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WEG Recht- elektrische Lichtkuppel

| 28.03.2017 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Roger Neumann


:
1) Ich bin ET einer Dachgeschoß-Wohnung mit einer elektrisch zu öffnenden Lichtkuppel in ca. 5m Höhe.
2) Die Lichtkuppel ist nur von meiner Wohnung aus zu öffnen und zu schließen.
3) Die neue HV vertritt im Gegensatz zu den vorigen HV die Ansicht, daß die Wartung/Inspektion des elektrischen Antriebes von mir zu bezahlen wäre, also nicht die WEG beträfe weil nur ich - in meinerr Wohnung-die Elektrik bedienen könnte.
4) Unstrittig ist, daß die Lichtkuppel das Gemeinschaftseigentum betrifft.
5.) Unstrittig ist ebenfalls, daß zumindest die allgemeine Wartung der Lichtkuppel ( z.B. Gummidichtungen, verrostete Schrauben ersetzen, usw) die WEG übernimmt.

Fazit: Die Diskussion dreht sich lediglich um den Punkt, wer die Kosten für den elektrischen Teil ( = Motor und Gestänge zum Zu-und Aufziehen der Lichtkuppel) einer Wartung/ Inspektion übernehmen muß.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein höchstrichterliches Urteil zu der von Ihnen gestellten Frage konnte ich bei meiner Recherche nicht ausmachen.

Die Rechtslage ist daher nach den allgemeinen Grundsätzen zu beurteilen.

Hier ist zunächst zu fragen, ob ein Fall von § 5 Abs. 2 WEG vorliegt. Danach wäre der elektrische Teil der Lichtkuppel zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn er für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Wenn also die elektrische Öffnungsmöglichkeit aus Gründen des Brand- oder Rauchschutzes erforderlich ist, so ist auch der elektrische Teil zwingend Gemeinschaftseigentum. Ich verweise insoweit auf die Entscheidung des OLG Frankfurt, DWE 2009, S. 93 (zitiert nach Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz 19. Auflage 2010, § 5 RZ 16) wonach Brand- und Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum sind, auch wenn sie sich innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums befinden.

Abgesehen von dem Fall des § 5 Abs. 2 WEG wird aktuell im Schrifttum überwiegend vertreten, dass ein Fenster als Einheit gilt und dass auch beispielsweise die frei montierbaren Innenbeschläge zum Gemeinschaftseigentum gehören, so zum Beispiel Sauren, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage 2014, § 1 Rz. 10F sowie Timme in Beck'scher Online-Kommentar WEG, 29. Edition, Stand: 01.12.2016, § 5, Rz. 43.

Da für Lichtkuppeln allgemein dieselben Grundsätze gelten wie für Fenster, ist diese Auffassung auch für die Lichtkuppel anwendbar.

Auch wenn ein innenliegender Fenstergriff natürlich etwas anderes ist, als ein elektrischer Antrieb, bin ich der Meinung, dass der Grundgedanke der überwiegenden Meinung - dass nämlich eine unteilbare Einheit vorliegt - auch auf Ihren Fall anzuwenden ist. Gerade weil das Fenster in Ihrem Fall aufgrund der Höhe von 5 m ohne elektrischen Antrieb im Grunde überhaupt nicht geöffnet werden könnte, ist die Betrachtung der Lichtkuppel und des elektrischen Antriebs als eine untrennbare Einheit geradezu zwingend.

Das Argument des Hausverwalters die Kosten wären von Ihnen zu tragen, weil nur Sie die Elektrik bedienen könnten, ist verfehlt. Die Frage, wer allein Zugriff auf eine Sache hat, spielt keine Rolle bei der Zuordnung von Einrichtungen zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum. Tatsächlich kann auch jedes Fenster letztlich nur vom jeweiligen Eigentümer geöffnet werden, obwohl Fenster zweifellos Gemeinschaftseigentum sind.

Da also der elektrische Teil der Lichtkuppel Gemeinschaftseigentum ist, hat die Gemeinschaft auch die Kosten für die Instandhaltung, Wartung, Inspektion zu tragen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn die Teilungserklärung zur Kostentragungspflicht ausdrücklich und eindeutig eine andere Regelung träfe.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2017 | 16:07

Vielen Dank für Ihre Mühe !. Nachfolgend Kurzinfo:
1) Die Lichtkuppel ist nicht für die Sicherheit des Gebäudes relevant.
2) Teilungserklärung ( Textauszug) : Jeder Sondereigentümer trägt die Kosten für Instandsetzung &-Haltung seines Sondereigentums und der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des Gemeinschaftseigentums sowie folgender Gebäudeteile, gleichgültig ob es sich dabei um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt:....Fensterstöcke, Fensterrahmen, usw
Nachfrage: Bleiben Sie hiermit bei Ihrer Interpretation ??
Nochmals vielen Dank im voraus für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2017 | 18:59

Gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Grundsätzlich kann in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine von der gesetzlichen Kompetenz- und Kostenregelung abweichende Regelung getroffen werden. Dies muss aber klar und eindeutig geschehen. Wenn Zweifel verbleiben, so gilt die gesetzliche Regelung, BGH NZM 2012, S. 419 (Urt. v. 2. 3. 2012 − V ZR 174/11).

Legt man diesen strengen Maßstab an, so müssten in der Teilungserklärung elektrische Antriebe zum Öffnen und Schließen von Fenstern/Lichtkuppeln ausdrücklich erwähnt werden. Oder aber es müsste zumindest eine allgemeinere Definition enthalten sein, bei der ohne Zweifel feststeht, dass solche elektrischen Antriebe darunterfallen.

Sie zitieren wie folgt: "Fensterstöcke, Fensterrahmen, usw." Hier ist auch bei großzügiger Auslegung nicht zu erkennen, dass auch Elektroantriebe damit gemeint sind. Es fehlt daher auf jeden Fall an einer klaren und eindeutigen Regelung zur Änderung der gesetzlichen Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht, so dass ich in der Tat bei meiner bereits gegebenen Einschätzung bleibe.

Mit freundlichen Grüßen, Roger Neumann, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.03.2017 | 16:09

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