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WEG Pflege Außenanlage

| 26.07.2021 16:03 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich bewohne eine gemietete Wohnung in einer höherwertigen Wohnanlage bestehend aus 5 Häusern mit 24 Wohnungen (40% vermietet) und einer größeren Außenanlage als gemeinsames Eigentum.
Bei der Anmietung vor 10 Jahren suchte ich altersbedingt eine Wohnung, in der keinerlei körperliche Verpflichtungen für irgendwelche Arbeiten anfallen und alles in den Nebenkosten abgedeckt ist (Hausmeister, Gärtner).
Ende 2016 fand nach einer Abstimmung der WEG ein Wechsel des Gärtners statt. Preislich war es fast gleich, aber wie es sich herausstellte, waren aber diverse Leistungen im Vergleich explizit um gut 20% reduziert worden, was den Eigentümern aber nicht gesagt wurde. Eine zunehmend wichtige Leistung war das Gießen der Pflanzen. Mein Vermieter und ich haben das bei der nächsten Abrechnung gleich moniert.
Das führte zu weiteren Auswirkungen in 2018. Bei der großen Trockenheit gab es in der Praxis die Leistung des Gießens der Außenanlage nicht mehr, welche bis zum Wechsel vom Gärtner/Hausmeister durchgeführt wurde. Bei der großen Trockenheit wurde das sofort sichtbar und Pflanzen gingen kaputt.
In 2018 wollte die WEG wegen dieser Lücke über eine Bewässerungsanlage entscheiden. Der Beschlussansatz wurde aber in der Eigentümerversammlung geändert und in die Richtung einer freiwilligen Selbsthilfe gebracht, d.h. das Gießen des Rasens (nicht der Pflanzen) wollten einige Eigentümer selbst durchführen. Mit der Begründung der Kostenersparnis, obwohl es eine bisher vorhandene Leistung war und eigentlich ein Betrug bei der stillschweigenden Reduzierung der Leistungen zum gleichen Preis vorlag. Aktuell sind keine Ersparnisse in der Abrechnung sichtbar. Im Gegenteil sind die Wasserkosten durch unsachgemäßes Gießen höher geworden.
Außer meiner Wohnung, gibt es noch fünf weiter Wohnungen im Erdgeschoss, die abseits einer größeren Rasenfläche mit Pflanzen und Büschen umringt sind. Die ernannte Selbsthilfegruppe wurde in der Praxis sehr unangenehm, weil sie zu allen möglichen Zeiten, also nicht wie ein Dienstleister zu Arbeitszeiten, tätig wurde. Da wurde fachlich unqualifiziert gegossen, Schläuche verlegt, über meine Terrassen gespritzt, mein persönlicher Wasseranschluss benutzt und man war auch an den Wochenenden direkt vor meinen Fenstern und Terrassen. Also, ganz erhebliche Belästigungen und eigener Besuch auf meinen Terrassen bzw. eine unbeschwerte Nutzung kaum machbar. Normalerweise sind diese Flächen mit Pflanzen nicht begehbar. Die Hausverwaltung hat alle Aktionen aktiv unterstützt und in einer Nachbarwohnung wurde die Mieterin regelrecht gemobbt bzw. durch die Hausverwaltung und einzelne Eigentümer belästigt. Auch mir wollte man es als Verpflichtung der Mitarbeit verkaufen.
Mit meinem Vermieter, mit dem wir das gerade vor einer Eigentümerversammlung gemeinsam bewerten, überlegen wir mögliche Wege, zu denen es Fragen zum Vorgehen gibt. Es soll auch schon wieder die Absicht zu einem weiteren Wechsel des Gärtners geben:
1. Wie ist das Verschweigen der herausgenommenen Leistungen beim Wechsel des Gärtners zu sehen?
2. Der Beschlussantrag wurde in der EV von einer Bewässerungsanlage zu dieser Selbsthilfe geändert.
3. Was kann der Vermieter tun?
4. Was kann ich selbst tun, wenn ich derart direkt belästigt werde. Zivilrechtlich?
5. Können bei Einbindung der Beiräte diese nur vom Vermieter angeschrieben werden oder auch von mir direkt?
6. Kann ich die Hausverwaltung wegen Verletzung der Fürsorgepflicht direkt anschreiben?
Es geht also um eine Einschätzung möglicher Vorgehensweisen. Eigentlich präferieren wir die Wiederherstellung der alten Leistungen über den Vertrag mit einem Dienstleister.

26.07.2021 | 19:16

Antwort

von


(326)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1. Jeder Eigentümer ist dafür verantwortlich, selbst den Vertragsentwurf des neuen Gärtners zu lesen, bevor er in der Eigentümerversammlung abstimmt. Ein Anfechtungsgrund liegt vor, wenn der Verwalter trotz Aufforderung keine Möglichkeit gibt, den Vertragsentwurf einzusehen. Eigentümer, die über etwas abstimmen, ohne sich vorher den Vertragsentwurf des neuen Gärtners durchzulesen und dies mit dem Vertrag des bisherigen Gärtners zu vergleichen, sind nicht schutzwürdig. Der Verwalter muss nicht erklären, was in dem Gärtnervertrag steht, sondern den Eigentümern nur die Gelegenheit geben, diesen rechtzeitig durchzulesen.

Zu 2. Es muss bei der Einladung nur das Thema Bewässerung angegeben werden. Die Eigentümer können dann eigene Anträge zum Tagesordnungspunkt stellen oder auch Änderungsanträge zum versendeten Antrag. Der Beschluss zur Selbsthilfe durch die Eigentümer, die zur Bewässerung bereit sind, ist zulässig. Zudem kann jeder Beschluss nur innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung angefochten werden.

Zu 3. Der Vermieter kann auf der nächsten Versammlung eigene Anträge stellen. Wenn er die Aufnahme eines neuen Tagesordnungspunktes will, muss er seine Anträge an den Verwalter senden, bevor die Einladung zur Eigentümerversammlung versendet wird. Nach der Eigentümerversammlung kann der Vermieter innerhalb eines Monats beim Amtsgericht die Beschlüsse anfechten, die er für rechtwidrig hält oder eine Beschlussersetzungsklage einreichen, wenn ein von ihm beantragter Beschluss nicht getroffen wurde und er der Meinung ist, dass ein Anspruch auf diesen Beschluss besteht. Die Klage wäre gegen die Eigentümergemeinschaft des Grundstücks ... vertreten durch den Verwalter zu richten.
Der Vermieter kann auch einen Antrag auf Abberufung des Verwalters und Bestellung eines anderen Verwalters stellen.

Zu 4. Wenn ein Wasseranschluss benutzt wurde, an dem Ihr Vermieter ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung hat, oder der über den Wasserzähler Ihrer Wohnung abgerechnet wird, können Sie den Benutzer auf Unterlassung verklagen. Hier sollten Sie aber vorher prüfen, ob Ihr "persönlicher Wasseranschluss" auch wirklich Ihr persönlicher Wasseranschluss im Rechtssinn ist. Es wäre ungewöhnlich, wenn die Bewässerungswasserhähne im Garten einzelnen Sondereigentümern oder deren Mietern zur alleinigen Nutzung zugeordnet werden. Aufforderungen, sich an den freiwilligen Bewässerungsaktionen zu beteiligen, können Sie ignorieren.

Zu 5. Zunächst ist in der Teilungserklärung nachzusehen, von wem sich Ihr Vermieter in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann. Wenn dort die Vertretung durch den Mieter zulässig ist, kann der Vermieter Ihnen eine Vollmacht geben. Ansonsten gilt, niemand kann Sie daran hindern, die Beiräte anzuschreiben aber es kann auch niemand die Beiratsmitglieder daran hindern, Ihre Schreiben ungelesen im Altpapier zu entsorgen. Beiräte haben die Aufgabe, im Interesse der Eigentümer den Verwalter zu kontrollieren und nicht die Aufgabe, sich um die Interessen der Mieter zu kümmern. Daher ist ohne besondere Vollmacht immer der Dienstweg einzuhalten, dass Sie Ihren Vermieter von Ihren Anliegen überzeugen und der Vermieter sich dann an die Beiratsmitglieder wendet.

Zu 6. Bei einer möglichen Verletzung der Pflichten des Verwalters müsste Ihr Vermieter einen Antrag auf der Eigentümerversammlung stellen, diesen auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Die Eigentümerversammlung müsste darüber abstimmen. Wenn die Eigentümerversammlung "falsch" abstimmt, muss er eine Beschlussersetzungsklage in Verbindung mit einer Anfechtung des Negativbeschlusses bei Gericht einreichen.

Wenn beschlossen wird, den Verwalter in Anspruch zu nehmen, oder dieser Beschluss vom Gericht ersetzt wird, kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.
Hier sehe ich jedoch keine Verletzung der Fürsorgepflicht. Der Verwalter kann nichts dafür, dass die Eigentümer schlechte Beschlüsse fassen. Die Aufgabe des Verwalters besteht nicht darin, den Eigentümern zu sagen, wie diese abstimmen sollen, sondern darin, die Beschlussfassung abzuwarten und die Beschlüsse auszuführen. Die meisten Verwalter mischen sich zwar in die Willensbildung der Eigentümer ein, aber dies gehört nicht zu den Aufgaben eines Verwalters. Wenn Sie einen Verwalter haben, der darauf verzichtet, sich in die Beschlussfassung einzumischen, dann haben Sie einen sehr guten Verwalter, wie es sie nur selten gibt.
Ihr Vermieter kann einen Antrag auf erneuten Wechsel des Gärtners stellen. Wenn der Gärtner, den Sie bis 2016 hatten, noch dazu bereit ist, kann auch beschlossen werden, diesen wieder anzustellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 27.07.2021 | 09:07

In der Praxis ist es doch meistens so, dass die HV die Eigentümer nicht richtig informiert bzw. Entscheidungen steuert. Ein Eigentümer kann nicht unbedingt Vertragstexte lesen und will auch nicht juristisch agieren. Da wäre doch auch die Rolle des Beirats gefragt. Diese HV ist in jeder Hinsicht unfähig und unseriös. Bei den Nebenkosten gleichen wir im Mietverhältnis bekannte Fehler mit Auswirkungen durch finanzielle Minderungen aus.
Zu 4. Der Wasserhahn ist auf meiner gemieteten Terrasse und gehört zur Wohnung. Es gibt weitere Außenhähne, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Wasserentnahme war bisher ein Punkt, aber persönlich mindern die Störungen zu jeder Zeit direkt vor den Fenstern, auf eigentlich nicht zu begehendem Gelände, den Wohnwert erheblich. Eine freie Bewegung ist in der Wohnung nicht mehr möglich, wenn die Freiwilligen es als Freibrief betrachten sich da direkt aufzuhalten und es die bereits beschriebenen Vorfälle gibt. Vermutlich müsste doch der Vermieter mich vor solchen Beeinträchtigungen schützen. Er kann ja seinen Mietvertrag bei den Leistungen nicht mehr einhalten. Es bleibt die Frage, wie ich mich eventuell selbst gegen solche Störungen wehren kann, ohne die Abläufe der WEG abzuwarten. Z.B. direkte Abmahnungen an die Personen oder die HV über einen RA?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.07.2021 | 10:30

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Praxis ist es tatsächlich meistens so, dass der Verwalter die juristische Unerfahrenheit der meisten Eigentümer missbraucht, um die Entscheidungen zu "steuern". Ich streite mich in meiner eigenen Anlage auf jeder Eigentümerversammlung wegen dieser Manipulationen mit unserem Verwalter. Für die Frage, ob eine Fürsorgepflicht besteht, die verletzt wurde, ist jedoch nicht entscheidend, was die meisten Verwalter in der Praxis machen, sondern nur, ob eine Rechtspflicht besteht, dies zu machen. Diese besteht nicht.

Dass die meisten Eigentümer nicht in der Lage sind, Vertragstexte zu lesen und juristisch zu agieren, mag stimmen. Dafür gibt es jedoch die Möglichkeit, rechtzeitig vor einer Eigentümerversammlung die Texte zu fotografieren und sich von einem Anwalt erklären zu lassen, was drin steht.

Der Beirat ist dafür zuständig, die Fehler des Verwalters zu finden, und die Eigentümer darüber zu informieren, aber nicht dafür die Anträge anderer Eigentümer oder die Auswirkungen einer antragsgemäßen Beschlussfassung zu erklären.

Da jedes Beiratsmitglied auch gleichzeitig Eigentümer ist, sind die Beiratsmitglieder berechtigt, in der Eigentümerversammlung Argumente für oder gegen einen Vertrag vorzubringen. Sie sind jedoch nicht in der Weise verpflichtet, dass der Beirat sagt, was gemacht wird und die anderen Eigentümer nur noch abnicken, was der Verwalter oder der Beirat sagt. Für sein Abstimmungsverhalten und die vorherige Einholung der erforderlichen Informationen ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich.

Zu 4. Wenn Ihr Vermieter das Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse hat, können Sie die anderen darauf in Anspruch nehmen, das Betreten der Terrasse und die Benutzung des Wasserhahns zu unterlassen und diesen Unterlassungsanspruch auch durch eine Unterlassungsklage vor dem Amtsgericht durchsetzen.

Sie können die Freiwilligen jedoch nicht daran hindern, sich neben der Terrasse aufzuhalten und das Wasser von einem der anderen Wasserhähne zu benutzen.
Dies könnte nicht einmal Ihr Vermieter, weil das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern genutzt werden darf. Wenn der Vermieter im Mietvertrag zugesichert hat, dass sich niemand auf dem Teil des Gemeinschaftseigentums aufhält, den Sie als "eigentlich nicht zu begehendem Gelände" bezeichnen, dann steht Ihnen gegen Ihren Vermieter ein Minderungsrecht zu. Das bedeutet, dann, dass Sie weniger Miete bezahlen müssen, solange diese Beeinträchtigung besteht.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.07.2021 | 12:09

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