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WEG: Neubestellung eines Hausmeisters?


| 25.09.2011 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Der Verwalter einer kleineren privaten Wohnanlage ist gleichzeitig auch Hausmeister des Wohnkomplexes. Er ist selbst Wohnungseigentümer und wohnt auch dort. Er ist seit 10 Jahren Verwalter und wurde in der letzten ETV im April erneut einstimmig wieder gewählt. Es gibt keinen Verwaltungsbeirat.
Einige der Bewohner, die fast alle auch Eigentümer sind, äußern seit einiger Zeit Unzufriedenheit mit seiner Aufgabenerledigung unsbesondere was die Hausmeistertätigkeiten betrifft und haben in Briefen an alle Bewohner ihren Unmut geäußert und drohen mit Kürzung der Nebenkostenzahlung.
Frage 1:
Ist eine Nebenkostenkürzung durch einzelne Bewohner ohne Beschluss der Eigentümer-versammlung überhaupt zulässig?
Frage 2:
Kann die ETV beschliessen, dass ein anderer Hausmeister verpflichtet wird oder darf nur der Verwalter den Hausmeister bestimmen?
Frage 3:
a) Wenn der Verwalter von sich aus in der laufenden Wahlperiode zurücktritt, ist er dann verpflichtet, selbst einen Nachfolger zu suchen?
b) Muss er bis zur Neuwahl im Amt bleiben?
c) Wenn er bis zur nächsten ETV im Amt bleibt und in dieser zurücktritt, muss er dann einen Nachfolger suchen oder wer wird damit beauftragt?


26.09.2011 | 01:08

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich ist jeder Eigentümer verpflichtet, den zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) zu erfüllen und damit auch im Voraus die volle Höhe der Nebenkosten zu bezahlen.
Etwaige Kürzungen oder unberechtigte Positionen müssen dann im Wege der Abrechnung erfolgen.
Ohne einen ordentlichen Beschluss der Eigentümerversammlung ist kein Eigentümer berechtigt, eigenmächtig und nach seinem Augenmaß die Nebenkosten zu kürzen.
Die Kürzung ist daher rechtswidrig.

Nach § 27 WEG ist der Hausverwalter verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, sodass es auch jedem Wohnungseigentümer insoweit frei steht, den Verwalter aufzufordern, einen Tagesordnungspunkt wegen der Neubestellung eines Hausmeisters aufzunehmen und darüber beschließen zu lassen. Diese Kompetenz steht trotz der Verwalterbestellung immer noch auch den Wohnungseigentümern zu (BayObLGZ 2004, 15).

Der Verwaltervertrag kann entweder fristgerecht nach § 621 BGB oder aus wichtigem Grund nach § 626 BGB fristlos gekündigt werden.

Im Falle der fristlosen Kündigung, wobei die Hürden hierfür sehr hoch sind, braucht auch der ausscheidene Verwalter sich weder um einen Nachfolger zu kümmern noch muss er im amt bleiben bis ein Nachfolger gewählt wird.
In diesem Fall, würde die Eigentümergemeinschaft selbst wieder die komplette Verwaltung übernehmen.

Wenn ordentlich mit einer Frist gekündigt wird, muss sich der Verwalter an die Kündigungsfristen halten, muss aber auch hier nicht einen Nachfolger bestimmen und auch nur solange im Amt bleiben, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.


Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2011 | 22:30

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

zunächst danke für Ihre Antwort.
Ich habe noch eine Nachfrage:

Im Verwaltervertrag von vor zehn Jahren ist die Laufzeit des Vertrages auf 3 Jahre begrenzt. Außerdem heißt es dort, dass der Verwalter den Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende des Kalenderjahres kündigen kann.
Der Vertrag beinhaltet aber keine automatische Verlängerungsklausel des Vertrages.
Der Verwalter wurde nach den Protokollen der ETV in jedem Jahr neu gewählt.
Was heißt dies nun für die Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung? Greift hier die Kündigungsfrist weiter wie sie oben für die ersten 3 Jahre festgelegt war, dann könnte der Verwalter ja erst zum 31.12.2012 seinen Vertrag ordentlich kündigen oder greift eine andere Kündigungsfrist? Was beinhaltet der von Ihnen angegebene § 621 BGB und was der 628? Kann der Verwalter auch selbst aus wichtigem Grund fristlos kündigen? Was sind wichtige Gründe? Und muss er in diesem Fall für eine Nachfolger sorgen oder auch hier nicht?
Danke im voraus für Ihre ergänzende Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2011 | 00:28

Sehr geehrter Fragesteller,

unabhängig davon, wie lange der Verwaltervertrag maximal dauern kann, ohne erneuert werden zu müssen (3 Jahre) ist stets eine Kündigung von 6 Monaten zum Jahresende möglich, was jedoch bei Ihnen erst zum 31.12.2012 möglich ist, wenn die drei Jahre des Verwaltervertrages nicht vorher enden.

Die von mir zitierte gesetzliche Regelung des § 621 BGB greift jedoch nur, wenn keine vertraglichen Regeln vorhanden sein sollten.

Eine fristlose Kündigung nach § 626 BGB ist jedoch jederzeit möglich, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Verwalter kann auch selbst aus wichtigem Grund kündigen und braucht nach erfolgreicher Kündigung auch keinen Nachfolger zu suchen, da dies einzig die Hauseigentümer zu tun haben.

Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel vor, wenn strafrechtliche Ermittlungen im Verhältnis Verwalter / Eigentümergemeinschaft zu Tage treten, also z.B. Körperverletzungen, Verleumdungen, falsche Verdächtigungen usw.

Ein derartiger Grund ist jedoch aus Ihren Ausführungen bislang nicht erkennbar, auch nicht, wenn bereits Unmut in Briefen über Sie ausgeschüttet wird, solange diese keine Hetztiraden aussprechen und/oder beleidigenden Inhalt haben und von der Mehrheit der Eigentümer versandt werden.

Bei weiteren Nachfragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage zulässt, ich Ihnen aber auch weiterhin zur Verfügung stehen möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.09.2011 | 19:40


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.09.2011
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