Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

WEG-Recht: Abstimmungen zu Nutzung von Wohnungseigentum und Sondereigentum

02.03.2008 22:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

für eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in 51469 Bergisch Gladbach mit 18 Parteien verteilt auf 3 zusammenhängende Häuser mit je 6 Parteien (Baujahr ca. 1974) möchte ich Ihnen folgende zwei Fragen A) und B) zum neuen WEG-Recht stellen.

A) Vorbemerkung: Die Parterre-Eigentümer haben bei uns ein (Sonder)-Nutzungsrecht für den Gartenabschnitt hinter Ihrer Terrasse.
Auf Antrag einiger Parterre-Eigentümer wurde folgende Abstimmung durchgeführt:

----------------------------------------------------------

Abstimmung aller Eigentümer per Rundschreiben:

Auf Vorschlag von mehreren Eigentümern bitte ich um Abstimmung zu deren Antrag zur Aufstellung eines Geräteschuppens:

Wir genehmigen, daß die Eigentümer der Erdgeschoß-Wohnungen in Ihrem Garten einen kleinen Geräteschuppen mit folgenden Eigenschaften aufstellen dürfen. Maximale Sockelmaße Länge x Breite: 1,80 m x 1,60 m, maximale Höhe: 2,25 m incl. Dachfirst. Material Holz, Farbe hellbraun bis mittelbraun und Dachbelag aus grünen bzw. anthrazitfarbenen Dachpappen- (Bitumen-) Bahnen oder grünen bzw. anthrazitfarbenen Dachpappen- (Bitumen-) Schindeln (siehe Beispielbilder).
Ich/wir stimme(n) zu
Ich/wir lehne(n) das ab
Ich/wir enthalte(n) mich/uns

Die Abstimmung ergab:


12 x Ja
4 x Nein
2 x Enthaltung

----------------------------------------------------------------

Frage: Erlaubt das (Sonder)-Nutzungsrecht auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine solche Nutzung?
1.) Wenn die Antwort JA lautet:
a) Kann dies durch Abstimmung verweigert werden?
Wenn JA:
1.) Ist die Ablehnung mit einfacher oder dreiviertel Mehrheit oder einstimmig möglich, bzw. wie sieht es in unserem Fall aus? (Eine dreiviertel Mehrheit wäre rechnerisch bei 13,5 Stimmen erreicht. Heißt das, es müssen in diesem konkreten Fall 14 Stimmen zusammen kommen für eine dreiviertel Mehrheit?)

2.) Wenn die Antwort NEIN lautet:
a) Kann dies durch Abstimmung erlaubt werden?
Wenn JA:
1.) Ist die Zustimmung mit einfacher oder dreiviertel Mehrheit oder einstimmig möglich, bzw. wie sieht es in unserem Fall aus?


B) Vorbemerkung: In der WEG sind Waschküchen vorhanden (pro 6-Parteien-Haus eine Waschküche). Diese Waschküchen sind in der Teilungserklärung aufgeführt.

Frage: Ist es grundsätzlich erlaubt in der Wohnung eine Waschmaschine zu betreiben?
Hinweis: Eine Partei hat schon viele Jahre eine Waschmaschine in der Wohnung betrieben, ohne daß jemals darüber gesprochen wurde. Diese Partei ist jetzt verzogen und eine andere Partei in einem der anderen Häuser möchte jetzt ebenso in der Wohnung ihre Waschmaschine betreiben. Die dazu unmittelbaren Nachbarn sagen, daß es dazu keinen Anspruch gibt (wegen der vorhandenen Waschküche).

1.) Wenn die Antwort JA lautet:
a) Kann dies durch Abstimmung verweigert werden?
Wenn JA:
1.) Ist die Ablehnung mit einfacher oder dreiviertel Mehrheit oder einstimmig möglich?

2.) Wenn die Antwort NEIN lautet:
a) Kann dies durch Abstimmung erlaubt werden?
Wenn JA:
1.) Ist die Zustimmung mit einfacher oder dreiviertel Mehrheit oder einstimmig möglich?

Bitte nennen Sie mir eine E-Mail-Adresse an die ich die Teilungserklärung senden kann. (Hier im Bereich des Frage-Textes kann ich leider keinen Dateianhang anfügen.)

Anlage: Teilungserklärung












Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

A.

Zunächst verhält es sich so, dass unangefochten gebliebene Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen die Wohnungseigentümer binden (vgl. OLG München, Beschluss vom 26.7.2006, Az.: 34 Wx 083/06).

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl. § 22 WEG).
Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der vorbezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

Die Bestimmung des § 22 WEG ist durch Vereinbarung/Teilungserklärung abdingbar.

Ob nun durch das Aufstellen des in Rede stehenden Geräteschuppens ein über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Nachteil vorliegt, kann von hier aus allerdings nicht abschließend beurteilt werden.
Bei einer nicht ganz unerheblichen Änderung des optischen Eindrucks wird ein solcher Nachteil aber anzunehmen sein.


B.

§ 13 Abs. 1 WEG erlaubt dem Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, insbesondere es zu bewohnen oder in sonstiger Weise zu nutzen.

Er ist nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, von seinem Sondereigentum in einer Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Der Ausschluss des maschinellen Wäschewaschens in der Wohnung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und kann nicht durch Stimmenmehrheit beschlossen werden. Der Gebrauch von Waschmaschinen erleichtert die häusliche Arbeit und gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums wie bspw. das Musizieren in den eigenen Räumlichkeiten.

Die Teilungserklärung mögen Sie mir bitte per E-Mail überlassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

------------------------------------------------------------

§ 14 WEG - Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.04.2008 | 23:38

Sehr geehrter Herr Roth,

anbei die gewünschte Teilungserklärung (als Dateianhang in der E-Mail) und meine Zusatzfrage sowie deren juristischen Hintergrund.

Als Anlage erhalten Sie außerdem eine juristische Auskunft, die ein Eigentümer angefordert hat, der gegen die Aufstellung der Geräteschuppen ist.
Hinzuzufügen ist nur noch: § 10 der Teilungserklärung lautet:
„Der Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster und Abschlusstüren darf nur mit einfacher Mehrheit der Stimmen in der Wohnungseigentümerversammlung geändert werden, die auch über sonstige Änderungen zu beschließen hat.“ (siehe komplette Teilungserklärung im Anhang)
Zur Erinnerung: Die schriftliche Beschlussfassung erfolgte durch Rundschreiben vom
31.08.2007 und Rücklauf aller Stimmzettel bis 30.09.2007 mit dem
Ergebnis: 12 x Ja, 4 x Nein, 2 x Enthaltung

Beurteile ich das richtig, daß ein neuer Beschluß erforderlich ist, um die formelle Wirksamkeit und die materielle Rechtmäßigkeit herzustellen?

Die Dateianhänge habe ich heute an Ihre E-Mail-Adresse der Kanzlei, die Sie mir in der ersten Antwort mitgeteilt hatten, gesendet.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2008 | 15:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag und die Zurverfügungstellung der Unterlagen.

Sie beurteilen die Situation vollkommen richtig. Es bedarf wegen der formellen Unwirksamkeit eines neuen Beschlusses hinsichtlich des Gertäteschuppens. Alle Wohnungseigentümer müssen aber Ihre Zustimmung erklären.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70867 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Sehr kompetent , sachlich und schnell. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr gut Beratung ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für Ihre sehr freundliche und kompetente Antwort. Ich weiß jetzt Bescheid und werde entsprechend handeln. Vielen herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER