Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

WEG-Recht - Instandsetzung bereits in TE genehmigter Wintergarten - wer zahlt?

| 27.12.2017 12:11 |
Preis: 90,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:07

Zusammenfassung: Der Wintergarten als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.

Wir sind Eigentümer einer EG-Wohnung in einem Dreifamilienhaus. Lt. Teilg.Erklärg. (aus 1993) hat der Eigentümer des EG das Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse. Dem Ersteigentümer wurde bereits in der Teilungserklärung das Recht eingeräumt, die Terrasse mit einem Wintergarten zu bebauen, was er bereits bei Erstellung des Hauses in 1993 tat. In einer Eigentümerversammlung in 1993 wurde ihm zudem allstimmig das Recht eingeräumt, den Wintergarten zu unterkellern.
In der Teilungserklärung sowie im Grundbuch erfolgte keine Zuordnung des Wintergartens zum Sondereigentum. Im Aufteilungsplan zur TE ist der Wintergarten nicht verzeichnet. Die Terrasse ist mit "SN 1" (Sondernutzungsrecht Whg. Nr. 1) bezeichnet. Der zusätzlich ausgebaute Keller ist auch nicht grundbuchlich dem Sondereigentum zugeordnet.

In 2016 wurde der gesamte Kellerbereich des Hauses (ringsherum!) neu isoliert. Im Juni 2017 wurden wir grundbuchlich neuer Eigentümer und stellten fest, dass unser Keller im oberen Wandbereich feucht ist. Der Unternehmer, der die Neuisolierung gemacht hat, hat dies untersucht und meint, es läge an einer Undichtigkeit in der Fensterbank des Wintergartens, durch die Wasser nach unten in die Kellerwand dringt.
Es ergeben sich jetzt folgende Fragen:
- wem gehört der Wintergarten? U. E. ist er Gemeinschaftseigentum, da sehr prägend für das Gebäude - und keine
ausdrückliche Zuordnung zum Sondereigentum in der Teilg.Erklärg. Wir haben nur die Sondernutzung, da er auf
Sondernutzungsfläche gebaut ist. Ist dies richtig?
- wer zahlt für Schäden an der Außenhaut des Wintergartens?
In der TE ist geregelt, dass für Instandsetzung und Instandhaltung von Fenstern und Türen der jeweilige Sondereigentümer
zuständig ist, in dessen Bereich sich Fenster und Türen befinden. Für die Sondernutzung ist in der TE geregelt, dass der
Inhaber des SN-Rechts die laufenden Betriebskosten zu tragen hat (sonst nichts!)
Es handelt sich hier jedoch um eine Undichtigkeit der äußeren Fensterbank - die u.E. immer Gebäudebestandteil ist.
- wem gehört der Keller? U.E. ist es Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht (da auf SN-Fläche errichtet).
- wer zahlt für Feuchtigkeitsschäden in der Außenwand des Kellers - die Wand ist u.E. ohnehin Gemeinschaftseigentum!

Die anderen beiden Eigentümer meinen:
- der Wintergarten ist Sondereigentum. Alle Schäden auch außen müssten vom EG-Eigentümer getragen werden.
- der Keller ist zwar Gemeinschaftseigentum: aber da Wasser von der undichten Fensterbank des Wintergartens an der Keller-Isolierung herunterläuft, sei der Schaden durch den Wintergarten verursacht: dieser sei Sondereigentum, deshalb müssten wir auch die Feuchteschäden am Keller (als Folgeschaden des Wintergartens) selbst bezahlen.

Die Frage bzgl. Instandsetzung/Reparatur von Teilen der Außenhaut des Wintergartens stellt sich ja nicht nur wegen der undichten Fensterbank, sondern grundsätzlich: Was ist z.B., wenn ein Stützpfeiler, der auf dem Fundament aufgebracht ist, morsch wird? Es ist ein konstruktives Bauteil: zahlen wir das - oder die Eigentümergemeinschaft?
27.12.2017 | 13:13

Antwort

von


(245)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Ergebnis teile ich Ihre Rechtsauffassung. Die Auffassung der beiden anderen Eigentümer, der Wintergarten und der darunter ausgebaute Keller seien Sondereigentum dürfte einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten.

Selbst wenn sich eine Bestimmung in der Teilungserklärung fände, wonach der Wintergarten und der darunter befindliche Keller zum Sondereigentum erklärten würden oder diese Gebäudeteile die der jeweiligen Sondereigentumseinheit zur Sondernutzung zugewiesen, hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, ergäbe sich hieraus keine Instandsetzungs- oder Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers, dem ein mit dem übrigen Gebäude fest verbundener Wintergarten zugeordnet ist, da ein solcher Wintergarten samt Unterkellerung wegen § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums werden kann, vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 274/04.

Dies gilt freilich erst recht, wenn es, wie vorliegend, an einer solchen Regelung in der Teilungserklärung mangelt. Hier bleibt es (ebenfalls) bei der gesetzlichen Regelung.

Mithin lassen sich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

- wem gehört der Wintergarten?

Der Gemeinschaft.

- wer zahlt für Schäden an der Außenhaut des Wintergartens?
- wer zahlt für Feuchtigkeitsschäden in der Außenwand des Kellers

Grundsätzlich die Gemeinschaft, es sei denn diese wurden fahrlässig oder vorsätzlich durch einen Dritten verursacht. Dritter i.d.S. kann freilich auch ein Sondereigentümer sein.

- wem gehört der Keller?

Es handelt sich ebenfalls um Gemeinschaftseigentum.

- Was ist z.B., wenn ein Stützpfeiler, der auf dem Fundament aufgebracht ist, morsch wird? Es ist ein konstruktives Bauteil: zahlen wir das - oder die Eigentümergemeinschaft?

Auch im Hinblick auf Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gilt, dass die Kosten grundsätzlich durch die Gemeinschaft zu tragen sind. Sollte sich die Gemeinschaft diese Kostentragungspflicht durch Beschluss ablehnen müsste hiergegen unbedingt fristgerecht Anfechtungsklage erhoben werden, da die Ablehnung der Kostenübernahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2017 | 15:54

Danke für diese klare Antwort! Letze Frage:
In der Teilungserklärung steht unter der Rubrik "Instandhaltung des Sondereigentums" : Die Behebung von Schäden an Fenstern und Türen des Sondereigentums, auch wenn diese zum Gemeinschaftseigentum gehören, obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betroffenen Sondereigentümer".
Damit ist wohl gemeint: ein klemmendes Fenster, undichte Türen - vermutlich auch blinde Fensterscheiben usw. .repariert der Eigentümer selbst!
Da der Wintergarten Gemeinschaftseigentum ist, könnten die anderen Eigentümer nun argumentieren, dass es sich hier um einen Schaden handelt im Bereich eines Fensters, das zwar zum Gemeinschaftseigentum gehört - aber nur von uns genutzt wird , so dass wir wie ein Sondereigentümer gestellt wären, der ein defektes Fenster hat und dieses gemäß TE selbst instandsetzen müsste).
Hier ist aber die Isolierung der Fensterbank außen betroffen, deshalb ist unsere Meinung zu dieser (eventuell zu erwartenden) Argumentation):
Ein Schaden an der Außenhaut: d.h. äußere Isolierung der Fensterbank gegen Wasser ist immer Sache der Gemeinschaft, weil Außen-Fensterbänke nicht zum Fenster gehören (für die man ggfls. als Eigentümer selbst zuständig wäre) - sondern zum Gebäude. Dies ergibt sich u.E. schon daraus, dass Fenster entfernt und ausgetauscht werden können, ohne dass die Fensterbänke ersetzt werden. Außerdem sind Fensterbänke oft aus anderem Material als die Fenster selbst (Stein, Marmor, Alu ; die Fenster selbst z.B. aus Kunststoff oder Holz) und haben eine Funktion zur Abdichtung des Mauerwerks nach unten.

Wenn wir hier richtig liegen, so wäre es egal, ob der Wintergarten Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist: äußere Fensterbänke und äußere Gebäudeteile sind (u.E.) IMMER Sache der Gemeinschaft!
Liegen wir hier richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2017 | 16:07

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

auch unter Berücksichtigung der von Ihnen zitierten Passage der TE bleibe ich bei meiner rechtlichen Beurteilung der Sachlage. Wohnungseigentümer können von der gesetzlichen Kostentragungsregel zwar grundsätzlich durch Vereinbarung abweichen, allerdings nur wenn sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Insoweit ist jedenfalls nicht klar ob mit der Regelung "Fenstern und Türen" auch und insbesondere die (Außen-)Fensterbänke mitumfasst werden sollten.

Jedenfalls aufgrund dieser unklaren Regelung dürfte es dabei bleiben, dass die Kosten zu Lasten der Gemeinschaft gehen.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Neu

Darf's noch eine Frage mehr sein?

Viele oder regelmäßige Fragen? Mit der Frag-einen-Anwalt.de Flatrate unbegrenzt Fragen stellen.
Sie haben ein Problem, von dem Sie wissen, dass noch mehr Fragen kommen? Sie sind Handwerker, Arzt, Freiberufler oder Gründer? Dann sollten Sie sich das mal näher anschauen.
Details anschauen
Bewertung des Fragestellers 27.12.2017 | 16:36

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr klar, gut verständlich, mit passendem Urteil (OLG Düsseldorf) unterlegt: danke sehr, sehr hilfreich! Und xsehr schnell!
Bei Problemen: jederzeit wieder!"
Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Mikio Frischhut »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.12.2017
5/5,0

Sehr klar, gut verständlich, mit passendem Urteil (OLG Düsseldorf) unterlegt: danke sehr, sehr hilfreich! Und xsehr schnell!
Bei Problemen: jederzeit wieder!


ANTWORT VON

(245)

Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Baurecht