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WEG Sonder- oder Gemeinschaftseigentum

04.07.2010 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


06:35
Immer wieder das gleiche (leidige) Thema...
ist es nun Sonder- oder Gemeinschaaftseigentum?!

Konkret geht es um 4 Fälle:
(es ist nichts konkret in der TE vereinbart, nur das allgemein Übliche)

-> Außenzapfstelle im Garten -kein Allgemeinwasser- nur für den Sondernutzungsberechtigten in seinem Garten

-> in der Waschküche: Wasserkran eines einzelnen Waschmaschinennutzers -keine allgemeines Ausgußbecken oder Kran- sondern nur für einen speziellen Wohnungsnutzer

-> der Kellerverschlag (komplett) eines Kellers, welcher zu einer Wohnung / Sondereigentum laut TE erklärt worden ist -was ist und wer muss ggf. Instandhaltungen des Verschlages tragen?!

-> Schlißzylinder welche nicht eine zentrale Schließanlage bilden -in Wohnungsabschlußtür, Dachboden = Keller, Briefkastenanlage etc.)

Grundsätzlich, wie kann man Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum differenzieren? Sprich, wie kann man pauschal eine bestmögliche Trennung definieren.
04.07.2010 | 21:43

Antwort

von


(13)
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07407 Rudolstadt
Tel: 0 36 72/41 23 41
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sondereigentumsfähig sind nur Räume. In der Folge kann Sondereigentum nur im Zusammenhang mit einem Gebäude entstehen und nicht an b l o ß e n Grundstücksflächen wie PKW-Stellplätzen ohne Bezug zu einem Gebäude. Terrassen, Loggien, Balkone sind daher sondereigentumsfähig. Diese stellen zwar keine Räume dar, sind aber als Gebäudebestandteile von Täumen nach § 5 Abs. 1 Var. 2 WEG sondereigentumsfähig. Nebenräume wie Keller, Bödenräume, Garagen etc. können Sondereigentum darstellen.

Anlagen und Einrichtungen dagegen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig. Hierzu muss der Zweck der Anlage/Einrichtung auf gemeinsame Bedürfnisse der Wohnungseigentümer ausgerichtet sein.
Gemeinschaftseinrichtungen sind ferner alle Räume mit Versorgungseinrichtungen wie Heizungsräume, Fahrradkeller für die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaftswaschküche sind Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs ebenso wie Versorgungs- und Entsorgungsleitungen.



Zu Ihren konkreten Anfragen:

Außenzapfstelle im Garten -kein Allgemeinwasser- nur für den Sondernutzungsberechtigten in seinem Garten

-Garten selbst dürfte nach den vorstehenden Ausführungen Gemeinschaftseigentum sein. Hier besteht allerdings die Möglichkeit, dass eine Nutzungsregelung dahingehend getroffen wurde, dass bestimmten Wohnungseigentümern eine gewisse Gartenfläche zur alleinigen Nutzung überlassen wurde. Entsprechendes gilt dann auch für die Außenzapfstelle in diesem Garten. Auch sie ist dann Gemeinschaftseigentum, aber einem Eigentümer allein zur Nutzung überlassen.


-> in der Waschküche: Wasserkran eines einzelnen Waschmaschinennutzers -keine allgemeines Ausgußbecken oder Kran- sondern nur für einen speziellen Wohnungsnutzer

Die Waschküche ist relativ eindeutig Gemeinschaftseigentum. Die Zuweisung eines Waschmaschinenstellplatzes ist die Nutzung dieses Gemeinschaftseigentums.

-> der Kellerverschlag (komplett) eines Kellers, welcher zu einer Wohnung / Sondereigentum laut TE erklärt worden ist -was ist und wer muss ggf. Instandhaltungen des Verschlages tragen?!

-Nach herrschender Meinung ist die Begründung von Sondereigentum an einem Keller möglich. Ihre Mitteilung, dass eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung vorhanden ist, spricht dafür, dass hier das Sondereigentum am Kellerraum mit dem Sondernutzungsrecht einer Wohnung verbunden ist, sodass der Keller hier wohl Sondereigentum darstellt.

-> Schlißzylinder welche nicht eine zentrale Schließanlage bilden -in Wohnungsabschlußtür, Dachboden = Keller, Briefkastenanlage etc.)

-Wohnungseingangstüren sind, da sie Gebäudeteile sind, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird regelmäßig Gemeinschaftseigentum (so OLG München ZMR 2006, 797 ). Damit sind die in diese eingebauten Schließzylinder ebenfalls Gemeinschaftseigentum.

Grundsätzlich, wie kann man Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum differenzieren? Sprich, wie kann man pauschal eine bestmögliche Trennung definieren.
-Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist einzelfallabhängig und kann mitunter recht schwierig sein. Eine pauschale Abgrenzung lässt sich demnach kaum treffen, sondern man wird im Einzelfall immer die Anlage besichtigen müssen um zu beurteilen, ob hier eine gemeinschaftliche Nutzung bezweckt ist oder Räume Sondereigentum werden sollten.


Rechtsanwalt Jörg Braun, Dipl.-Jur.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 04.07.2010 | 22:06

Die Beantwortung ist nicht ganz klar für mich.

- Wasserhahn im Garten eines Sondernutzungsrechtes ist also Sondereigentum?

- Waschmaschienenanschluss ist als grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, egal ob das Wasserrohr zu einer sep. Waschmaschine geht / genauso dann die entsprechende Stromsteckdose (die dann ja wohl auf Wohnungsstrom geht)?

- Die Kellertür / Verschlag muss immer also vom Sondereigentümer instandgesetzt werden? Dachte die Außenseite zum allgemeinen Kellerbereich die Gemeinschaft?!

- Immer GE, auch wenn ich bei Einzug einen teuren Zylinder auf eigene Kosten einbau - dann zahlt bei einer evtl. Reparatur die Gemeinschaft?!

Bitte konkret beantworten. Vielen Dank!!!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.07.2010 | 06:35

Nein, ich hatte bereits ausgeführt, dass das Gemeinschaftseigentum ist. Da der Garten nur Gemeinschaftseigentum sein kann, ist auch der Wasserhahn hier Gemeinschaftseigentum. Ferner kann man dies auch damit begründen, dass es sich hier um eine Versorgungseinrichtung handelt.

Ob das Wasserrohr zu einer sep. Waschmaschine geht oder der Strom zur Abrechnung auf den Wohnungsstrom läuft, ist hier nicht von Relevanz für das Eigentum. Strom- und Wasserversorgung sind Gemeinschaftseigentum.

Der Kellerraum selbst kann Sondereigentum sein - wie ich bereits erläutert habe - Die Kellertür entsprechend den Ausführungen zur Wohnungstür ist dann aber wieder Gemeinschaftseigentum. Ihre Frage bezog sich insoweit nach meinem Verständnis auf die Instandhaltung des Raumes, die wenn er wie hier wohl zum Sondereigentum gehört auch vom Sondereigentümer zu leisten ist. Anders die Kellertür.

Die Schließzylinder sind wie ich bereits mitteilte Gemeinschaftseigentum, da sie zur Funktion der zur Gemeinschaftsanlage gehörenden Tür erforderlich sind und wird von dieser nach dem Einbau in die Tür nicht unterschieden werden. Wer was gekauft oder bezahlt hat, spielt grundsätzlich für die Bewertung von Eigentum im Zivilrecht keine ausschlaggebende Rolle.

Die Frage, wer die Reparatur zu tragen hat, kann davon abhängen, ob der jeweilige Bewohner/Wohnungseigentümer einen Schaden verursacht hat, dann muss dieser für Ersatz sorgen. Ansonsten wird regelmäßig die Gemeinschaft für die Reparatur für Gemeinschaftseigentum und damit auch einer Wohnungstür zuständig sein.

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