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WEG-Recht, Kurzeitvermietung einzelnes Zimmer, Gemeinschaftsordnung, BGH-Urteil

| 09.09.2018 13:49 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Mir in unklar ob eine WEG in nachstehend beschrieben Fall Unterlassungsansprüche gegen einen Miteigentümer aus folgender Klauselder Gemeinschaftsordnung ableiten kann:

"Alle Nutzungs- und Benutzungsrechte dürfen nur so ausgeübt werden, dass kein anderer Miteigentümer oder Hausbewohner über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt wird."

Konkret interessiert mich Ihre Einschätzung ob die Kurzzeitvermietung (an Touristen) eines einzelnen möblierten Zimmers innerhalb meiner dauerhaft selbstbewohnten Wohnung noch im Rahmen der "normalen Nutzungs- und Benutzungsrecht" i.S. der o.g. Klausel liegen oder ob hier bereits ein vertragswidriges Verhalten behauptet werden kann (im Verhältnis der Eigentümer zueinander, geregelt durch die Gemeinschaftsordnung als Anlage zur Teilungserklärung)

Lt. Feststellung BGH vom 15. Januar 2010 (Az.: V ZR 72/09) ist geklärt, dass die Nutzung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste keine gewerbliche Nutzung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts darstellt.
Die örtliche Zweckentfremdungssatzung der Kommune und das Baurecht spielen ebenfalls keine Rolle, es geht nur um ein möbliertes Zimmer, nicht um eine abgeschlossene Wohnung.

Es geht es um ein "einzelnes touristisch vermietetes Zimmer" INNERHALB meiner selbstbewohnten Whg. (es finden ca. 70 Vermietvorgänge jährlich für jeweils ein paar Tage statt)
Ich bin zwar kein beliebtes Mitglied der Hausgemeinschaft mehr aber konkrete Unterlassungsaufforderungen seitens der Nachbarn oder des WEG-Verwalters gab es bislang keine.

Lärm durch die Mieter ist eher selten weil ich während der Vermietung selbst in der Wohnung wohne sind die Gäste gehemmt allzusehr "die Sau rauszulassen".
Allerdings kann ich meine Gäste auch nicht zum Lachen in den Keller schicken weil die Gäste ja auch für Nutzungsrecht an ihrer Unterkunft bezahlt haben.
Es liegt also in der Natur der Sache dass die Nachbarn zwangsläufig auch die von meinen Gästen verursachten "normalen Wohngeräusche" wahrnehmen.

Meine Frage:
nutze ich mein Nutzungsrecht quasi noch im erlaubten Rahmen aus und oder übe ich mein normales Wohnnutzungsrecht in rechtlichen Sinne derart "übersteigert" aus so dass ein Unterlassungsanspruch der WEG bestehen kann ?
(Eine rechtliche Bewertung genau dieser Fallkonstellation finde ich nirgendwo)
Eingrenzung vom Fragesteller
09.09.2018 | 13:53

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage , die ich Ihnen wie folgt beantworte:



Frage 1:
"nutze ich mein Nutzungsrecht quasi noch im erlaubten Rahmen aus und oder übe ich mein normales Wohnnutzungsrecht in rechtlichen Sinne derart "übersteigert" aus so dass ein Unterlassungsanspruch der WEG bestehen kann ?"


In Ihrer Eingrenzung geben Sie an weder Mieter noch Eigentümer der Wohnung zu sein, sondern ein dingliches Wohnrecht nutzen.


Wenn dieses Wohnrecht die Untervermietung nicht ausdrücklich erlaubt, dürfte diese bereits rechtswidrig sein, da ein Wohnrecht in der Regel nur persönlich ausgeübt werden kann (§§ 1090, 1093 BGB). Das eigentliche Problem liegt m.E. nämlich darin, dass § 1093 II BGB zwar eine Mitbenutzung neben dem Berechtigten zulässig erachtet soweit es sich um Familienmitglieder handelt. Anderen Personen (also insbesondere auch bei einer mehrfachen Untervermietung) darf die Benutzung nur bei einer Gestattung nach § 1092 I Satz 2 BGB eingeräumt werden. Liegt eine solche Gestattung nicht vor, so kann der Eigentümer vom Berechtigten Unterlassung oder Nutzungsentschädigung verlangen. Dies wäre die erste Sache, die von Ihnen geklärt werden müsste.

Daneben müsste geklärt werden, ob die konkrete Art der Untervermietung in Ihrem Fall gegen die Münchener Zweckentfremdungssatzung verstößt. Nähere Informationen dazu erhalten Sie unter:

https://bit.ly/2wXQhl9

Erst dann kommt es überhaupt auf die Fragestellung an, ob Ihr Nutzungsrecht mit der zitierten Klausel der WEG kollidiert. Den Regelungen der WEG sind in der Regel zunächst in der Hauptsache der Eigentümer unterworfen, der seine Mieter oder Nutzungsberechtigten im besten Fall durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen ebenfalls an diese Regelungen bindet. Obwohl man die Fragestellung unterschiedlich bewerten kann, dürften aber die besseren Argumente für eine übersteigerte Nutzung sprechen, denn in jedem Fall sind ja durch die Anzahl der Untermieter auch entsprechende Verbrauchssteigerungen hinsichtlich der Nebenkosten abzurechnen, die ansonsten nicht erfasst und damit von den restlichen WEG-Mitglieder getragen werden. Dem aber könnte man durch einen geänderten Verbrauchsschlüsse sicherlich begegnen. Soweit die Untervermietung aber an sich gestattet ist, dürften hier keine weiteren Probleme auftreten, was sich auch dadurch zeigt, dass man offenbar gar kein Vorgehen gegen Ihre Untervermietungen plant, diese dann daher auch nicht als störend (bis auf die Nebenkostenfrage) empfunden werden.

Daneben sind ggf. von Ihnen noch weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten, z.B § 21 I EStG, Meldegesetz, etc.


Mit freundlichen Grüßen aus Dortmund

Raphael Fork
-Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2018 | 17:21

vielen Dank für das detaillierte Aufzeigen der vielen rechtlichen "Fettnäpfchen" rund um die "semiprofessionelle Vermietung" meines Gästezimmers.

meine Nachfrage:
wenn die Untervermietung eines Zimmers über zwei Jahre lang dem Eigentümer bekannt ist und geduldet wird entspricht eine solche Duldung dann einer "formlosen Erlaubnis" zur weiteren Untervermietung ? (sozusagen "Gewohnheitsrecht" ?)

vielen Dank für Ihre Mühe !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2018 | 10:15

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage , die ich Ihnen wie folgt beantworte:



Nachfrage 1:
"wenn die Untervermietung eines Zimmers über zwei Jahre lang dem Eigentümer bekannt ist und geduldet wird entspricht eine solche Duldung dann einer "formlosen Erlaubnis" zur weiteren Untervermietung ?"


Das ist durchaus denkbar, wobei sich aber im Streitfall die Frage stellen würde, wie Sie diese Kenntnis des Eigentümers gerichtsverwertbar , also mit den vor Gericht allein zugelassenen Beweismitteln (z.B. Zeugen, Urkunden, etc. ), belegen und beweisen können und vor allem, dass sich diese Duldung und Billigung gerade auch auf mehrfache kurzzeitige Untervermietungen beziehen soll.



Mit freundlichen Grüßen aus Dortmund

Raphael Fork
-Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 10.09.2018 | 12:37

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"ich bin sehr zufrieden. Wegen der Vielzahl der Rechtsnormen die durch touristische Vermietungen verletzt werden können haben meine eigenen, intensiven Internetrecherchen zu diesem mehr neue Fragen aufgeworfen als beantwortet.

Nach Inanspruchnahme des RA kenne ich nun einen der Gründe für die Widerspüchlichkeit vieler Forumbeiträge und Laien-Ratschläge zu diesem Thema:

Der Begriff "Zweckentfremdung" wird von Stadt zu Stadt unterschiedlich (!) definiert; ein Nutzungsverhalten (ganzjährige touristische Vermietung eines Zimmers) was dergestalt in Hamburg zweckentfremdungsrechtlich ordnungswidrig ist in München nicht zwingend ordnungswidrig weil die Zweckentfremdungsatzung der Stadt München "überwiegend" an der Fläche festmacht, nicht an der Anzahl der Übernachtungen (wie im Stadtstaat Hamburg). Identischer Sachverhalt aber unterschiedliche Rechtsfolgen je nach Wohnort. Solche "Feinunterschiede" muss man erstmal rauskriegen - oder eben ein Rechtsanwalt befragen. "
Stellungnahme vom Anwalt: