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WEG Stellplätze widerrechtlich belegt


| 23.11.2015 07:31 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Sachverhalt:
WEG bestehend aus einer Familie mit zwei Mal 430/1000 Bruchteil sowie zwei vor sechs Jahren eingesteigerten gewerblichen Kellereigentümern mit je 70 Bruchteil.
Eine Doppelgarage im Sondereigentum der Familie, davor zwei Stellplätze im Gemeinschaftseigentum. Die Stellplätze erstrecken sich von der Garage bis zur Straße und bieten damit zwei Fahrzeugen Platz.
Der mittels dreistufiger Treppe, ca. 60 cm lang, zu begehende Hauseingang liegt so, dass nur noch ca. 30 cm vor der Treppe und ca. 90 cm vor der Hauswand frei sind, wenn vor der linken Garage ein Fahrzeug parkt.
Täglich sind Stellplätze durch die Mehrheitseigentümer belegt, nahezu 24 Stunden einer vor der linken Garage, ca. 16 Stunden einer vor der rechten Garage. Nachts belegen die Mehrheitseigentümer alle vier Stellplätze.
Bei jeder Eigentümerversammlung der letzten sechs Jahre wurde nun von den beiden Minderheitseigentümern bemängelt, dass wegen der abgestellten Fahrzeuge der Mehrheitseigentümer einerseits die die Haustüre schlecht zu erreichen ist und andererseits keine Möglichkeit zum Ein- und Ausladen besteht. Es wurde dann regelmäßig von der Verwalterin auf das Sondernutzungsrecht verwiesen, dass dadurch den Mehrheitseigentümern das Recht zustehe, die Stellplätze beliebig zu belegen.
Jetzt wurde auf Drängen eines der 70/1000-Bruchteileigners eine Begehung durchgeführt, bei der es sich herausstellte, dass keiner der Beteiligten, auch nicht die Verwalterin, im Besitz einer Teilungserklärung oder eines Teilungsplanes ist. Es wurde von der Verwalterin zugesagt, die Angelegenheit durch eine Rechtsanwältin kostenlos klären zu lassen.
Die Rechtsanwältin hat beim Grundbuch persönlich Einsicht genommen, sich aber in einer schriftlichen Stellungnahme gegenüber den Eigentümern zu dem Problem Stellplätze gar nicht geäußert.
Gleichzeitig mit Versenden der anwaltlichen Stellungnahme meldete sich die Verwalterin bis Ende des Jahres in den Urlaub ab.
Inzwischen liegt den Minderheitseigentümern der komplette Grundbuchauszug vor und siehe da, die ganze Fläche vor den Garagen bis zur Straße ist Gemeinschaftseigentum.
Vier Fragen:
Hat die WEG Anspruch auf eine Mietzahlung der Stellplatzbenutzer für vergangene Zeiten?
Wenn ja, wie lange Zeit?
Wenn der Einwand der Verjährung möglich ist, wie ist diese zu hemmen, wenn die Verwalterin dieses Jahr nicht mehr zu erreichen ist? Eine Mehrheit der Bruchteilseigentümer wird sich verständlicherweise nicht für die Hemmung der Verjährung finden lassen.
Liegt ein Schadenersatzpflichtiges Versäumnis der Verwalterin vor?

Bitte nur antworten, wenn Sie sich in der Materie auskennen. Habe leider hier schon komplett falsche Antwort bekommen. Und ich frage nur, wenn die Antwort sich nicht direkt aus dem Gesetzestext ergibt und ich keine anwendbaren Urteile finde. Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,



Frage 1:
"Hat die WEG Anspruch auf eine Mietzahlung der Stellplatzbenutzer für vergangene Zeiten?Wenn ja, wie lange Zeit?"

Nein.

Dies ergibt sich schon daraus, dass gemeinschaftliches Eigentum nicht einfach so vermietet werden darf. Zudem sind die Mehrheitsverhältnisse so gestaltet, dass eine mögliche Vermietung im Rahmen einer vorherigen Eigentümerversammlung eher unwahrscheinich ist, § 10 VI und VII WEG. Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG erwächst.

Das Kernproblem besteht nach ihrer Schilderung darin, dass die im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätze dauerhaft durch die anderen Eigentümer belegt sind und Sie dagegen vollständig von der Nutzung ausgeschlossen werden.

Dieses Problem lösen Sie aber nicht durch eine nachträgliche Sanktion des bisher praktizierten Nutzungsverhaltens.

Sie müssten vielmehr dieses Nutzungsverhalten, welches Sie ja vollständig von einer Nutzung ausschließt, auf der nächsten Eigentümerversammlung thematisieren und darüber eine für alle Parteien interessengerechte Lösung herbeiführen.




Frage 2:
"Wenn der Einwand der Verjährung möglich ist, wie ist diese zu hemmen, wenn die Verwalterin dieses Jahr nicht mehr zu erreichen ist? Eine Mehrheit der Bruchteilseigentümer wird sich verständlicherweise nicht für die Hemmung der Verjährung finden lassen."


Wie oben bereits ausgeführt liegt eine Lösung über eine rückwirkende Vermietung fern, sodass sich dann auch kein Verjährungsproblem stellt.

Zudem müsste dies die WEG als solche tun, was nach Ihrer Schilderung schwer fallen dürfte.




Frage 3:
"Liegt ein Schadenersatzpflichtiges Versäumnis der Verwalterin vor?"


Ein Versäumnis liegt hier sicherlich darin, eine Klärung über das Stellplatzproblem herbeiführen zu wollen, dies dann aber bewusst auszuklammern.

Diese Frage wird sich allerdings zukunftsgerichtet nur in einer Eigentümerversammlung beantworten lassen.

In diesem Rahmen ist es dann Aufgabe der Eigentümerversammlung einen beanstandungsfreien Beschluss über die Nutzung der gemeinschaftlichen Stellplätze gem. § 15 WEG herbeizuführen.



Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


Raphael Fork, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 28.11.2015 | 09:26


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