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WEG Realteilung Teilungsversteigerung


| 09.12.2012 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Ich habe ein Einfamilienhaus als Wohneigentum gekauft, dass auf einem gemeinsamen Grundstück mit einem weiteren Einfamilienhaus steht. Ich bin also Miteigentümerin eines Grundstückes. Beide Einfamilienhäuser sind Wohneigentum und ihnen sind jeweils exklusiv zu nutzende Sondereigentumsflächen laut Sondereigentumsvereinbarung zugeordnet.
In der Sondereigentumsvereinbarung wurde vereinbart, dass bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Realteilung vorgenommen werden soll.
Das Grundstück soll nun real geteilt werden, da die Voraussetzungen nunmehr gegeben sind. Einig sind wir uns darüber, dass die Sondereigentumsflächen den jeweiligen neuen Grundstücken zugeordnet werden sollen.
Uneinigkeit besteht in der Zuteilung einer „Gemeinschaftsfläche", die von beiden Parteien als Zugang und Leitungsweg zu ihren Grundstücksteilen genutzt wird.
Frage: Welche juristischen Möglichkeiten gibt es eine Einigung zu erzwingen bzw. die Zustimmung gerichtlich zu ersetzen? Kann bei anhaltender Uneinigkeit auch in diesem Fall eine Teilungsversteigerung beantragt werden und ist davon auch das Wohneigentum betroffen?
Kann ich es also auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen oder muss ich dann gar befürchten, dass ich evtl. Haus und Grundstück zwangsversteigern lassen muss?
Mit freundlichen Grüssen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In Ihrem Fall ist eine so genannte unechte Realteilung vorgesehen, nämlich die Trennung in separate Hausgrundstücke und eine Gemeinschaftsfläche als Gemeinschaftseigentum. Einen Anspruch auf Zustimmung zur Realteilung bzw. einen Anspruch auf Zustimmung zu bestimmten Formen der Realteilung gibt es jedoch nicht. Hier wäre daher grundsätzlich die – vertragliche – Einigung mit dem Nachbarn bzw. Miteigentümer zu suchen.

In Betracht kommt jedoch in der Tat die Teilungsversteigerung, die auf Aufhebung der Eigentümergemeinschaft gerichtet ist. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dann an die Stelle des Grundstücks die durch die Versteigerung erzielte Geldsumme tritt, die dann neues Eigentum der Eigentümergemeinschaft darstellt. Dies dürfte sicherlich nicht Ihrem Sinn entsprechen, es sei denn Sie wollten das Haus wieder verkaufen. Hier fehlen jedoch auch weitere Hintergründe. Die Teilungsversteigerung wird in der Regel dann angewandt, wenn sich Erben nicht über den Verkauf eines geerbten Grundstücks entscheiden können.

Ggf. wäre Einblick in die von Ihnen angesprochene Sondereigentumsvereinbarung zu nehmen. Hieraus könnte sich u.U. anderes ergeben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Otterbach, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2012 | 15:52

Ihre Antwort hat mir leider nicht weitergeholfen, denn Sie haben meine Frage nicht beantwortet, eine „unechte Realteilung" nach WEG existiert bereits. Es soll eine reale Realteilung vorgenommen werden, darüber sind wir uns einig und beide Parteien haben ihre Zustimmung dazu auch erteilt. Strittig ist die Zuteilung der bestehenden Gemeinschaftsfläche, die beide Parteien für sich beanspruchen (der anderen Partei soll ein entsprechendes Wegerecht eingeräumt werden).
Nochmal meine Frage: Welche juristischen Möglichkeiten gibt es eine Einigung zu erzwingen bzw. die Zustimmung einer Partei gerichtlich zu ersetzen?
Zu Frage 2 nach der Teilungsversteigerung: hat ihr Kollege Grueneberg (Frage: Bei Gemeinschaftseigentum mit Sondereigentum Teilungsversteigerung möglich?) eine abweichende Meinung. Seine Antwort auf die Frage:

- Ist eine Teilungsversteigerung möglich?
lautet: Nein. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung verlangen (§ 11 I WEG). Eine Teilungsversteigerung ist daher unzulässig. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund.
Oder gilt dieses nicht, weil sich das Wohneigentum in separaten Gebäuden befindet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2012 | 21:36

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

I.
Aus Ihren Informationen habe ich entnommen, dass die Sondernutzungsflächen geteilt werden sollen, lediglich über die Gemeinschaftsfläche noch keine Einigung erzielt werden konnte. Hier ging ich davon aus, dass die Sondernutzungsflächen zu „echtem" Eigentum werden, die Gemeinschaftsfläche jedoch weiterhin nach WEG-Recht beurteilt wird (und dadurch nur „unechte" Realteilung vorliegt). Erst in Ihrer Nachfrage sprechen Sie von einem Wegerecht.

Tatsächlich soll wohl auch die Gemeinschaftsfläche mitgeteilt werden und zu „echtem" Eigentum werden. Hier müssen für die entsprechenden Wege und Versorgungsleitungen sowie für das Wegerecht entsprechende Reallasten und Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden. Der Sachverhalt stellt sich daher anders dar.

Jedenfalls kann auch in dieser Konstellation niemand zur Zustimmung einer bestimmten Form der Teilung gezwungen werden. Wer sein (Sonder-)Eigentum nicht aufgeben will, muss dies auch nicht tun. Im Zweifel könnte sich – wie bereits erwähnt - jedoch aus der Sondernutzungsvereinbarung ein schuldrechtlicher Anspruch auf Zustimmung zur Realteilung und damit möglicherweise auch zur Zustimmung auf Einräumung von Wegerechten o.ä. Vereinbarungen ergeben. Sie sprechen hier jedoch davon, dass eine Realteilung bei Vorliegen der Voraussetzungen „erfolgen soll". Aus einer Soll-Vorschrift ergibt sich nicht zwingend, dass hier ein Anspruch abgeleitet werden kann.

Insoweit wäre ggf. tiefer in den Sachverhalt einzugehen.

II.
Im Rahmen der Teilungsversteigerung muss ich zugeben, dass ich hier von der EIGENTÜMERgemeinschaft ausgegangen bin; hier wäre eine Teilungsversteigerung möglich. Bei der WOHNUNGSEIGENTÜMERgemeinschaft ist dies in der Tat nach § 11 Abs. 1 WEG nicht möglich.

Bitte entschuldigen Sie dieses Missverständnis. Gerne stehe ich Ihnen bei Unklarheiten weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Otterbach
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.12.2012 | 10:49


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