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WEG-Treuhandkonto: Haftung aller Eigentümer?


| 22.11.2006 12:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Nachstehend folgende Fragen bzw. Problemstellung:

A) Sachverhalt:

1.Wohnungseigentümergemeinschaft: Geschäftsführer der Verwalter-GmbH hebt vom Treuhandkonto in 2004 ohne Verwendungsnachweis für die Buchhaltung € 10.000,- ab.Oktober 2005 meldet die Verwalter-GmbH "Insolvenz" an.Der Insolvenzverwalter führt noch im Dezember 2005 eine Eigentümerversammlung durch.Die durch den GF des Verwalters veruntreuten € 10.000,- sind in der Abrechnung 2004 entsprechend den einzelnen Miteigentumsanteilen als Sonderumlage umgelegt worden. Die Eigentümer weisen die Abrechnung zurück.

2.Das Protokoll über die v.g. ET-Versammlung für das Wirtschaftsjahr 2004 ist bisher -trotzt mehrmaliger Mahnung- vom Insolvenzverwalter noch nicht unterschrieben und verteilt worden.

3.Im Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum ist festgelegt, daß der Verwalter für die WEG ein Konto für Mieten-,Instandhaltungs -und Betriebskosten einrichtet.Nach Durchsicht der Kontoeröffungsunterlagen der Bank geht hervor, das es sich um ein sogenanntes "offenes Treuhandkonto" handelt.Kontoinhaber ist die Verwalter-GmbH, handeln für die WEG xxxxx. Die Eigentümer der WEG sind aber hier alle nochmals namentlich aufgehührt.

4.Zwischenzeitlich wurde ein neuer Verwalter bestellt.Der Insolvenzverwalter hat für das Wirtschaftsjahr 2005 noch die Abrechnung erstellt und verteilt. Die neue ET-Versammlung soll am 01.12.2006 stattinden.Zu dieser ET-Versammlung hat ein Eingentümer einen Antrag (TOP)zur Abstimmung gestellt,indem das veruntreute Geld (€ 10.000,-) so aufgeteilt wird, daß nur ca.
1.800 € von der Eigentümergemeinschaft als "sonstiger Aufwand" zu tragen sind und die restlichen 8.200,- € den betreffenden Eigentümern als Sondereinentumsverwaltung direkt zu geordnet wird.

B) Fragen bzw. Problemstellung:

1.Zu A)Punkt 2: Muß der Insolvenzverwalter das Protokoll unterzeichnen und verschicken.Kann man ihn evtl. dazu zwingen?
Es fehlt m.E. sonst die Basis für die Abrechnung 2005.

2.Zu A) Punkt 4: Wie unter A)Punkt 3 bereits erwähnt, wurden über das Konto der Gemeinschaft auch das Mietinkasso für anfangs alle Eigentümer, in den Jahren ab 2004 überwiegend nur noch für mich vom Verwalter abgerechnet. Hier wurden auch die Wohngelder und sonstigen Auslagen verrechnet.

Die Absicht des Eigentümers mit seiner Antragstellung zur Aussonderung bzw. Anrechnung der Entnahme des GF des Verwalters auf die "Mieteinnahmen" und damit fast ausschließlich eine Belastung in Höhe von ca. 8.200,- € und zuzüglich nochmals 25% der Belastung aus 1.800,- € nur zu meinen Lasten ist unschwer zu erkennen. Selbstverständlich werden auch die übrigen Miteigentümer -da es ja um ihre Gelder geht- zustimmen.


Fragen:
a) Haften alle Eigentümer, oder nur ich alleine mit meinen nicht vom Verwalter ausgeschütteten Mieten?

b) Was ist ggfls. noch für die am 01.12.2005 angesetzte ET-Versammlung zu tun?

c) Falls der Antrag des Eigentümers beschlossen wird, was kann ich dagegen unternehmen?

d) Muß der v.g.Antrag "einstimmig" von den Eigentümern beschlossen werden oder nur mit einfacher oder 2/3 -Mehrheit?

Anmerkung: Strafantrag wurde zwischenzeitlich gestellt.Der GF der Verwalter -GmbH befindet sich im Vermögensverfall, sodaß ich hier nichts zu erwarten habe.
Sehr geehrter Ratsuchender,


der Übersicht halber ordne ich die Antworten Ihrer Nummerierung zu:


B1)

Die Niederschrift der Eigentümerversammlung ist Pflicht und innerhalb eines Monats anzufertigen (LG Freiburg NJW 1968, 1973). Dazu gehört auch die Unterzeichnung.

Der Anspruch wäre dann auch durchsetzbar.


a)
Da der Verwalter die Interessen aller Eigentümer zu wahren hat, haften dann auch alle Eigentümer für die nicht ausgeschütteten Mieten. Die beabsichtigte Umwälzung allein auf Ihre Kosten halte ich daher für unrechtmäßig

b)
Zunächst müssen die Formalien der Einberufung geprüft werden. In der Versammlung selbst sollte dann peinlich genau auf die Beschlussfähigkeit geachten werden - Widersprüche müssen sofort zu Protokoll genommen werden. Wird dieses versagt, sollten Sie auf einem Blatt Papier den Widerspruch ferigen und überreichen.

Die ETG sollte auch weiter überlegen, den GF neben der strafrechtlichen Verfolgung auch zivilrechtlich zu belangen (dazu unten mehr).

Hier würde ich mir an Ihrer Stelle überlegen, vorab einen Kollegen vor Ort zu beauftragen und diesen dann zur Versammlung mitzunehmen (sofern es in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, ist das möglich), damit dann ggfs. gleich interveniert werden kann.

c)
Da müssen Sie dann den Beschluss anfechten und zwar binnen eines Monats NACH Beschlußfassung (nicht mit Übergabe des Protokolles verwechseln.) Zuständig ist dafür das Amtsgericht; auch da sollten Sie einen Kollgen heranziehen.

d)
Die einfache Mehrheit ist ausreichend, sofern sich nicht aus der Teilungserklärung etwas anderes ergibt.



Noch eine Anmerkung:

Dass Strafantrag gestellt worden ist, ist gut, aber so nicht ausreichend. Daneben sollte auch zivilrechtlich gegen des GF vorgegangen werden UND dabei auch der Feststellungsantrag gestellt werden, dass es sich um eine unerlaubte Handlung handelt. Denn dann können die Pfändungsfreigrenzen herabgesetzt werden. Dieses erscheint beim Vermögensverfall wichtig.

Lassen Sie sich insoweit bitte noch individuell beraten; dieses gilt auch für die bevorstehende Versammlung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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