „auf Antrag der Eigentümer" ist m. E. eine allumfassende Menge, zitiert, die keinesfalls von der Anzahl–wenn überhaupt- den Tatsachen entspricht. Ich selbst zähle ja auch zu dieser Menge und einen solchen Antrag habe ich nicht gemacht. Kann die alte HV den Antrag auf Verwalterwechsel auf einen nachfolgenden TOP verschieben und meinen Antrag so zu verändern?.Mein Ansinnen war, dass es zu einer demokratischen Abstimmung zwischen 2 Angeboten kommt. Falls der TOP 10 beschlossen werden sollte, wäre ja TOP 11 hinfällig. Eine Aussprache zum Konkurrenzangebot ist ja unter TOP 10 nicht enthalten.

Darf die alte HV so die Tagesordnung unter Wegfall des alten TOP 11 Verschiedenes abändern. Konsequenz?

3. Muss das Gegenangebot konkret und bis wann spätestens der WEG vorliegen.? Ich kann das Angebot ja kaum der alten HV zur Verteilung geben. Erforderlichenfalls werde ich das Gegenangebot in Eigenregie verteilen bzw. verschicken. Gibt es hierzu Fristen? Termin der Versammlung ist der 03.05.16 nachstehend auszugsweise der Verlauf des Schriftwechsels bezüglich Tagesordnung.

a) ursprüngliche Fassung der Einladung.
„10. Beschluss zur Verlängerung des Verwaltervertrags vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2019 zu € 18,25 je Wohnung und Monat netto sowie die Ergänzung des Vertrags um den Gebührenkatalog Stand 01. 2013 – beiliegend.
11. Verschiedenes"

b) von mir beantragte Änderung des TOP 10

„aufgrund der Vorlage von einem attraktiven Alternativangebot zu den von Ihnen angebotenen Konditionen beantrage ich hiermit den TOP 10 wie folgt abzufassen bzw. zu ergänzen.

10. Beschluss zur Verlängerung des Verwaltervertrages vom 01.01.2017 bis 31.12.2019 oder Wechsel der Hausverwaltung ab 01.01.2017."

C) Geänderte Einladung der HV
„auf Antrag der Eigentümer wird die Tagesordnung um den Punkt 11 wie folgt ergänzt:
11.' Beschluss zur Neuwahl des Verwalters ab dem 01.01.2017."

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu den von Ihnen gestellten Fragen darf ich in der Reihenfolge der Fragestellung Stellung nehmen.

„Nachstehend folgende Frage. 1 )Ist das Angebot der alten HV mit Nettobetrag ohne MWST nach Verbraucherschutzgesetz überhaupt zulässig und gültig? Konsequenz?"

Nach § 1 der Preisangabenverordnung (PAngV) sind Angebotspreise eines Unternehmers gegenüber Verbrauchern stets mit der Mehrwertsteuer anzugeben. Ihre Annahme trifft damit zu. Die Angabe eines reinen Nettopreises ist damit unzulässig.
Konsequenz dessen ist gem. § 10 PAngV gegebenenfalls, dass die Angabe als Ordnungswidrigkeit zu werten ist.
Ob allerdings tatsächlich ein Angebot der bestehenden Hausverwaltung vorlag und die PAngV greift ist anhand Ihrer Schilderungen allerdings nicht sicher erkennbar. Sollte die Verwaltung an anderer Stelle auf den Gesamtpreis hingewiesen haben könnte dies ausreichend sein.

„2. Mit der Formulierung „auf Antrag der Eigentümer" ist m. E. eine allumfassende Menge, zitiert, die keinesfalls von der Anzahl–wenn überhaupt- den Tatsachen entspricht. Ich selbst zähle ja auch zu dieser Menge und einen solchen Antrag habe ich nicht gemacht. Kann die alte HV den Antrag auf Verwalterwechsel auf einen nachfolgenden TOP verschieben und meinen Antrag so zu verändern?"

Es ist nicht klar erkennbar, zu welchem Beschlussgegenstand die Formulierung „auf Antrag der Eigentümer" aufgenommen ist. Grundsätzlich möglich ist allerdings, dass die Verwaltung die Beschlüsse entweder vorformuliert und schlicht übernommen hat oder aber es wurde tatsächlich ein entsprechender Antrag aus der Eigentümerschaft gestellt.
Die Formulierung „auf Antrag der Eigentümer" ist aber – unabhängig davon, was beschlossen wird - nicht entscheidend. Entscheidend ist, welches Ergebnis die Beschlussfassung über diesen Antrag liefert. Sollten Sie mit der Unzufriedenheit über die Verwaltung nicht allein sein und der Beschlussgegenstand entsprechend kritisch sein, wird das Beschlussergebnis dies stützen.
Sollten Sie aber mit dem Beschlussergebnis nicht zufrieden sein, haben Sie als Eigentümer stets die Möglichkeit, die Beschlussfassung überprüfen zu lassen. Die Überprüfung kann allerdings nur gerichtlich erfolgen. Gem. § 46 Abs. 1 WEG haben Sie den Beschluss mit dem Sie nicht einverstanden sind (jeden einzelnen) durch Einreichung einer Anfechtungsklage anzufechten. Beachten Sie hierbei unbedingt, dass die Anfechtungsklage spätestens einen Monat nach der Beschlussfassung eingereicht worden sein muss (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG). Diese Frist gilt unabhängig davon, ob Sie mit der Verwaltung in Gesprächen/Verhandlungen sind, Ihnen das Protokoll noch nicht zugeschickt wurde oder Sie keine Möglichkeit hatten an der Versammlung teilzunehmen. Die Frist kann auch nicht verlängert werden.
Ihre Klage müssen Sie dann innerhalb eines weiteren Monats (somit innerhalb von zwei Monaten seit Beschlussfassung) gem. § 46 Abs. 1 S.2 HS. 2 WEG begründen und darlegen, weshalb der Beschluss keinen Bestand haben kann.

„Mein Ansinnen war, dass es zu einer demokratischen Abstimmung zwischen 2 Angeboten kommt. Falls der TOP 10 beschlossen werden sollte, wäre ja TOP 11 hinfällig. Eine Aussprache zum Konkurrenzangebot ist ja unter TOP 10 nicht enthalten."
Ihr Ansinnen ist nachvollziehbar. Allerdings ist der Wechsel der Hausverwaltung eine weitreichende Entscheidung einer Eigentümergemeinschaft. Eine finale Beschlussfassung über die Bestellung der neuen Hausverwaltung allein auf der Grundlage des von Ihnen eingeholten Angebotes kann damit m.E. nicht rechtssicher erfolgen. Somit ist unerheblich, dass es nicht zu einer „Abstimmung" zwischen dem Angebot der neuen Hausverwaltung und dem der bestehenden Hausverwaltung kommt.
Ihr Hauptanliegen für diese Versammlung kann m.E. nur sein, dass Sie die Neuwahl der bestehenden Hausverwaltung verhindern. Sollte die Unzufriedenheit der übrigen Eigentümer mit der bestehenden Hausverwaltung so groß sein, wie bei Ihnen, dürfte diese „Verhinderung" der Neuwahl möglich sein.
Die Neuwahl ist schon allein dann verhindert, wenn nicht beschlossen wird, dass die Verwaltung neu bestellt wird.

„3. Muss das Gegenangebot konkret und bis wann spätestens der WEG vorliegen.? (…) Ich kann das Angebot ja kaum der alten HV zur Verteilung geben. Erforderlichenfalls werde ich das Gegenangebot in Eigenregie verteilen bzw. verschicken. Gibt es hierzu Fristen? „
Für die Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Hausverwaltung müsste allein Eigentümern ein detailliertes Angebot der neuen Hausverwaltung vor der Eigentümerversammlung vorliegen. Maßgebliche Frist hierfür ist jedenfalls § 24 Abs. 4 WEG – die auch für die Einladung zur Versammlung geltende Zweiwochen-Frist. Darüber hinaus dürfte es in den meisten Fällen erforderlich sein, dass sich die neue Hausverwaltung in einer Eigentümerversammlung (vor einer entsprechenden Beschlussfassung) den Eigentümern vorstellt und Fragen beantwortet.
Sie können das Ihnen vorliegende Angebot selbst den Miteigentümern zukommen lassen.

„Darf die alte HV so die Tagesordnung unter Wegfall des alten TOP 11 Verschiedenes abändern. Konsequenz? "
Die letzte Fassung des Tagesordnungspunktes ist in der Tat von der Hausverwaltung wenig glücklich gewählt bzw. mit einer eindeutigen „Färbung". Die Eigentümer können nicht klar erkennen, dass die Neuwahl zum 1.1.2017 insgesamt in Frage gestellt werden soll. Allerdings ist der Wortlaut auch nicht eindeutig „zu eng" gefasst. Der Beschluss über die Neuwahl umfasst auch die Möglichkeit, dass der Beschluss nicht zu Stande kommt.
Auch der Entfall des Punktes „Sonstiges" ist merkwürdig aber m.E. keine Offenkundige Verletzung der Verwalterpflichten und auch keine finale Entscheidung darüber, dass nicht über „sonstiges" gesprochen wird. Die Rechtsprechung behandelt die Tagesordnungspunkte „Sonstiges" bzw. hierunter gefasste Beschlüsse sehr restriktiv. Beschlüsse von Tragweite dürfen – auf Grund der Überrumpelung der Eigentümer mangels ausreichender Information vorab – unter diesem Punkt ohnehin nicht gefasst werden.

Fazit:
Das Verhalten der Hausverwaltung mag man dahin deuten können, dass diese ein (nachvollziehbares) Interesse an der Wiederbestellung hat. Sie haben jedoch ein Recht darauf, dass Beschlussgegenstände, die der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, auf die Tagesordnung aufgenommen werden (OLG Düsseldorf, Beschl. vom 06.07.1994, Az.: 3 Wx 456/92). Voraussetzung ist: Die Ladungsfrist muss gewahrt werden können.
Sie müssen hier m.E. nicht zwingend nochmals auf die Verwaltung zugehen und eine Neufassung der Einladung verlangen. Sie können leichter ein kurzes Schreiben an Ihre Miteigentümer machen, dass Sie sich für einen Wechsel der Hausverwaltung aussprechen und hierzu schon ein indikatives Angebot eingeholt haben.
Sollte auf der Versammlung dennoch der Beschluss gefasst werden, dass die bestehende Verwaltung erneut bestellt wird, können Sie die Möglichkeit der Anfechtung dieses Beschlusses prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2016 | 11:27

Vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort.
Ich sehe schon.,dass es nicht einfach sein wird, einen Verwalterwechsel herbeizuführen.
Zum Angebot alte Verwaltung netto hätte ich noch eine Nachfrage.

Im bisherigen Vertrag ist die Summe plus MWST genannt. Reicht dies dann aus, im Angebot nur den Nettobetrag anzugeben. Ist das Angebot bzw. ein Beschluss anfechtbar? Kann der „Fehler" bis zum Tage der Beschlussfassung noch rechtswirksam korrigiert werden oder wäre der Beschluss anfechtbar?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2016 | 16:39

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu Ihrer Nachfkorr darf ich mitteilen, dass die Frage der Einhaltung der Vorgaben der PAngV zu trennen ist von der Frage der Anfechtbarkeit.

Ein Beschluss ist nur dann anfechtbar, wenn er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (46 Abs. 1 WEG).Allein die Angabe des Angebotspreises ohne Mehwertsteuer mit dem Zusatz "netto" genügt nach meiner Erfahrung nicht, um eine Anfechtbarkeit zu begründen. Der Mehrwertsteuersatz steht fest und im Grunde kann damit jeder berechnen, wie hoch die tatsächliche Vergütung ist. Zudem wird der Verwalter dies wohl in der Versammlung dergestalt zu heilen, dass der Gesamtpreis genannt wird. Hiermit lässt sich sogleich der zweite Teil Ihrer Frage beantworten. Sollte in der Angabe des Nettopreises ein beachtenswerter Verstoß liegen, kann dieser wohl ausreichend "geheilt" werden, wenn der Verwalter vor Beschlussfassung den Bruttopreis nennt - sollte danach gefragt werden.

Mit der PAngV verhält es sich wohl so, dass dann, wenn sich der Nettobetrag nicht ändert, jedenfalls kein Verstoß zu erkennen ist.

Mir ist bewusst, dass diese Ausführungen leider nicht zu dem Ziel führen, dass Sie sich erhoffen. Allerdings bin ich überzeugt, dass der Mehrwert einer qualifizierten Beratung für Sie auch bei einem "negatviven" Ergebnis größer ist, als die Durchführung eines ggf. kostenintensiven Klageverfahrens, welches Sie dann voraussichtlich verlieren würden.

Sollte ich Ihnen künftig wieder mit Beratungen und Bewertungen des Verwalterverhaltens zur Seite stehen können, können Sie sich gerne via Email an mich wenden - die Kontaktdaten finden Sie auf meinem Profil hier bei FEA.

Besten Dank für Ihre Rückmeldung und das entgegengebrachte Vertrauen. Ein schönes Wochenende wünscht

S. Jordan

Bewertung des Fragestellers 16.04.2016 | 11:29

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