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WEG-Stimmrecht für Garagen


03.09.2017 19:06 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (meine Frau und ich) sind gemeinschaftlich Eigentümer einer selbstbewohnten Eigentumswohnung und zweier Garagen.
Laut Aussage des Verwalters habe wir nur eine Stimme in der WEG Versammlung.

Nach eigenen Recherchen kommen mir aber Zweifel, ob in unserem Fall das gesetzliche "Kopfprinzip" zutreffend ist.
Aufgrund der Formulierung in der Teilungserklärung stellt sich das mir als Laien eher als "Objektprinzip" dar.

Die WEG besteht aus 8 Wohnungen und 4 Garagen
Auszug aus der Teilungserklärung im Wortlaut:

Paragraf 2 Teilung
-Miteigentumsanteil von 1990/10000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.... gemäß Aufteilungsplan
-Miteigentumsanteil von 1/10000 verbunden mit dem Teileigentum an der Garage Nr....
-Miteigentumsanteil von 1/10000 verbunden mit dem Teileigentum an der Garage Nr....


Paragraf 15 Eigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Eigentümer nach Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Eigentümer geordnet. Die Eigentümerversammlung wählt den Verwalter aus ihrer Mitte.

(2) Die Eigentümerversammlung ist beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.
Das Stimmrecht bestimmt sich wie folgt:
Jedes Sondereigentum (Wohnung) gewährt eine Stimme. Dies gilt auch für die Feststellung der Beschlußfähigkeit nach Paragraf 25 Abs. 3 WEG


Nun die Frage ob, durch diesen Passus das Objektprinzip gilt, auch wenn in Klammern Wohnung vermerkt ist.
Damit hätten wir drei anstatt einer Stimme. Wie sind die Aussichten, das ein Gericht der Auffassung folgt?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragensteller,

in der Teilungserklärung heißt es: "Jedes Sondereigentum (Wohnung) gewährt eine Stimme."

Nur eine Wohnung ( = "Sondereigentum (Wohnung)" )gibt ein Stimmenrecht. Das ist ganz eindeutig. Zumal an den Garagen zusätzlich auch gar keine Sondereigentum, sondern Teileigentum ( "verbunden mit dem Teileigentum an der Garage Nr...." ) ausweislich des Wortlautes der Teilungserklärung besteht.

Die Auskunft des Verwalters ist korrekt. Eine Klage hat keinerlei Erfolgsaussichten.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2017 | 20:46

Sehr geehrter Herr Saeger,

Sie schreiben nur eine Wohnung = Sondereigentum gewährt eine Stimme.

In der Teilungserklärung steht unter Paragraf 3 Gegenstand des Wohneigentums:

b) Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten eines Gebäudes in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Hier taucht also der Begriff Sondereigentum in Verbindung mit dem Teileigentum (Garagen) auf.

Leider ist die Frage, ob durch den Passus in der Teilungserklärung nun Objektprinzip gilt, nicht beantwortet.

In einer länger zurückliegenden, ähnlichen Konstellation hier auf dieser Plattform war ein Anwalt der Auffassung, das ein Eigentümer von Garagen zusätzlich Kleinstanteilseigner ist. Kleinstanteilseigner sind ebenso Miteigentümer und Mitglieder von Eigentümergemeinschaften wie alle übrigen Miteigentümer. Sie sind daher selbstverständlich zu Wohnungseigentümerversammlungen zwingend mit einzuladen, an den Beschlussfassungen zu beteiligen und auch beim Protokollversand mit zu berücksichtigen. Ebenso haben solche Eigentümer auch ein eigenes Beschlussanfechtungsrecht.

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2017 | 21:08

Sehr geehrte Fragensteller,

zwar gibt es Entscheidungen von Amtsgerichten, die das anders sehen mögen ( https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/wohnung-umfasst-bei-stimmrecht-auch-teileigentum_258_126240.html ). Wie auch einen OLG Beschluss: OLG Düsseldorf: OLG Düsseldorf vom 14.02.2001, 3 Wx 460/00.

Bei einem normal am Wortlaut agierenden Richter sehe ich weiterhin keine Erfolgsaussichten.

Wenn man aber bereit ist, mit vereinzelten Urteilen, die nicht höchstrichterlich bestätigt sind, das Risiko zu wagen, kann man es sicher tun.

Ich finde den Wortlaut der Teilungserklärung immer noch eindeutig gegen diese Auslegung sprechend. Wenn überhaupt, würde ich es höchstens für vertretbar halten für Belange, die gesondert die Garagen betreffen, ein zusätzliches Stimmrecht einzuräumen.

MfG
D. Saeger
- RA -

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